鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１５（公）３ -25	江東区		貸家建付地	（　）	長方形	東22m都道、北3.5m、角地		準工特別工業地区 (80,400)
b	０２（公）３ -22	江東区		建付地	（　）	ほぼ台形	東25.3m都道、北3m、角地		準工特別用途地区 (70,400)
c	０３（公）３ -34	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m区道、北6.1m、角地		準工高度地区3種 (80,300)
d	１３（公）３ -2	江東区		更地	（　）	長方形	南15m区道、西3.3m、角地		準工高度地区3種 (80,300)
e	０６（公）３ -18	墨田区		更地	（　）	長方形	北27m国道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 655,314	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.5]	755,316	100 [ 101.3]	745,623	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	746,000
b	(　 ) 566,921	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.7]	584,100	100 [ 77.0]	758,571		759,000
c	(　 ) 1,167,218	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,099,408	100 [ 146.7]	749,426		749,000
d	(　 ) 1,110,162	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	1,024,127	100 [ 135.8]	754,144		754,000
e	(　 ) 1,243,800	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,237,581	100 [ 164.8]	750,959		751,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -13.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +80.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +65.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +60.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 752,000 円／㎡]

江東 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,571,555	3,227,847	12,343,708	8,790,600	3,553,108	（　0.9556） 3,395,350	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	84,883,750 円　　　　（　 713,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	101.28	Ｓ6	548.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	119 ㎡	5.7 m x 21.0 m	前面道路：都道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロアー貸し、２階以上は事務所フロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 76.9 ％
の理由

建物の用途、構造、規模等から判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	93.30	47.9	44.70	3,700	165,390	6.0	992,340
							0.0	0
2～ 6	事務所	91.10	82.9	75.50	3,300	249,150	3.0	747,450
							0.0	0
～

～

～

計		548.80	76.9	422.20		1,411,140		4,729,590
								0

⑨年額支払賃料	1,411,140 円　×　12ヶ月　＝　 16,933,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 422.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,933,680 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,405,495 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,528,185 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,729,590 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,370 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,571,555 円　　　　（　 130,853 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１３（公賃）３　　　　-5	3,220 ( 3,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,228	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,308 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１３（公賃）３　　　　-6	3,491 ( 3,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,500
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江東 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	588,000 円	147,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	677,347 円	16,933,680　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 419,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,249,500 円	147,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,227,847 円　（　　　　　　 27,125 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	147,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 548.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,790,600 円（　　　　　 73,871 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,571,555 円
②総費用	3,227,847 円
③純収益　①－②	12,343,708 円
④建物等に帰属する純収益	8,790,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,553,108 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,395,350 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,532 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,883,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 713,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
江東 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 5-15

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　田中　昌代

印

TEL.

鑑定評価額

87,500,000 円

１㎡当たりの価格

735,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	630,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区東陽３丁目１１番２外｢東陽３－２４－１９｣				②地積　(㎡)	119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:3.5	店舗、保育所兼住宅等ＲＣ6	店舗、事務所、住宅等が建ち並ぶ商業地域	南33m都道	水道、ガス、下水	東陽町 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３３ｍ都道

交通

施設

東陽町駅西方

400m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所、住宅等が建ち並ぶ商業地域で、地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状を維持して推移する
と思料する。新型コロナの影響による店舗収益の低下が見られ、地価水準は下落傾向に転じるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 763,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 724,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、区内及び隣接区の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は自己利用目的の法人、
個人、チェーン展開する事業者のほか、収益用不動産の取得を目的とする不動産会社等である。住宅専用マンションの
需要が増加しているが、幹線道路沿いの地域は用途の多様性が見られることから需要層は幅広く高値取引も散見される
。需要の中心となる土地の価格帯は、規模や立地条件により一様に把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の地域は、店舗、事務所、住宅等が建ち並ぶ商業地域で、投資目的、自用の取引が多い。比準価格は類似地
域の事例を採用し、市場を反映した信頼性の高い価格が得られた。収益価格は店舗兼事務所の建築を想定し、投資採算
性に着目した理論的な価格であるが、やや想定要素も見られる。したがって本鑑定評価においては、市場性を反映した
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り、決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 850,000 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[100.0]

100
[114.3]

[100.0]
100

735,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    748,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江東区の人口はやや増加、高齢化率にも歯止
めがかかっている。土地取引は堅調に推移し
ていたが新型コロナの影響により、市場の動
きは様子見傾向。

区内西部の繁華性の高い永代通り沿いの商業
地域であるが、新型コロナの影響で店舗及び
事務所の需要は概ね減退傾向と思料する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２（公）３ -22	江東区		建付地	（　）	ほぼ台形	東25.3m都道、北3m、角地		準工特別用途地区 (70,400)
b	０９（公）３ -19	江東区		更地	（　）	ほぼ整形	北26.1m都道、南3.4m、二方路		商業 (100,400)
c	０６（公）３ -14	墨田区		更地	（　）	長方形	北21.9m都道、中間画地		商業高度地区最高35m 高度地区 (100,500)
d	０６（公）３ -30	墨田区		建付地	（　）	台形	西25m都道、南11m、角地		商業高度地区最低7m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 566,921	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.7]	592,394	100 [ 93.1]	636,299	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	636,000
b	(　 ) 820,451	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	822,110	100 [ 92.1]	892,628		893,000
c	(　 ) 810,185	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	804,514	100 [ 99.0]	812,640		813,000
d	(　 ) 775,744	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	738,804	100 [ 103.0]	717,285		717,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 763,000 円／㎡]

江東 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,743,036	3,748,185	12,994,851	9,388,600	3,606,251	（　0.9556） 3,446,133	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	86,153,325 円　　　　（　 724,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	101.28	Ｓ6	548.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	119 ㎡	5.7 m x 21.0 m	前面道路：都道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階以上は事務所各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 76.9 ％
の理由

同規模同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	93.30	47.9	44.69	4,000	178,760	6.0	1,072,560
							0.0	0
2～ 3	事務所	91.10	82.9	75.52	3,450	260,544	6.0	1,563,264
							0.0	0
4～ 6	事務所	91.10	82.9	75.52	3,500	264,320	6.0	1,585,920
							0.0	0
～

～

計		548.80	76.9	422.29		1,492,808		8,956,848
								0

⑨年額支払賃料	1,492,808 円　×　12ヶ月　＝　 17,913,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 422.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,913,696 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,253,959 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,659,737 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,956,848 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 83,299 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,743,036 円　　　　（　 140,698 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１（公賃）３　　　　-27	3,355 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	3,101	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,467 円/㎡　月額支払賃料（　 3,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１（公賃）３　　　　-29	2,529 ( 2,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,001
c	１１（公賃）３　　　　-30	3,872 ( 3,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	3,721

江東 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	785,000 円	157,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	895,685 円	17,913,696　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 419,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,334,500 円	157,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	157,000 円	157,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	157,000 円	157,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,748,185 円　（　　　　　　 31,497 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	157,000,000 円	設計監理料率　 278,000 円／㎡　×　 548.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,388,600 円（　　　　　 78,896 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,743,036 円
②総費用	3,748,185 円
③純収益　①－②	12,994,851 円
④建物等に帰属する純収益	9,388,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,606,251 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,446,133 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,959 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,153,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 724,000 円／㎡）