鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１４（公）３ -1	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
b	１１（公）３ -17	江東区		更地	（　）	ほぼ整形	北東32.6m都道、中間画地		商業 (100,600)
c	０２（公）３ -33	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	東40m都道、南18m、角地		準工 (70,345)
d	０２（公）３ -31	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東40m都道、南西20m、二方路		準工臨港地区 (70,500)
e	０２（公）３ -34	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東36m区道、中間画地		準工 (70,316)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,578,627	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,558,105	100 [ 74.3]	2,097,046	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	2,160,000
b	(　 ) 1,709,884	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,703,044	100 [ 88.1]	1,933,081		1,990,000
c	(　 ) 1,576,168	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,461,538	100 [ 68.1]	2,146,164		2,210,000
d	(　 ) 1,453,215	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,367,406	100 [ 69.8]	1,959,034		2,020,000
e	(　 ) 1,282,160	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,316,778	100 [ 62.7]	2,100,124		2,160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,110,000 円／㎡]

江東 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,650,724,150	1,325,601,847	3,325,122,303	2,160,900,000	1,164,222,303	（　0.9134） 1,063,400,652	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	26,585,016,300 円　　　　（　 1,640,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	6,947.99	ＲＣ16F2B	98,176.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業防火地区計画等	60 ％	200 ％	557 ％	16,242 ㎡	103.9 m x 156.4 m	前面道路：都道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗は部分貸し、２階以上の事務所はフロア貸し又は一部、部分貸しを想定。地階の月極駐車場は自走式平置きを想定。

⑦有効率　 65.0 ％
の理由

同規模、同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 2	駐車場	4,012.92

1～ 1	店舗・エントランス	6,947.99	20.0	1,389.60	7,850	10,908,360	12.0	130,900,320
							0.0	0
2～16	事務所	5,546.82	75.0	4,160.12	5,470	22,755,856	10.0	227,558,560
							0.0	0
～

～

計		98,176.13	65.0	63,791.40		352,246,200		3,544,278,720
								0

⑨年額支払賃料	352,246,200 円　×　12ヶ月　＝　 4,226,954,400 円
⑩a共益費（管理費）	756 円／㎡　×　 63,791.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 578,715,581 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の賃貸ビルの平均的な共益費（坪２，５００円）を設定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 239 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 86,040,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,805,669,981 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 86,040,000 円　　×　　 40.0 ％　＝　　 274,699,499 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,617,010,482 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,544,278,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,670,648 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,170,000 円　×　　 60.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 43,020 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,650,724,150 円　　　　（　 286,339 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１（公賃）３　　　　-31	4,490 ( 4,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,869	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,516 円/㎡　月額支払賃料（　 5,470 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０１（公賃）３　　　　-32	3,483 ( 3,448)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,553
c	０１（公賃）３　　　　-33	4,117 ( 3,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	6,126

江東 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	171,500,000 円	34,300,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	709,297,947 円	4,891,709,981　×　　　　 14.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,943,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 291,550,000 円	34,300,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,010,000 円	34,300,000,000　×　　　　 0.07 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,300,000 円	34,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,325,601,847 円　（　　　　　　 81,616 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9134

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,300,000,000 円	設計監理料率　 339,000 円／㎡　×　 98,176.13 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,160,900,000 円（　　　　　 133,044 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,650,724,150 円
②総費用	1,325,601,847 円
③純収益　①－②	3,325,122,303 円
④建物等に帰属する純収益	2,160,900,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,164,222,303 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,063,400,652 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,472 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,585,016,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,640,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
江東 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 5-17

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　田上　克彦

印

TEL.

鑑定評価額

31,700,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,950,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,550,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区豊洲３丁目１番５４｢豊洲３－２－２４｣				②地積　(㎡)	16,242 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 防火（その他）地区計画等 (60,557)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ16F2B	大規模店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南西50m都道、背面道	水道、ガス、下水	豊洲 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 160.0 ｍ、規模　　 16,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

豊洲二・三丁目地区地区計画
による容積率の割増がある。

街

路

５０ｍ都道

交通

施設

豊洲駅北西方

80m

法令

規制

工業
(60,557)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

豊洲駅周辺は大型再開発事業により大規模画地が区画整然としている。近隣地域は大型ビルが全て竣工したため
、当面は大きな変化は無いものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,080,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,820,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江東区及び隣接区の臨海部を中心に、千代田区、港区区内の商業地域も含まれる。需要者は自己所有目的
の企業や投資目的の法人等が想定される。豊洲地区は近年の大規模再開発事業や地区計画により大型事務所ビルやタワ
ーマンションが建設され、急速に商業地として成熟した地域であり、複合不動産の利回りも低下傾向にあったが、新型
コロナウイルス感染症の影響で地価は弱含みで推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は江東区、千代田区内の比較的繁華で地価水準が同程度の事例を採用して比準を行い、規範性が高い事例から
試算された価格である。収益価格は店舗兼事務所を想定して試算されている。収益価格は投資対象の収益性を検討する
有力な指標であり、需要者の意思決定を左右する価格である。従って、比準価格と収益価格を関連付けて調整を行い、
対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,990,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江東区の人口は増加傾向、土地取引件数も増
加傾向であるが、新型コロナウイルス感染症
の影響で地価はやや弱含みで推移している。

特に地域要因に変化は見られないが、豊洲駅
近くの商業地域の需要は底堅い。

特に変動はない。代替・競争関係にある不動
産と比較して競争力は上位である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２（公）３ -28	江東区		建付地	（　）	長方形	南西33m都道、中間画地		商業 (100,600)
b	１１（公）３ -4	江東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東32.8m都道、中間画地		商業 (100,600)
c	１４（公）３ -25	江東区		貸家建付地	（　）	不整形	東22m都道、南14.8m、西3.5m、三方路		商業 (100,400)
d	ＴＫ１－公３取３ -111	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北15.5m区道、中間画地		商業特別用途地区地区計画等 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,828,449	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,791,880	100 [ 94.5]	1,896,169	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,950,000
b	(　 ) 2,599,006	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,567,818	100 [ 127.3]	2,017,139		2,080,000
c	(　 ) 2,059,111	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	1,989,073	100 [ 101.3]	1,963,547		2,020,000
d	(　 ) 2,195,281	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,168,938	100 [ 104.9]	2,067,624		2,130,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,080,000 円／㎡]

江東 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,681,508,739	1,285,765,982	3,395,742,757	2,105,190,000	1,290,552,757	（　0.9175） 1,184,082,155	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	29,602,053,875 円　　　　（　 1,820,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	6,947.99	ＲＣ16F2B	98,176.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業防火地区計画等	60 ％	200 ％	557 ％	16,242 ㎡	103.9 m x 156.4 m	前面道路：都道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１、２階は駐車場、１階は区画割した店舗、２階以上は事務所を想定した。

⑦有効率　 66.7 ％
の理由

建物の用途、構造、規模等から判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 2	駐車場	4,012.92

1～ 1	店舗・エントランス	6,947.99	20.0	1,389.60	6,000	8,337,600	10.0	83,376,000
							0.0	0
2～16	事務所	5,546.82	77.0	4,271.05	5,500	23,490,775	10.0	234,907,750
							0.0	0
～

～

計		98,176.13	66.7	65,455.35		360,699,225		3,606,992,250
								0

⑨年額支払賃料	360,699,225 円　×　12ヶ月　＝　 4,328,390,700 円
⑩a共益費（管理費）	756 円／㎡　×　 65,455.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 593,810,935 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺賃貸ビルの標準的共益費（坪当たり２，５００円）を計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 239 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 100,380,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,922,201,635 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 100,380,000 円　　×　　 30.0 ％　＝　　 374,668,114 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,647,913,521 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,606,992,250 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,545,028 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,170,000 円　×　　 70.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 50,190 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,681,508,739 円　　　　（　 288,235 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１（公賃）３　　　　-28	5,010 ( 4,990)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,546 円/㎡　月額支払賃料（　 5,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０８（公賃）３　　　　-37	4,583 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,991
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江東 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,700,000 円	33,900,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	743,342,082 円	5,022,581,635　×　　　　 14.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,943,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 288,150,000 円	33,900,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,730,000 円	33,900,000,000　×　　　　 0.07 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,900,000 円	33,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,285,765,982 円　（　　　　　　 79,163 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9175

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,900,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 98,176.13 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,105,190,000 円（　　　　　 129,614 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,681,508,739 円
②総費用	1,285,765,982 円
③純収益　①－②	3,395,742,757 円
④建物等に帰属する純収益	2,105,190,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,290,552,757 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,184,082,155 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,902 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,602,053,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,820,000 円／㎡）