鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７（公）３ -14	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南26.6m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	０２（公）３ -21	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南40m国道、中間画地		商業 (100,700)
c	０８（公）３ -5	台東区		建付地	（　）	ほぼ台形	南15m区道、東15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	１５（公）３ -13	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西24.9m都道、南21.7m、角地		商業 (100,500)
e	０６（公）３ -13	墨田区		貸家建付地	（　）	長方形	東3.6m区道、西3.3m、二方路		商業高度地区最低7m (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,470,312	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,400,906	100 [ 149.4]	2,276,376	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,280,000
b	(　 ) 1,711,532	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,749,186	100 [ 84.2]	2,077,418		2,080,000
c	(　 ) 1,299,244	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,217,577	100 [ 71.3]	1,707,682		1,710,000
d	(　 ) 1,350,671	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,278,635	100 [ 60.6]	2,109,959		2,110,000
e	(　 ) 821,088	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	800,158	100 [ 50.3]	1,590,771		1,590,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -33.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,050,000 円／㎡]

江東 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,369,943	8,925,333	18,444,610	11,850,200	6,594,410	（　0.9343） 6,161,157	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	154,028,925 円　　　　（　 1,690,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	78.00	ＲＣ8	624.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	700 ％	91 ㎡	6.6 m x 15.0 m	前面道路：都道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階は店舗、３階から８階は事務所（いずれも各階フロア貸し）を想定

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	78.00	60.0	46.80	6,050	283,140	12.0	3,397,680
							0.0	0
2～ 2	店舗	78.00	80.0	62.40	4,689	292,594	10.0	2,925,940
							0.0	0
3～ 8	事務所	78.00	80.0	62.40	4,059	253,282	6.0	1,519,692
							0.0	0
～

～

計		624.00	77.5	483.60		2,095,426		15,441,772
								0

⑨年額支払賃料	2,095,426 円　×　12ヶ月　＝　 25,145,112 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 483.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,510,936 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の店舗、事務所ビルの共益費等を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,656,048 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,432,802 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,223,246 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,441,772 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 146,697 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,369,943 円　　　　（　 300,769 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６（公賃）３　　　　-38	2,888 ( 2,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	4,108	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,079 円/㎡　月額支払賃料（　 4,059 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０６（公賃）３　　　　-39	2,961 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	4,165
c	０６（公賃）３　　　　-40	3,064 ( 2,895)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	3,965

江東 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	965,000 円	193,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,129,433 円	28,656,048　×　　　　 17.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 804,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,640,500 円	193,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,925,333 円　（　　　　　　 98,081 円／㎡）　　（経費率　　 32.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	193,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,850,200 円（　　　　　 130,222 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,369,943 円
②総費用	8,925,333 円
③純収益　①－②	18,444,610 円
④建物等に帰属する純収益	11,850,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,594,410 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,161,157 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,705 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,028,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,690,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
江東 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 5-5

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　田上　克彦

印

TEL.

鑑定評価額

173,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,900,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,600,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区亀戸５丁目２番｢亀戸５－２－１｣				②地積　(㎡)	91 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他） (100,700)
	1:2	店舗ＲＣ6	中高層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	西23m都道	水道、ガス、下水	亀戸 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 40 ｍ、南 15 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 95 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２３ｍ都道

交通

施設

亀戸駅北方

150m

法令

規制

商業
(100,700)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

亀戸駅北口に位置し、小売、飲食店舗等が建ち並ぶ人通りの多い商業地域である。都心に近いＪＲ線の駅前とい
う立地条件により、徐々に高層化が進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,050,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,810,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ総武線亀戸駅及び都営新宿線等の地下鉄の各駅、更に周辺区の駅に近い商業地域である。需要者は物
品販売業者、飲食店舗を経営する法人、収益用ビルを建設する目的の法人又は個人等が想定される。規模が大きい土地
はマンション開発業者買いの対象である。亀戸駅周辺は飲食店舗が多いことから、新型コロナウイルス感染症の影響を
受け、店舗賃料は下落傾向であり、地価も弱含みで推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は亀戸駅前の繁華性が高い商業地域である。比準価格は亀戸、錦糸町、両国駅周辺及び西大島駅に近く規範性
が高いと判断する事例から、収益価格は店舗兼事務所を想定して試算されている。収益価格は投資対象の収益性を検討
する有力な指標であり、需要者の意思決定を左右する価格である。従って、比準価格と収益価格を関連付けて調整を行
い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江東区の人口は増加傾向、土地取引件数も増
加傾向であるが、新型コロナウイルス感染症
の影響で地価はやや弱含みで推移している。

特に地域要因に変化は見られないが、江東区
内の中心的商業地である亀戸駅前の商業地域
の需要はやや弱含みで推移している。

特に変動はない。代替・競争関係にある不動
産と比較して競争力は上位である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２（公）３ -21	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南40m国道、中間画地		商業 (100,700)
b	０２（公）３ -38	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m都道、中間画地		商業 (100,500)
c	１５（公）３ -3	墨田区		更地	（　）	不整形	東22m都道、中間画地		商業高度地区最低7m (100,600)
d	１８（公）３ -9	墨田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南27m国道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,711,532	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,696,128	100 [ 82.4]	2,058,408	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,060,000
b	(　 ) 1,963,759	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,932,339	100 [ 88.1]	2,193,347		2,190,000
c	(　 ) 2,452,984	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	2,742,752	100 [ 142.4]	1,926,090		1,930,000
d	(　 ) 1,546,400	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,518,565	100 [ 75.9]	2,000,744		2,000,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,050,000 円／㎡]

江東 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,828,866	7,408,038	18,420,828	11,359,000	7,061,828	（　0.9343） 6,597,866	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	164,946,650 円　　　　（　 1,810,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	70.00	ＲＣ8	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	700 ％	91 ㎡	6.6 m x 15.0 m	前面道路：都道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は店舗フロアー貸し、３階以上は事務所フロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

建物の用途、構造、規模等から判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	70.0	49.00	6,000	294,000	12.0	3,528,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	70.00	85.0	59.50	4,200	249,900	10.0	2,499,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	70.00	85.0	59.50	4,000	238,000	6.0	1,428,000
							0.0	0
～

～

計		560.00	83.1	465.50		1,971,900		14,595,000
								0

⑨年額支払賃料	1,971,900 円　×　12ヶ月　＝　 23,662,800 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 465.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,379,530 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の店舗・事務所ビルの共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,042,330 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,352,117 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,690,213 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,595,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 138,653 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,828,866 円　　　　（　 283,834 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１４（公賃）３　　　　-22	4,143 ( 3,893)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,965	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,020 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１７（公賃）３　　　　-14	6,914 ( 5,707)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	6,065
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江東 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	740,000 円	185,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,921,138 円	27,042,330　×　　　　 14.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 804,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,572,500 円	185,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,408,038 円　（　　　　　　 81,407 円／㎡）　　（経費率　　 28.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	185,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,359,000 円（　　　　　 124,824 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,828,866 円
②総費用	7,408,038 円
③純収益　①－②	18,420,828 円
④建物等に帰属する純収益	11,359,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,061,828 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,597,866 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,504 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,946,650 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,810,000 円／㎡）