鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９（公）３ -19	江東区		更地	（　）	ほぼ整形	北26.1m都道、南3.4m、二方路		商業 (100,400)
b	１５（公）３ -25	江東区		貸家建付地	（　）	長方形	東22m都道、北3.5m、角地		準工特別工業地区 (80,400)
c	１５（公）３ -13	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西24.9m都道、南21.7m、角地		商業 (100,500)
d	０９（公）３ -32	江東区		更地	（　）	台形	北14.5m区道、中間画地		近商 (100,400)
e	１３（公）３ -20	江東区		更地	（　）	長方形	南東50m都道、中間画地		準工 (70,340)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 820,451	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	829,576	100 [ 148.5]	558,637	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	559,000
b	(　 ) 655,314	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.5]	756,073	100 [ 99.0]	763,710		764,000
c	(　 ) 1,350,671	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,281,208	100 [ 198.7]	644,795		645,000
d	(　 ) 634,652	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	629,575	100 [ 114.8]	548,410		548,000
e	(　 ) 1,005,562	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	1,027,559	100 [ 183.2]	560,895		561,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +47.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -13.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +63.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +65.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 555,000 円／㎡]

江東 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,764,368	1,305,601	5,458,767	3,921,960	1,536,807	（　0.9526） 1,463,962	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	34,856,238 円　　　　（　 436,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	62.40	Ｓ5	254.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	80 ㎡	7.3 m x 11.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・フロア貸し、２階以上共同住宅・２ＬＤＫタイプ専有面積約４３．８４㎡・総戸数４戸

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	54.40	76.0	41.34	3,000	124,020	6.0	744,120
							0.0	0
2～ 3	居宅	50.10	87.5	43.84	2,691	117,973	1.0	117,973
							1.0	117,973
4～ 5	居宅	50.10	87.5	43.84	2,740	120,122	1.0	120,122
							1.0	120,122
～

～

計		254.80	85.0	216.70		600,210		1,220,310
								476,190

⑨年額支払賃料	600,210 円　×　12ヶ月　＝　 7,202,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,202,520 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 597,809 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,604,711 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,220,310 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,190 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 476,190 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 148,467 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,764,368 円　　　　（　 84,555 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４（公賃）３　　　　-25	2,811 ( 2,776)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 94.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,875	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,770 円/㎡　月額支払賃料（　 2,691 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４（公賃）３　　　　-26	2,191 ( 2,189)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,883
c	０４（公賃）３　　　　-27	2,780 ( 2,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,551

江東 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	304,500 円	60,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	288,101 円	7,202,520　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 517,600 円	60,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,900 円	60,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,900 円	60,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,305,601 円　（　　　　　　 16,320 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,900,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 254.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,921,960 円（　　　　　 49,025 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,764,368 円
②総費用	1,305,601 円
③純収益　①－②	5,458,767 円
④建物等に帰属する純収益	3,921,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,536,807 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,463,962 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,300 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,856,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 436,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
江東 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 5-13

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　降矢　等

印

TEL.

鑑定評価額

42,300,000 円

１㎡当たりの価格

529,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区北砂５丁目２７０番２｢北砂５－１４－１３｣				②地積　(㎡)	80 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	小規模店舗、事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域	東25m都道	水道、ガス、下水	大島 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

大島駅南方

1.0km

法令

規制

近商
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

幹線街路（丸八通り）沿いの商業地域として地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状のまま推移していく
ものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 569,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 437,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江東区中・東部の幹線街路沿い及びその背後の近隣商業地域等を含み、近隣住人を顧客層とする小売店や
中小の事務所、マンション等の混在する地域と判定した。当圏域内の主な需要者は、地元の事業者や不動産業者等とな
っており、また、近隣商業地域として地域的特性に特段の変化は見られないが、周知の状況から昨今の需要はやや停滞
気味である。なお、土地の市場での中心となる価格帯は、３，５００万円～５，０００万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

丸八通り沿いの商業地域として相応の収益性が認められることから、当標準地の収益性を表した収益価格についてもウ
ェイト付けを行うが、賃料の動向予測や純収益の安定性という視点から不確実要素がやや内在し、その分保守的に資本
還元することで低位に求められたものである。したがって、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準価格を重視し
て、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 850,000 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[100.0]

100
[159.2]

[100.0]
100

528,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    533,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、江
東区商業地において飲食店等の収益性は全般
に低減し、特に繁華街では集客力の低下が目
立っている。

近隣住人を主な顧客とする商業地域としてそ
の地域要因に大きな変動はないが、当地域の
市場動向の先行き不透明感から地価はやや下
落基調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１５（公）３ -11	江東区		建付地	（　）	不整形	西6m区道、南1.8m、東4m、三方路		近商高度地区3種 (100,300)
b	０９（公）３ -32	江東区		更地	（　）	台形	北14.5m区道、中間画地		近商 (100,400)
c	０９（公）３ -29	江東区		建付地	（　）	長方形	東8.8m区道、中間画地		商業 (100,400)
d	１５（公）３ -25	江東区		貸家建付地	（　）	長方形	東22m都道、北3.5m、角地		準工特別工業地区 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 387,869	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.3]	477,712	100 [ 84.6]	564,671	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	565,000
b	(　 ) 634,652	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	628,940	100 [ 105.0]	598,990		599,000
c	(　 ) 479,294	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	474,980	100 [ 87.4]	543,455		543,000
d	(　 ) 655,314	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.2]	741,500	100 [ 97.0]	764,433		764,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 569,000 円／㎡]

江東 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,751,086	1,332,279	5,418,807	3,880,290	1,538,517	（　0.9541） 1,467,899	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	34,949,976 円　　　　（　 437,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	62.40	Ｓ5	254.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	80 ㎡	7.3 m x 11.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階以上共同住宅・１ＬＤＫタイプ・総戸数４戸・専有面積４３．８４㎡

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同規模、同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	54.40	76.0	41.34	3,000	124,020	6.0	744,120
							0.0	0
2～ 2	居宅	50.10	87.5	43.84	2,548	111,704	1.0	111,704
							1.0	111,704
3～ 3	居宅	50.10	87.5	43.84	2,578	113,020	1.0	113,020
							1.0	113,020
4～ 5	居宅	50.10	87.5	43.84	2,618	114,773	1.0	114,773
							1.0	114,773
～

計		254.80	85.0	216.70		578,290		1,198,390
								454,270

⑨年額支払賃料	578,290 円　×　12ヶ月　＝　 6,939,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,939,480 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 416,369 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,523,111 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,198,390 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,265 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 454,270 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 216,710 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,751,086 円　　　　（　 84,389 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１（公賃）３　　　　-28	2,545 ( 2,545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,624	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,658 円/㎡　月額支払賃料（　 2,548 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０１（公賃）３　　　　-29	2,828 ( 2,711)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,857
c	０１（公賃）３　　　　-30	2,392 ( 2,388)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	2,494

江東 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	316,500 円	63,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	277,579 円	6,939,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 538,000 円	63,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,300 円	63,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,300 円	63,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,332,279 円　（　　　　　　 16,653 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,300,000 円	設計監理料率　 239,000 円／㎡　×　 254.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,880,290 円（　　　　　 48,504 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,751,086 円
②総費用	1,332,279 円
③純収益　①－②	5,418,807 円
④建物等に帰属する純収益	3,880,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,538,517 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,467,899 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,349 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,949,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 437,000 円／㎡）