鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１（公）３ -17	江東区		更地	（　）	ほぼ整形	北東32.6m都道、中間画地		商業 (100,600)
b	１５（公）３ -4	墨田区		建付地	（　）	長方形	南22m都道、中間画地		商業高度地区最高35m (100,500)
c	１４（公）３ -6	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南27.4m都道、東2.4m、角地		商業 (100,600)
d	１５（公）３ -13	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西24.9m都道、南21.7m、角地		商業 (100,500)
e	０３（公）３ -16	墨田区		更地	（　）	ほぼ長方形	東25m都道、西2.5m、二方路		商業高度地区最高35m 高度地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,709,884	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,703,044	100 [ 120.4]	1,414,488	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,410,000
b	(　 ) 1,149,564	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	1,150,725	100 [ 89.6]	1,284,291		1,280,000
c	(　 ) 1,312,245	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.6]	1,466,278	100 [ 106.4]	1,378,081		1,380,000
d	(　 ) 1,350,671	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,278,635	100 [ 99.7]	1,282,482		1,280,000
e	(　 ) 882,553	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	944,237	100 [ 72.7]	1,298,813		1,300,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -11.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,330,000 円／㎡]

江東 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,742,398	4,694,416	19,047,982	12,084,000	6,963,982	（　0.9343） 6,506,448	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	162,661,200 円　　　　（　 986,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	ＲＣ6	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	165 ㎡	9.2 m x 17.9 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は店舗（スケルトン貸し、各１テナント）、３建以上は事務所（各１テナント）を想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	70.0	77.00	5,600	431,200	10.0	4,312,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	110.00	85.0	93.50	4,000	374,000	10.0	3,740,000
							0.0	0
3～ 6	事務所	110.00	85.0	93.50	3,500	327,250	6.0	1,963,500
							0.0	0
～

～

計		660.00	82.5	544.50		2,114,200		15,906,000
								0

⑨年額支払賃料	2,114,200 円　×　12ヶ月　＝　 25,370,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 544.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,370,400 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,775,928 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,594,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,906,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 147,926 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,742,398 円　　　　（　 143,893 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９（公賃）３　　　　-28	4,484 ( 4,237)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,246	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,518 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０９（公賃）３　　　　-29	3,665 ( 3,371)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,435
c	０９（公賃）３　　　　-33	2,529 ( 2,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,464

江東 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	760,000 円	190,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,014,816 円	25,370,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 924,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,615,000 円	190,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	190,000 円	190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	190,000 円	190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,694,416 円　（　　　　　　 28,451 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	190,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,084,000 円（　　　　　 73,236 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,742,398 円
②総費用	4,694,416 円
③純収益　①－②	19,047,982 円
④建物等に帰属する純収益	12,084,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,963,982 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,506,448 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,433 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,661,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 986,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
江東 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 5-16

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　田上　克彦

印

TEL.

鑑定評価額

201,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,000,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区豊洲４丁目１番１２｢豊洲４－１－３｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2	店舗、事務所兼住宅Ｓ6	中層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西40m都道	水道、ガス、下水	豊洲近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

４０ｍ都道

交通

施設

豊洲駅近接

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

豊洲駅に近接した店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。周辺豊洲地区は再開発等が進み、超高層マンショ
ンや商業施設等が建設されて大きく変貌したが、現在は新型コロナウイルス感染症の影響で足踏み状態にある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,290,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,170,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江東区内の繁華な商業地域である。需要者は賃貸マンションや収益用ビルを経営する法人又は個人等が想
定される。規模が大きい土地はマンション開発業者買いの対象である。再開発事業や地区計画により大型の事務所ビル
やタワーマンション等が建設された豊洲駅周辺の市況は堅調で、複合不動産の利回りも低下傾向にあったが、現在は新
型コロナウイルス感染症の影響で弱含みで推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は江東区内の比較的繁華で地価水準が同程度の事例を採用して比準し、規範性が高いと判断する事例から試算
された。収益価格は店舗兼事務所を想定して試算されている。収益価格は投資対象の収益性を検討する有力な指標であ
り、需要者の意思決定を左右する価格である。従って、比準価格と収益価格を関連付け、規準価格との均衡にも留意し
て調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 850,000 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[100.0]

100
[ 67.5]

[100.0]
100

1,240,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江東区の人口は増加傾向、土地取引件数も増
加傾向であるが、新型コロナウイルス感染症
の影響で地価はやや弱含みで推移している。

特に地域要因に変化は見られないが、豊洲駅
近くの商業地域の需要は底堅い。

特に変動はない。代替・競争関係にある不動
産と比較して競争力は上位である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３（公）３ -20	江東区		更地	（　）	長方形	南東50m都道、中間画地		準工 (70,340)
b	１５（公）３ -21	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北26.8m都道、東10.9m、角地		商業 (100,500)
c	１５（公）３ -13	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西24.9m都道、南21.7m、角地		商業 (100,500)
d	１４（公）３ -40	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m都道、北3.4m、南2.1m、三方路		準工特別用途地区 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,005,562	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	986,456	100 [ 76.7]	1,286,123	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,290,000
b	(　 ) 1,619,106	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,565,660	100 [ 119.5]	1,310,176		1,310,000
c	(　 ) 1,350,671	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,278,635	100 [ 107.1]	1,193,870		1,190,000
d	(　 ) 1,139,271	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	1,054,171	100 [ 88.2]	1,195,205		1,200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,290,000 円／㎡]

江東 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,478,027	4,843,496	20,634,531	12,338,400	8,296,131	（　0.9343） 7,751,075	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	193,776,875 円　　　　（　 1,170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	ＲＣ6	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	165 ㎡	9.2 m x 17.9 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は店舗フロアー貸し、３階以上は事務所フロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

建物の用途、構造、規模等から判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	70.0	77.00	6,000	462,000	10.0	4,620,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	110.00	85.0	93.50	4,500	420,750	8.0	3,366,000
							0.0	0
3～ 6	事務所	110.00	85.0	93.50	3,800	355,300	4.0	1,421,200
							0.0	0
～

～

計		660.00	82.5	544.50		2,303,950		13,670,800
								0

⑨年額支払賃料	2,303,950 円　×　12ヶ月　＝　 27,647,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 544.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,647,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,294,734 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,352,666 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,670,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 125,361 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,478,027 円　　　　（　 154,412 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４（公賃）３　　　　-18	3,654 ( 3,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,663	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,813 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０４（公賃）３　　　　-30	3,816 ( 3,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,038
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江東 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	776,000 円	194,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,105,896 円	27,647,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 924,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,649,000 円	194,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,843,496 円　（　　　　　　 29,355 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	194,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,338,400 円（　　　　　 74,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,478,027 円
②総費用	4,843,496 円
③純収益　①－②	20,634,531 円
④建物等に帰属する純収益	12,338,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,296,131 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,751,075 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,976 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,776,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,170,000 円／㎡）