鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６（公）３ -25	江東区		建付地	（　）	長方形	南12m区道、中間画地		準工２種特工地区高度地区 (70,300)
b	０９（公）３ -15	江東区		更地	（　）	長方形	北3.4m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
c	１４（公）３ -38	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,240)
d	１３（公）３ -8	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西3.8m私道、中間画地		準工高度地区3種 (70,240)
e	０２（公）３ -39	江東区		建付地	（　）	不整形	北東3.3m私道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (70,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 494,123	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	469,182	100 [ 107.1]	438,078	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	447,000
b	(　 ) 435,346	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	434,040	100 [ 90.2]	481,197		491,000
c	(　 ) 401,032	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	391,989	100 [ 84.9]	461,707		471,000
d	(　 ) 390,851	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	386,207	100 [ 84.0]	459,770		469,000
e	(　 ) 353,112	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	387,297	100 [ 78.7]	492,118		502,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 476,000 円／㎡]

江東 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,206,555	787,632	3,418,923	2,337,720	1,081,203	（　0.9526） 1,029,954	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	24,522,714 円　　　　（　 361,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	40.00	Ｓ4	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種２種特別工業地区	70 ％	300 ％	300 ％	68 ㎡	8.0 m x 8.7 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３０㎡から３２㎡（１ＤＫ）の共同住宅を想定

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	40.00	75.0	30.00	2,818	84,540	1.0	84,540
							1.0	84,540
2～ 2	住宅	40.00	80.0	32.00	2,905	92,960	1.0	92,960
							1.0	92,960
3～ 4	住宅	40.00	80.0	32.00	2,934	93,888	1.0	93,888
							1.0	93,888
～

～

計		160.00	78.8	126.00		365,276		365,276
								365,276

⑨年額支払賃料	365,276 円　×　12ヶ月　＝　 4,383,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,383,312 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 350,665 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,032,647 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	365,276 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,361 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 365,276 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 170,547 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,206,555 円　　　　（　 61,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６（公賃）３　　　　-30	2,971 ( 2,848)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,128	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,030 円/㎡　月額支払賃料（　 2,905 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０６（公賃）３　　　　-31	3,261 ( 3,126)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,166
c	０６（公賃）３　　　　-32	2,796 ( 2,683)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,796

江東 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	181,500 円	36,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	175,332 円	4,383,312　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 308,500 円	36,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 787,632 円　（　　　　　　 11,583 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,300,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,337,720 円（　　　　　 34,378 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,206,555 円
②総費用	787,632 円
③純収益　①－②	3,418,923 円
④建物等に帰属する純収益	2,337,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,081,203 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,029,954 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,146 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,522,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 361,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
江東 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 -10

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　藤田　桂太

印

TEL.

鑑定評価額

30,600,000 円

１㎡当たりの価格

450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	370,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区亀戸４丁目３３番１３｢亀戸４－３３－８｣				②地積　(㎡)	68 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）高度地区3種特別工業地区 (70,300)
	1:1	作業所兼住宅Ｓ4	一般住宅、中小規模作業所等が混在する住宅地域	東6m区道	水道、ガス、下水	亀戸 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ区
道

交通

施設

亀戸駅　北東方

750m

法令

規制

準工
(70,300)
準防
高度地区3種
特別工業地区

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、作業所等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当面は現状を維持
して推移すると予測する。地価は上昇傾向にあったが、当面は様子見の状況が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 479,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 336,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江東区北東部を主に隣接区に及ぶ混在住宅地域である。特にＪＲ総武線沿線の地域と代替性が高い。需要
者の中心は地縁を有する個人、地元中小法人等、纏まった土地であれば開発業者も想定される。新型コロナによる個人
消費の低迷等もあるが、標準的な住環境、利便性を有する区内の住宅地に対する需要は底堅い。市場の中心価格帯は、
標準地程度の規模の土地で２．５千万円～４千万円、新築建売分譲は４千万円～５．５千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅、賃貸共同住宅、作業所等が混在する地域にあり、自用目的の取引、投資目的の取引の双方が想定される。比
準価格は規範性の高い事例から市場実勢を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は収益性に着目した需要者の行
動を反映しており、当該標準地にも十分参考となる価格であるが、想定要素が多く流動的な面も残る。よって比準価格
を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    452,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江東区の人口は増加傾向、住宅着工戸数は分
譲住宅に減少が見られる。土地取引件数は、
一時期新型コロナにより抑制され、先行きは
不透明である。

区北部の混在住宅地域である。ＪＲ総武線沿
線の住宅地域は共同住宅用地、戸建住宅用地
とも需要は底堅い。取引価格、賃料とも概ね
安定的。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６（公）３ -25	江東区		建付地	（　）	長方形	南12m区道、中間画地		準工２種特工地区高度地区 (70,300)
b	１３（公）３ -11	江東区		底地	（　）	長方形	南6m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
c	０２（公）３ -14	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.4m区道、北東4m、角地		近商高度地区3種 (90,300)
d	１４（公）３ -39	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (70,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 494,123	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	469,182	100 [ 111.3]	421,547	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	430,000
b	(　 142,228) 474,093	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	450,614	100 [ 103.0]	437,489		446,000
c	(　 ) 604,542	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	578,384	100 [ 110.9]	521,537		532,000
d	(　 ) 453,872	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	429,665	100 [ 86.6]	496,149		506,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 479,000 円／㎡]

江東 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,104,827	817,359	3,287,468	2,279,760	1,007,708	（　0.9526） 959,943	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	22,855,786 円　　　　（　 336,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	40.00	Ｓ4	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種特別工業地区	70 ％	300 ％	300 ％	68 ㎡	8.0 m x 8.7 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１戸、専有面積３０．００㎡～３２．００㎡、１ＤＫの共同住宅を想定。

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	40.00	75.0	30.00	2,830	84,900	1.0	84,900
							1.0	84,900
2～ 2	住宅	40.00	80.0	32.00	2,888	92,416	1.0	92,416
							1.0	92,416
3～ 3	住宅	40.00	80.0	32.00	2,917	93,344	1.0	93,344
							1.0	93,344
4～ 4	住宅	40.00	80.0	32.00	2,946	94,272	1.0	94,272
							1.0	94,272
～

計		160.00	78.8	126.00		364,932		364,932
								364,932

⑨年額支払賃料	364,932 円　×　12ヶ月　＝　 4,379,184 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,379,184 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 363,472 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,015,712 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	364,932 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,346 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 364,932 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　 85,769 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,104,827 円　　　　（　 60,365 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５（公賃）３　　　　-25	3,197 ( 3,130)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	3,134	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,952 円/㎡　月額支払賃料（　 2,888 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１５（公賃）３　　　　-26	3,103 ( 3,036)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	2,924
c	１５（公賃）３　　　　-27	2,939 ( 2,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,855

江東 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,000 円	35,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	218,959 円	4,379,184　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 300,900 円	35,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 817,359 円　（　　　　　　 12,020 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,400,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,279,760 円（　　　　　 33,526 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,104,827 円
②総費用	817,359 円
③純収益　①－②	3,287,468 円
④建物等に帰属する純収益	2,279,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,007,708 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	959,943 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,117 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,855,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 336,000 円／㎡）