鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

墨田 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６（公）３ -20	墨田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北21.9m区道、東11m、角地		近商高度地区最高28m 特別用途地区 (100,400)
b	０３（公）３ -27	墨田区		貸家建付地	（　）	不整形	南西22m都道、北7m、二方路		商業高度地区最高28m 高度地区 (100,360)
c	０３（公）３ -29	墨田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、西3.5m、角地		商業高度地区最高35m (100,500)
d	０３（公）３ -28	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、中間画地		近商高度地区最高35m 高度地区 (100,307)
e	１２（公）３ -17	墨田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m区道、南東4m、角地		近商高度3種最高22m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 615,615	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	583,369	100 [ 96.0]	607,676	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	608,000
b	(　 ) 604,061	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	587,381	100 [ 95.0]	618,296		618,000
c	(　 ) 664,631	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 91.7]	719,715	100 [ 102.8]	700,112		700,000
d	(　 ) 735,794	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	755,660	100 [ 105.9]	713,560		714,000
e	(　 ) 510,000	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	481,829	100 [ 76.8]	627,382		627,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 660,000 円／㎡]

墨田 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,629,668	2,296,546	9,333,122	6,743,000	2,590,122	（　0.9541） 2,471,235	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	58,838,929 円　　　　（　 530,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	70.00	ＲＣ6	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	111 ㎡	9.8 m x 12.9 m	前面道路：区道　 18.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所フロア貸し、２階以上共同住宅・２ＬＤＫタイプ・総戸数５戸・住戸専有面積５９．５０㎡

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同規模、同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	70.00	75.0	52.50	2,960	155,400	6.0	932,400
							0.0	0
2～ 2	居宅	70.00	85.0	59.50	2,771	164,875	1.0	164,875
							1.0	164,875
3～ 3	居宅	70.00	85.0	59.50	2,811	167,255	1.0	167,255
							1.0	167,255
4～ 5	居宅	70.00	85.0	59.50	2,831	168,445	1.0	168,445
							1.0	168,445
6～ 6	居宅	70.00	85.0	59.50	2,851	169,635	1.0	169,635
							1.0	169,635

計		420.00	83.3	350.00		994,055		1,771,055
								838,655

⑨年額支払賃料	994,055 円　×　12ヶ月　＝　 11,928,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,928,660 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 715,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,212,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,771,055 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,648 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 838,655 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 400,080 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,629,668 円　　　　（　 104,772 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１（公賃）３　　　　-16	2,559 ( 2,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	2,673	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,932 円/㎡　月額支払賃料（　 2,811 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０１（公賃）３　　　　-17	2,770 ( 2,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,856
c	０１（公賃）３　　　　-18	3,203 ( 3,073)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,268

墨田 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	550,000 円	110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	477,146 円	11,928,660　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 935,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,296,546 円　（　　　　　　 20,690 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 252,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,743,000 円（　　　　　 60,748 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,629,668 円
②総費用	2,296,546 円
③純収益　①－②	9,333,122 円
④建物等に帰属する純収益	6,743,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,590,122 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,471,235 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,263 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,838,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 530,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
墨田 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

墨田 5-5

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　小田桐　雅也

印

TEL.

鑑定評価額

68,600,000 円

１㎡当たりの価格

618,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	墨田区押上２丁目５番４９外｢押上２－６－１｣				②地積　(㎡)	111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:1.5	倉庫兼事務所Ｓ6	事務所、店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北西18.8m区道	水道、ガス、下水	とうきょうスカイツリー 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 45 ｍ、南 15 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東京スカイツリーエリアの北
側に近接

街

路

１８．８ｍ区道

交通

施設

とうきょうスカイツリ
ー駅　北東方
220m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

東京スカイツリーの近くに所在することによる影響は小さく、地域要因に特段の変化は見られず、当面は現況の
まま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 656,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 504,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、墨田区の中部から北部地域一帯に広がる商業地域。需要者は、同一需給圏内に地縁性をもつ事業
者のほか、規模の大きい画地については、マンション開発業者の市場参入が認められる。需給は底堅く推移する一方で
慎重な動きも見られる。取引価格は、規模や立地等によりバラツキが大きく、需要の中心となる価格の把握は困難であ
る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例はいずれも対象標準地と代替、競争等の関係にあるもので、各補修正は適切に行われており、得られ
た比準価格の信頼性は高いものと判断される。収益価格は、収益性を反映し理論的に求められているが、想定要素が多
く含まれる。以上より、現実の不動産市場を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　墨田 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 683,000 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[110.1]

[100.0]
100

618,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    629,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響を受け、個
人消費及び設備投資等に慎重な動きも見られ
、先行き不透明である。

曳舟川通り沿いの商業地域であり、地域要因
に変化は認められない。

地域における標準的な画地である。個別的要
因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

墨田 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２（公）３ -1	墨田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西21.4m都道、南東4m、北東4m、三方路		商業高度地区最高28m 高度地区 (100,425)
b	０９（公）３ -2	墨田区		更地	（　）	不整形	南西21.7m都道、中間画地		商業高度地区最高28m 高度地区 (100,400)
c	０３（公）３ -7	墨田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10.9m区道、中間画地		近商高度3種最高22m 新防火 (100,300)
d	１７（公）３ -32	墨田区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西14.6m区道、中間画地		準工高度地区最高28m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 426,710	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	479,504	100 [ 78.4]	611,612	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	612,000
b	(　 ) 420,940	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	431,355	100 [ 73.5]	586,878		587,000
c	(　 ) 433,387	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	430,353	100 [ 63.2]	680,938		681,000
d	(　 ) 415,755	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	410,766	100 [ 59.8]	686,900		687,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 656,000 円／㎡]

墨田 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,470,803	2,389,523	9,081,280	6,620,400	2,460,880	（　0.9541） 2,347,926	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	55,903,000 円　　　　（　 504,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	70.00	ＲＣ6	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	111 ㎡	9.8 m x 12.9 m	前面道路：区道　 18.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所（フロア貸し）、２階から６階は専有面積５９㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	70.00	75.0	52.50	3,025	158,813	6.0	952,878
							0.0	0
2～ 2	住宅	70.00	85.0	59.50	2,789	165,946	1.0	165,946
							1.0	165,946
3～ 3	住宅	70.00	85.0	59.50	2,817	167,612	1.0	167,612
							1.0	167,612
4～ 5	住宅	70.00	85.0	59.50	2,845	169,278	1.0	169,278
							1.0	169,278
6～ 6	住宅	70.00	85.0	59.50	2,873	170,944	1.0	170,944
							1.0	170,944

計		420.00	83.3	350.00		1,001,871		1,795,936
								843,058

⑨年額支払賃料	1,001,871 円　×　12ヶ月　＝　 12,022,452 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,022,452 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 961,796 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,060,656 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,795,936 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,523 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 843,058 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 393,624 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,470,803 円　　　　（　 103,341 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６（公賃）３　　　　-17	2,443 ( 2,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,722	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,909 円/㎡　月額支払賃料（　 2,789 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０６（公賃）３　　　　-19	2,922 ( 2,802)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 93.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,907
c	０６（公賃）３　　　　-20	3,156 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,099

墨田 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	540,000 円	108,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	601,123 円	12,022,452　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 918,000 円	108,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,389,523 円　（　　　　　　 21,527 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,620,400 円（　　　　　 59,643 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,470,803 円
②総費用	2,389,523 円
③純収益　①－②	9,081,280 円
④建物等に帰属する純収益	6,620,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,460,880 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,347,926 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,152 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,903,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 504,000 円／㎡）