鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３（公）３ -8	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西3.8m私道、中間画地		準工高度地区3種 (70,240)
b	１６（公）３ -25	江東区		建付地	（　）	長方形	南12m区道、中間画地		準工２種特工地区高度地区 (70,300)
c	０９（公）３ -15	江東区		更地	（　）	長方形	北3.4m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
d	１４（公）３ -38	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,240)
e	０４（公）３ -12	墨田区		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		準工高度地区22m 高度地区 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 390,851	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	385,433	100 [ 106.0]	363,616	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	378,000
b	(　 ) 494,123	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	468,240	100 [ 144.5]	324,042		337,000
c	(　 ) 435,346	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	433,169	100 [ 127.5]	339,740		353,000
d	(　 ) 401,032	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	391,596	100 [ 105.3]	371,886		387,000
e	(　 ) 382,425	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	376,367	100 [ 100.8]	373,380		388,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 372,000 円／㎡]

江東 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,699,351	602,894	3,096,457	1,923,900	1,172,557	（　0.9716） 1,139,256	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	27,125,143 円　　　　（　 249,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	ＬＳ2	126.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種三種特別工業地区	70 ％	300 ％	160 ％	109 ㎡	11.2 m x 9.8 m	前面道路：道路　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

居宅４戸（１ＤＫタイプ）、平均貸室面積約３２㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	63.00	100.0	63.00	2,553	160,839	1.0	160,839
							1.0	160,839
2～ 2	居宅	63.00	100.0	63.00	2,632	165,816	1.0	165,816
							1.0	165,816
～

～

～

計		126.00	100.0	126.00		326,655		326,655
								326,655

⑨年額支払賃料	326,655 円　×　12ヶ月　＝　 3,919,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,919,860 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 325,348 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,594,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	326,655 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,995 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 326,655 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 101,844 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,699,351 円　　　　（　 33,939 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８（公賃）３　　　　-25	2,931 ( 2,848)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	2,710	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,709 円/㎡　月額支払賃料（　 2,632 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０８（公賃）３　　　　-26	2,682 ( 2,624)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	100 [ 95.0]	2,661
c	０８（公賃）３　　　　-27	2,845 ( 2,726)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [101.9]	100 [ 98.0]	2,739

江東 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,000 円	26,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	156,794 円	3,919,860　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 225,200 円	26,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,500 円	26,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,500 円	26,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 602,894 円　（　　　　　　 5,531 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9716

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,500,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,923,900 円（　　　　　 17,650 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,699,351 円
②総費用	602,894 円
③純収益　①－②	3,096,457 円
④建物等に帰属する純収益	1,923,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,172,557 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,139,256 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,452 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,125,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 249,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
江東 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 -2

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　殿原　玲子

印

TEL.

鑑定評価額

38,700,000 円

１㎡当たりの価格

355,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区亀戸３丁目８４番７１｢亀戸３－３２－１１｣				②地積　(㎡)	109 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種三種特別工業地区 (70,160)
	1.2:1	住宅Ｗ2	小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	南西3.6m道路	水道、ガス、下水	押上 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 50 ｍ、南 65 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北３．６ｍ
道路

交通

施設

押上駅南東方

750m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度地区3種
三種特別工業地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動要因はなく、当面の間現状を維持するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 360,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 266,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江東区北部及び隣接区の混在住宅地域である。主な需要者は地縁的選好性を有する区内居住者や都心への
通勤者を中心に不動産業者等も含まれる。都心への接近性に優れ、価格水準が周辺に比べ比較的低位であることから景
気に大きく左右されることなく、一定の需要が見込まれる。市場での需要の中心となる価格帯は立地条件等により一様
に把握し難いが、土地取引は総額で３～５千万円程度、新築建売住宅で６～７千万円程度が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は戸建住宅が多い地域であり、一部に賃貸用共同住宅等も見受けられるが自用目的の取引が中心である。このよう
な地域では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、需要者は収益性よりも居住の快適性をより重視する傾向に
あることから、収益価格は低位に試算された。よって、本件では市場の実態を反映した信頼性の高い比準価格を重視し
て、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 452,000 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[102.0]

100
[129.8]

[104.0]
100

354,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    356,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の再拡大により経
済の先行きは不透明であるが、優良物件に対
する不動産投資需要は底堅い。

街路条件にやや難がある既成住宅地域である
。生活利便性に優れる住宅地域における需要
は安定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９（公）３ -15	江東区		更地	（　）	長方形	北3.4m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
b	１４（公）３ -38	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,240)
c	１４（公）３ -22	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		商業高度地区3種 (100,240)
d	０２（公）３ -13	江東区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西3.9m私道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (70,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 435,346	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	433,169	100 [ 128.2]	337,885	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	351,000
b	(　 ) 401,032	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	391,596	100 [ 108.8]	359,923		374,000
c	(　 ) 488,949	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	463,803	100 [ 115.0]	403,307		419,000
d	(　 ) 500,412	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	493,971	100 [ 136.1]	362,947		377,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 360,000 円／㎡]

江東 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,614,820	598,812	3,016,008	1,764,900	1,251,108	（　0.9716） 1,215,577	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	28,942,310 円　　　　（　 266,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	ＬＳ2	126.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種三種特別工業地区	70 ％	300 ％	160 ％	109 ㎡	11.2 m x 9.8 m	前面道路：道路　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、専有面積約３２㎡の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	63.00	100.0	63.00	2,500	157,500	1.0	157,500
							1.0	157,500
2～ 2	住宅	63.00	100.0	63.00	2,550	160,650	1.0	160,650
							1.0	160,650
～

～

～

計		126.00	100.0	126.00		318,150		318,150
								318,150

⑨年額支払賃料	318,150 円　×　12ヶ月　＝　 3,817,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,817,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 305,424 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,512,376 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	318,150 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,927 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 318,150 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 99,517 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,614,820 円　　　　（　 33,163 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１４（公賃）３　　　　-10	3,048 ( 2,864)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,048	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,624 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１４（公賃）３　　　　-11	2,694 ( 2,683)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,518
c	１４（公賃）３　　　　-12	3,262 ( 3,130)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	3,077

江東 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,000 円	26,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	152,712 円	3,817,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 225,200 円	26,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,500 円	26,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,500 円	26,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 598,812 円　（　　　　　　 5,494 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9716

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,500,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,764,900 円（　　　　　 16,192 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,614,820 円
②総費用	598,812 円
③純収益　①－②	3,016,008 円
④建物等に帰属する純収益	1,764,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,251,108 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,215,577 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,152 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,942,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 266,000 円／㎡）