鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１４（公）３ -5	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (70,240)
b	０９（公）３ -21	江東区		更地	（　）	長方形	西3.7m道路、中間画地		１住居高度地区3種新防火 (70,160)
c	１４（公）３ -32	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.4m私道、中間画地		準工高度地区3種 (70,240)
d	０２（公）３ -18	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m区道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (70,240)
e	１５（公）３ -35	江東区		更地	（　）	長方形	東5.4m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 510,135	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	489,730	100 [ 98.0]	499,724	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	525,000
b	(　 ) 413,223	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	403,500	100 [ 91.9]	439,064		461,000
c	(　 ) 427,240	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	417,187	100 [ 97.8]	426,572		448,000
d	(　 ) 354,263	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	353,909	100 [ 89.3]	396,315		416,000
e	(　 ) 432,740	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	427,649	100 [ 99.0]	431,969		454,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 437,000 円／㎡]

江東 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,107,541	721,647	3,385,894	2,265,910	1,119,984	（　0.9506） 1,064,657	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	25,348,976 円　　　　（　 288,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	51.00	ＬＳ3	153.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	88 ㎡	5.6 m x 15.8 m	前面道路：区道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の現状の標準的使用、将来の動向より住宅：１ＬＤＫ（平均専有面積約４３㎡）を想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	51.00	80.0	40.80	2,750	112,200	1.0	112,200
							1.0	112,200
2～ 2	住宅	51.00	85.0	43.35	2,850	123,548	1.0	123,548
							1.0	123,548
3～ 3	住宅	51.00	85.0	43.35	2,850	123,548	1.0	123,548
							1.0	123,548
～

～

計		153.00	83.3	127.50		359,296		359,296
								359,296

⑨年額支払賃料	359,296 円　×　12ヶ月　＝　 4,311,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 127.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,311,552 円　　×　　 6.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 293,186 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,018,366 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	359,296 円　×　　 93.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,349 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 359,296 円　×　　 93.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　 85,826 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,107,541 円　　　　（　 46,677 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２（公賃）３　　　　-39	3,253 ( 3,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,254	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,913 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２（公賃）３　　　　-40	3,364 ( 3,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [106.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,081
c	１２（公賃）３　　　　-41	2,811 ( 2,776)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,898

江東 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,500 円	34,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	129,347 円	4,311,552　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 294,900 円	34,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 721,647 円　（　　　　　　 8,201 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9506

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,700,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 153.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,265,910 円（　　　　　 25,749 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,107,541 円
②総費用	721,647 円
③純収益　①－②	3,385,894 円
④建物等に帰属する純収益	2,265,910 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,119,984 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,064,657 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,098 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,348,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 288,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
江東 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 -18

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　岩田　卓也

印

TEL.

鑑定評価額

36,300,000 円

１㎡当たりの価格

412,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区大島８丁目２７２番２７｢大島８－３７－８｣				②地積　(㎡)	88 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,300)
	1:3	住宅Ｓ3	住宅、アパートのほか店舗等が見られる住宅地域	南6.3m区道	水道、ガス、下水	東大島 460m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 100 ｍ、南 55 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
．３ｍ区道

交通

施設

東大島駅南西方

460m

法令

規制

準工
(70,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

混在住宅地域として熟成しており、地域要因には格別の変動要因はなく、当分の間現状と大差なく推移するもの
と予測する。新型コロナウイルス感染症の影響により、今後の地価の動向は不透明である。

(3)最有効使用の判定

低層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 433,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 268,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、江東区中央部より東側でＪＲ総武線、東京メトロ東西線及び都営新宿線沿線の一般住宅が多い住
宅地域及び混在住宅地域と把握した。需要者は圏内の居住者が中心であるが、周辺地域からの転入者のほか、これらの
需要者に転売する目的で取得する不動産業者も市場参入している。昨年前半の一時期需要は低迷していたが、緊急事態
宣言解除後は需要は回復しつつある。需要の中心となる価格帯は、土地で３千万円～４千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅、共同住宅としての利用が中心である。比準価格は、取引市場の実勢を反映するものとして規範性の高い価格
である。収益価格は、共同住宅として賃貸する場合の収益性を反映している。共同住宅の賃貸需要もあるが、居住の快
適性や利便性、資産価値等を重視した取引が多いことから比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地からの
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 428,000 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[101.0]

100
[107.3]

[105.0]
100

412,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    415,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨年前半は、一時期経済活動が停滞したが、
昨年６月以降は経済活動が再開し、政府の各
種政策の効果もあって、景気は改善基調を辿
っている。

新型コロナウイルス感染症の拡大により、昨
年２月頃までの地価の上昇は止まったが、地
価下落への影響は小さい。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９（公）３ -31	江東区		建付地	（　）	長方形	西3.8m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
b	１３（公）３ -7	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.9m区道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,196)
c	１５（公）３ -34	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		準工高度地区3種特別工業地区 (70,240)
d	１３（公）３ -10	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 423,421	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	413,043	100 [ 100.1]	412,630	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	433,000
b	(　 ) 497,067	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	492,593	100 [ 107.1]	459,937		483,000
c	(　 ) 381,114	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	379,982	100 [ 88.5]	429,358		451,000
d	(　 ) 454,637	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	434,528	100 [ 106.1]	409,546		430,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 433,000 円／㎡]

江東 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,795,986	704,688	3,091,298	2,050,650	1,040,648	（　0.9526） 991,321	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	23,602,881 円　　　　（　 268,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	51.00	ＬＳ3	153.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	88 ㎡	5.6 m x 15.8 m	前面道路：区道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（平均専有面積約４３㎡）の居宅、計３戸を想定

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同規模、同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	51.00	80.0	40.80	2,620	106,896	1.0	106,896
							1.0	106,896
2～ 2	居宅	51.00	85.0	43.35	2,639	114,401	1.0	114,401
							1.0	114,401
3～ 3	居宅	51.00	85.0	43.35	2,680	116,178	1.0	116,178
							1.0	116,178
～

～

計		153.00	83.3	127.50		337,475		337,475
								337,475

⑨年額支払賃料	337,475 円　×　12ヶ月　＝　 4,049,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 127.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,049,700 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 336,125 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,713,575 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	337,475 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,095 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 337,475 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　 79,316 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,795,986 円　　　　（　 43,136 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４（公賃）３　　　　-19	2,210 ( 2,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,814	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,698 円/㎡　月額支払賃料（　 2,639 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４（公賃）３　　　　-20	1,998 ( 1,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [106.0]	100 [102.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,464
c	０４（公賃）３　　　　-21	1,988 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,817

江東 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	157,500 円	31,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	161,988 円	4,049,700　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 267,700 円	31,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 704,688 円　（　　　　　　 8,008 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,500,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 153.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0671 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,050,650 円（　　　　　 23,303 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,795,986 円
②総費用	704,688 円
③純収益　①－②	3,091,298 円
④建物等に帰属する純収益	2,050,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,040,648 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	991,321 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,265 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,602,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 268,000 円／㎡）