鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３（公）３ -35	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.6m区道、西5m、南4.9m、三方路		準工高度地区3種 (80,300)
b	１１（公）３ -10	江東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南7.9m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
c	０２（公）３ -17	江東区		建付地	（　）	長方形	北西12m区道、中間画地		準工地区計画等 (70,200)
d	１５（公）３ -6	墨田区		更地	（　）	不整形	西7m区道、南14.4m、二方路		１住居高度地区最高22m (70,280)
e	８９２９公０３ -14	文京区		貸家建付地	（　）	不整形	南西7m区道、北西2.5m、角地		１住居高度3種最高22m (80,280)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 410,444	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	390,899	100 [ 89.0]	439,212	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	439,000
b	(　 ) 694,178	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	694,178	100 [ 111.0]	625,386		625,000
c	(　 ) 501,234	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	501,234	100 [ 105.4]	475,554		476,000
d	(　 ) 495,425	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	511,275	100 [ 98.9]	516,962		517,000
e	(　 ) 677,208	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	707,260	100 [ 124.5]	568,080		568,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 478,000 円／㎡]

江東 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンション用地で、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション開発が最適と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,376,741,336	1,612,950,497	13	730,000	4,115.47	323,000	4,627.48
⑧開発法による価格	763,790,839 円　　　　（　 472,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -8　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,618 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,618.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
850.26 ㎡	4,627.48 ㎡	4,496.01 ㎡	131.47 ㎡	4,115.47 ㎡	ＲＣ・7F ( 57 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 52.6 ％）	（ 286.0 ％）	（ 277.9 ％）	（ 8.1 ％）	（ 88.94 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	62.4 ｍ 27.5 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

730,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 730,000 円／㎡　　×　　 4,115.47 ㎡　　＝　　　　 3,004,293,100 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,004,293,100 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 323,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 332,690 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 332,690 円／㎡　　×　　　 4,627.48 ㎡　　＝　　　　 1,539,516,321 円
	⑤a開発負担金	35,000,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,004,293,100 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 360,515,172 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,935,031,493 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	8 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	24 ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	150,214,655 円	( 5 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 134,291,902 円
	販売総額(2期)	150,214,655 円	( 5 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 125,053,700 円
	販売総額(3期)	2,703,863,790 円	( 90 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 2,117,395,734 円
収入合計		－	－	－	－	2,376,741,336 円
支出	建築工事費(1期)	307,903,264 円	( 20 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 283,825,229 円
	建築工事費(2期)	307,903,264 円	( 20 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 261,594,613 円
	建築工事費(3期)	923,709,793 円	( 60 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 723,357,139 円
	開発負担金	35,000,000 円	( 100 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 32,263,000 円
	販売管理費(1期)	144,206,069 円	( 40 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 132,929,154 円
	販売管理費(2期)	144,206,069 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 122,517,476 円
	販売管理費(3期)	72,103,034 円	( 20 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 56,463,886 円
支出合計		－	－	－	－	1,612,950,497 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,376,741,336 円　　－　　　　　　 1,612,950,497 円　　＝　　　　　 763,790,839 円 472,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
江東 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 -8

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　藤田　桂太

印

TEL.

鑑定評価額

769,000,000 円

１㎡当たりの価格

475,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区辰巳１丁目１番１３｢辰巳１－４－８｣				②地積　(㎡)	1,618 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,300)
	2:1	共同住宅ＲＣ7	中高層共同住宅の中に倉庫等も見られる住宅地域	北15m区道	水道、ガス、下水	辰巳 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 90 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

辰巳駅北方

750m

法令

規制

準工
(70,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

マンション、倉庫等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当面は現状を維持
して推移すると予測する。地価は上昇傾向にあったが、当面は様子見の状況が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 520,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 467,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江東区及びその隣接区におけるマンション開発素地が存する圏域である。需要者の中心は分譲マンション
開発業者、機関投資家等である。湾岸部の都心へのアクセスに優れた地域にあって、マンション用地需要は新型コロナ
により若干弱含みとなっているが、取得意欲は依然として旺盛、エンドユーザーへの販売価格は安定している。市場の
中心価格帯は規模により多種多様であるが、標準地程度の規模の土地で７億円～１０億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の傾向を反映した実証的な価格であるが、本件では規範性の高い事例の収集、補修正が困難な面も残り
各事例から得た価格に開差が生じている。開発法による価格は適切に各種想定が行われ、市場動向、需要者の行動を反
映した価格が得られた。主な需要者はマンション開発業者であり投資採算性に着目して取引を行うことから、開発法に
よる価格を重視し、比準価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 730,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[154.1]

[100.0]
100

474,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    475,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江東区の人口は増加傾向、住宅着工戸数は分
譲住宅に減少が見られる。土地取引件数は、
一時期新型コロナにより抑制され、先行きは
不透明である。

マンション素地は品薄感もあり、需要は底堅
く、地価は概ね安定的。区内の新築分譲マン
ションの棟数は直近１年において減少してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３（公）３ -20	江東区		更地	（　）	長方形	南東50m都道、中間画地		準工 (70,340)
b	０２（公）３ -17	江東区		建付地	（　）	長方形	北西12m区道、中間画地		準工地区計画等 (70,200)
c	０３（公）３ -35	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.6m区道、西5m、南4.9m、三方路		準工高度地区3種 (80,300)
d	１１（公）３ -10	江東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南7.9m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,005,562	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,071,908	100 [ 198.2]	540,821	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	541,000
b	(　 ) 501,234	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	501,234	100 [ 89.7]	558,789		559,000
c	(　 ) 410,444	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	388,163	100 [ 84.5]	459,364		459,000
d	(　 ) 694,178	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	691,401	100 [ 92.7]	745,848		746,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +65.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 520,000 円／㎡]

江東 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションが最有効使用であると判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションが最有効使用であると判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,396,276,197	1,640,593,728	13	736,000	4,115.47	330,000	4,627.48
⑧開発法による価格	755,682,469 円　　　　（　 467,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -8　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,618 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,618.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
850.26 ㎡	4,627.48 ㎡	4,496.01 ㎡	131.47 ㎡	4,115.47 ㎡	ＲＣ・7F ( 57 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 52.6 ％）	（ 286.0 ％）	（ 277.9 ％）	（ 8.1 ％）	（ 88.94 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	62.4 ｍ 27.5 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

736,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 736,000 円／㎡　　×　　 4,115.47 ㎡　　＝　　　　 3,028,985,920 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,028,985,920 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 330,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 339,900 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 339,900 円／㎡　　×　　　 4,627.48 ㎡　　＝　　　　 1,572,880,452 円
	⑤a開発負担金	35,000,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,028,985,920 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 363,478,310 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,971,358,762 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	8 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	24 ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	151,449,296 円	( 5 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 135,395,671 円
	販売総額(2期)	151,449,296 円	( 5 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 126,081,539 円
	販売総額(3期)	2,726,087,328 円	( 90 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 2,134,798,987 円
収入合計		－	－	－	－	2,396,276,197 円
支出	建築工事費(1期)	314,576,090 円	( 20 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 289,976,240 円
	建築工事費(2期)	314,576,090 円	( 20 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 267,263,846 円
	建築工事費(3期)	943,728,271 円	( 60 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 739,033,609 円
	開発負担金	35,000,000 円	( 100 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 32,263,000 円
	販売管理費(1期)	145,391,324 円	( 40 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 134,021,722 円
	販売管理費(2期)	109,043,493 円	( 30 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 92,643,352 円
	販売管理費(3期)	109,043,493 円	( 30 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 85,391,959 円
支出合計		－	－	－	－	1,640,593,728 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,396,276,197 円　　－　　　　　　 1,640,593,728 円　　＝　　　　　 755,682,469 円 467,000 円／㎡