鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１４（公）３ -19	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
b	１５（公）３ -12	江東区		建付地	（　）	長方形	南8m区道、中間画地		準工高度地区3種特別工業地区 (70,300)
c	０２（公）３ -3	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m区道、中間画地		準工 (70,363)
d	１４（公）３ -33	江東区		貸家建付地	（　）	不整形	北3m私道、東3.3m、角地		準工高度地区3種特別用途地区 (80,240)
e	１１（公）３ -16	江東区		更地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 585,754	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	584,582	100 [ 98.0]	596,512	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	608,000
b	(　 ) 611,396	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.7]	581,615	100 [ 107.1]	543,058		554,000
c	(　 ) 819,380	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	778,021	100 [ 116.9]	665,544		679,000
d	(　 ) 460,001	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	463,688	100 [ 83.8]	553,327		564,000
e	(　 ) 549,918	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	536,440	100 [ 90.0]	596,044		608,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 580,000 円／㎡]

江東 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,739,774	6,347,086	23,392,688	17,777,000	5,615,688	（　0.9541） 5,357,928	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	127,569,714 円　　　　（　 420,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	208.96	ＲＣ5	994.55
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火高度地区最低7m	70 ％	300 ％	300 ％	304 ㎡	16.0 m x 19.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は専有面積約８０㎡の居宅２戸、２階以上は各階に専有面積約６０㎡の居宅２戸を想定

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

この種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	198.91	80.0	159.06	2,750	437,415	1.0	437,415
							1.0	437,415
2～ 3	住宅	198.91	93.7	186.33	2,900	540,357	1.0	540,357
							1.0	540,357
4～ 5	住宅	198.91	93.7	186.33	2,950	549,674	1.0	549,674
							1.0	549,674
～

～

計		994.55	90.9	904.38		2,617,477		2,617,477
								2,617,477

⑨年額支払賃料	2,617,477 円　×　12ヶ月　＝　 31,409,724 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 904.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,409,724 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,512,778 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,896,946 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,617,477 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,081 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,617,477 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 818,747 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,739,774 円　　　　（　 97,828 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１４（公賃）３　　　　-16	3,257 ( 3,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [112.0]	100 [105.0]	2,826	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,985 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１４（公賃）３　　　　-17	3,458 ( 3,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	3,045
c	１４（公賃）３　　　　-18	3,693 ( 3,540)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [104.0]	100 [105.0]	3,283

江東 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,450,000 円	290,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,570,486 円	31,409,724　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 281,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,465,000 円	290,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,347,086 円　（　　　　　　 20,879 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	290,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 994.55 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,777,000 円（　　　　　 58,477 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,739,774 円
②総費用	6,347,086 円
③純収益　①－②	23,392,688 円
④建物等に帰属する純収益	17,777,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,615,688 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,357,928 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,625 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,569,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 420,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月9日　提出
江東 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 -16

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　渡邉　敦

印

TEL.

鑑定評価額

171,000,000 円

１㎡当たりの価格

562,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区木場３丁目２０番１３				②地積　(㎡)	304 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 防火（その他）高度地区最低7m (70,300)
	1:1.2	建築中	共同住宅のほか、事業所等も見られる住宅地域	東8m区道	水道、ガス、下水	木場 560m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北８ｍ区道

交通

施設

木場駅北西方

560m

法令

規制

準工
(70,300)
防火
高度地区最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅や共同住宅のほか、事業所等も混在する住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はない。地価につい
ては、新型コロナの影響により、ここ数年の上昇基調から一転し、弱含みでの推移を予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 592,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 417,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江東区内のうち、幹線道路背後の住宅地域と判定した。主な需要者は区内在住者のほか、規模が纏まれば
マンション開発業者も想定される。都心への通勤利便性に優る地域で、不動産需要は堅調であったが、新型コロナの影
響により地価は弱含みでの推移を予測する。需要の中心となる価格帯は規模にもよるが、標準地程度の規模の土地で概
ね２億円前後を中心に取引されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の査定にあたっては、対象標準地と地域特性が類似する複数の事例を採用して求めたものであり、客観的かつ
実証的な価格である。一方、収益価格は投資家目線の事業採算性を反映した理論的な価格であるものの、想定要素が多
く、元本価値に見合う賃料を収受し得ないことからやや低位に試算された。よって、本件では実証的な比準価格を重視
し、想定要素を含む収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 517,000 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[105.0]

100
[ 89.3]

[102.0]
100

559,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    564,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口、世帯数は微増している。新型コロナの
影響により、先行きの不透明感が否めず、今
後の取引価格の推移には注視する必要がある
。

東西線沿線徒歩圏内に存する幹線道路背後の
混在住宅地域である。その地域的特性に大き
な変化はなく、地域要因の変動は認められな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１５（公）３ -36	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.6m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
b	１５（公）３ -12	江東区		建付地	（　）	長方形	南8m区道、中間画地		準工高度地区3種特別工業地区 (70,300)
c	１４（公）３ -15	江東区		更地	（　）	長方形	北西5.4m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
d	１７（公）３ -27	江東区		建付地	（　）	長方形	北10.8m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 483,850	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	472,940	100 [ 84.7]	558,371	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	570,000
b	(　 ) 611,396	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	645,039	100 [ 106.1]	607,954		620,000
c	(　 ) 474,513	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	469,345	100 [ 83.8]	560,078		571,000
d	(　 ) 658,213	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	667,428	100 [ 112.2]	594,856		607,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 592,000 円／㎡]

江東 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,202,681	6,939,721	25,262,960	19,677,300	5,585,660	（　0.9541） 5,329,278	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	126,887,571 円　　　　（　 417,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	208.96	ＲＣ5	994.55
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火高度地区最低7m	70 ％	300 ％	300 ％	304 ㎡	16.0 m x 19.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は専有面積約８０㎡の居宅２戸、２階以上は各階に専有面積約６０㎡の居宅３戸を想定

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

この種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	198.91	80.0	159.06	3,030	481,952	1.0	481,952
							1.0	481,952
2～ 2	共同住宅	198.91	93.7	186.33	3,074	572,778	1.0	572,778
							1.0	572,778
3～ 3	共同住宅	198.91	93.7	186.33	3,100	577,623	1.0	577,623
							1.0	577,623
4～ 4	共同住宅	198.91	93.7	186.33	3,130	583,213	1.0	583,213
							1.0	583,213
5～ 5	共同住宅	198.91	93.7	186.33	3,160	588,803	1.0	588,803
							1.0	588,803

計		994.55	90.9	904.38		2,804,369		2,804,369
								2,804,369

⑨年額支払賃料	2,804,369 円　×　12ヶ月　＝　 33,652,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 904.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,652,428 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,019,146 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,633,282 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,804,369 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,361 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,804,369 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 543,038 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,202,681 円　　　　（　 105,930 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１９（公賃）３　　　　-16	3,618 ( 3,554)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	3,443	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,129 円/㎡　月額支払賃料（　 3,074 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１９（公賃）３　　　　-17	3,045 ( 2,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [106.0]	2,961
c	１９（公賃）３　　　　-18	3,165 ( 3,106)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	2,983

江東 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,605,000 円	321,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,682,621 円	33,652,428　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 281,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,728,500 円	321,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	321,000 円	321,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	321,000 円	321,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,939,721 円　（　　　　　　 22,828 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	321,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 994.55 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,677,300 円（　　　　　 64,728 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,202,681 円
②総費用	6,939,721 円
③純収益　①－②	25,262,960 円
④建物等に帰属する純収益	19,677,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,585,660 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,329,278 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,531 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,887,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 417,000 円／㎡）