鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１５（公）３ -12	江東区		建付地	（　）	長方形	南8m区道、中間画地		準工高度地区3種特別工業地区 (70,300)
b	０８（公）３ -14	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.9m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
c	１４（公）３ -30	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
d	０２（公）３ -17	江東区		建付地	（　）	長方形	北西12m区道、中間画地		準工地区計画等 (70,200)
e	１１（公）３ -11	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、北東6m、角地		準工高度地区3種 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 611,396	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	645,039	100 [ 109.1]	591,236	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	597,000
b	(　 ) 767,765	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	757,883	100 [ 94.1]	805,402		813,000
c	(　 ) 529,131	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	521,797	100 [ 88.2]	591,607		598,000
d	(　 ) 501,234	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	499,730	100 [ 85.4]	585,164		591,000
e	(　 ) 432,600	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	399,415	100 [ 67.6]	590,851		597,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 597,000 円／㎡]

江東 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,260,311	1,309,727	5,950,584	4,140,920	1,809,664	（　0.9526） 1,723,886	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	41,044,905 円　　　　（　 466,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.00	Ｓ4	208.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	88 ㎡	8.1 m x 10.9 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の現状の標準的使用、将来の動向より住宅：１Ｋ（平均専有面積約２３㎡）を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	52.00	90.0	46.80	3,280	153,504	1.0	153,504
							1.0	153,504
2～ 2	住宅	52.00	90.0	46.80	3,380	158,184	1.0	158,184
							1.0	158,184
3～ 3	住宅	52.00	90.0	46.80	3,430	160,524	1.0	160,524
							1.0	160,524
4～ 4	住宅	52.00	90.0	46.80	3,480	162,864	1.0	162,864
							1.0	162,864
～

計		208.00	90.0	187.20		635,076		635,076
								635,076

⑨年額支払賃料	635,076 円　×　12ヶ月　＝　 7,620,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 187.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,620,912 円　　×　　 6.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 518,222 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,102,690 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	635,076 円　×　　 93.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,919 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 635,076 円　×　　 93.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　 151,702 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,260,311 円　　　　（　 82,504 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２（公賃）３　　　　-36	3,451 ( 3,379)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,451	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,455 円/㎡　月額支払賃料（　 3,380 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２（公賃）３　　　　-37	3,324 ( 3,185)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,461
c	１２（公賃）３　　　　-38	3,962 ( 3,879)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,811

江東 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	321,500 円	64,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	228,627 円	7,620,912　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 546,500 円	64,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,300 円	64,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,300 円	64,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,309,727 円　（　　　　　　 14,883 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,300,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 208.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,140,920 円（　　　　　 47,056 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,260,311 円
②総費用	1,309,727 円
③純収益　①－②	5,950,584 円
④建物等に帰属する純収益	4,140,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,809,664 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,723,886 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,590 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,044,905 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 466,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
江東 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 -14

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　岩田　卓也

印

TEL.

鑑定評価額

49,600,000 円

１㎡当たりの価格

564,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区古石場１丁目１５番１７｢古石場１－１０－５｣				②地積　(㎡)	88 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,300)
	1:1.5	事務所、作業所兼住宅Ｓ4	一般住宅の中に事業所等も見られる住宅地域	北東6m区道	水道、ガス、下水	越中島 340m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 45 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ区道

交通

施設

越中島駅北東方

340m

法令

規制

準工
(70,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した混在住宅地域であり、地域要因には格別の変動要因はなく、当分の間現状と大差なく推移するものと予
測する。新型コロナウイルス感染症の影響により、今後の地価の動向は不透明である。

(3)最有効使用の判定

中層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 595,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 446,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、江東区中央部より西側でＪＲ京葉線、東京メトロ東西線、同半蔵門線及び都営新宿線沿線の一般
住宅が多い住宅地域と把握した。需要者は圏内の居住者が中心であるが、周辺地域からの転入者のほか、これらの需要
者に転売する目的で取得する不動産業者も市場参入している。昨年前半の一時期需要は低迷していたが、緊急事態宣言
解除後は需要は回復しつつある。需要の中心となる価格帯は、土地について５千万円～７千万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅が多い混在住宅地域で、自己の居住目的での取引が中心であり、規範性の高い取引事例を収集して比準価格を
試算した。一方、周辺に賃貸共同住宅も見られるが、賃貸収入による収益獲得を目的として土地の取得を目指す需要者
は少ない。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 517,000 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[105.0]

100
[ 87.3]

[101.0]
100

566,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    567,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨年前半は、一時期経済活動が停滞したが、
昨年６月以降は経済活動が再開し、政府の各
種政策の効果もあって、景気は改善基調を辿
っている。

新型コロナウイルス感染症の拡大により、昨
年２月頃までの地価の上昇は止まったが、地
価下落への影響は小さい。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１４（公）３ -26	江東区		更地	（　）	長方形	北西4m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
b	１４（公）３ -27	江東区		建付地	（　）	長方形	北東7.9m区道、北西6m、角地		準工高度地区3種 (80,300)
c	１４（公）３ -16	江東区		貸家建付地	（　）	不整形	南4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
d	１１（公）３ -11	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、北東6m、角地		準工高度地区3種 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 669,582	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	668,919	100 [ 111.7]	598,853	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	605,000
b	(　 ) 731,919	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	712,917	100 [ 123.0]	579,607		585,000
c	(　 ) 489,966	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	611,233	100 [ 98.1]	623,071		629,000
d	(　 ) 432,600	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	406,098	100 [ 69.8]	581,802		588,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 595,000 円／㎡]

江東 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,896,518	1,263,091	5,633,427	3,902,640	1,730,787	（　0.9526） 1,648,748	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	39,255,905 円　　　　（　 446,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.00	Ｓ4	208.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	88 ㎡	8.1 m x 10.9 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

居宅（１Ｋ、８戸）、平均専有面積２３．４０㎡

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同規模、同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	52.00	90.0	46.80	3,150	147,420	1.0	147,420
							1.0	147,420
2～ 2	居宅	52.00	90.0	46.80	3,188	149,198	1.0	149,198
							1.0	149,198
3～ 4	居宅	52.00	90.0	46.80	3,250	152,100	1.0	152,100
							1.0	152,100
～

～

計		208.00	90.0	187.20		600,818		600,818
								600,818

⑨年額支払賃料	600,818 円　×　12ヶ月　＝　 7,209,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 187.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,209,816 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 598,415 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,611,401 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	600,818 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,510 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 600,818 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 279,607 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,896,518 円　　　　（　 78,370 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４（公賃）３　　　　-16	3,632 ( 3,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 96.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,501	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,326 円/㎡　月額支払賃料（　 3,188 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４（公賃）３　　　　-17	3,014 ( 2,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,283
c	０４（公賃）３　　　　-18	3,654 ( 3,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [107.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	3,194

江東 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	181,800 円	60,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	360,491 円	7,209,816　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 515,100 円	60,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,600 円	60,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,600 円	60,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,263,091 円　（　　　　　　 14,353 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,600,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 208.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,902,640 円（　　　　　 44,348 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,896,518 円
②総費用	1,263,091 円
③純収益　①－②	5,633,427 円
④建物等に帰属する純収益	3,902,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,730,787 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,648,748 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,736 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,255,905 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 446,000 円／㎡）