鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

墨田 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６（公）３ -6	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m区道、北11m、角地		準工地区計画等 (80,360)
b	０６（公）３ -17	墨田区		建付地	（　）	長方形	南11m区道、中間画地		準工高度地区最高22m (70,300)
c	１７（公）３ -28	墨田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東11.8m区道、中間画地		準工高度地区最高22m (70,300)
d	０３（公）３ -32	墨田区		更地	（　）	長方形	西11m区道、北3m、角地		準工高度地区最高22m (80,300)
e	０６（公）３ -31	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.8m区道、南5.9m、角地		近商高度地区最高22m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 611,039	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	579,644	100 [ 106.0]	546,834	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	558,000
b	(　 ) 641,803	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	610,630	100 [ 105.8]	577,155		589,000
c	(　 ) 612,662	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	609,659	100 [ 104.9]	581,181		593,000
d	(　 ) 618,047	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.6]	642,614	100 [ 98.0]	655,729		669,000
e	(　 ) 502,934	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	462,030	100 [ 91.1]	507,168		517,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 568,000 円／㎡]

墨田 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,961,923	5,397,517	21,564,406	17,164,000	4,400,406	（　0.9541） 4,198,427	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	99,962,548 円　　　　（　 437,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	138.46	ＲＣ7	969.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火地区計画等	70 ％	300 ％	360 ％	229 ㎡	10.0 m x 22.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫの共同住宅、１階に２戸、２～７階に各階３戸、専有面積３２．３４㎡～５０．２９㎡

⑦有効率　 83.4 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	138.46	49.6	68.73	2,856	196,293	2.0	392,586
							1.0	196,293
2～ 3	住宅	138.46	89.0	123.29	2,914	359,267	2.0	718,534
							1.0	359,267
4～ 5	住宅	138.46	89.0	123.29	2,972	366,418	2.0	732,836
							1.0	366,418
6～ 7	住宅	138.46	89.0	123.29	3,031	373,692	2.0	747,384
							1.0	373,692
～

計		969.22	83.4	808.47		2,395,047		4,790,094
								2,395,047

⑨年額支払賃料	2,395,047 円　×　12ヶ月　＝　 28,740,564 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 808.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,740,564 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,385,467 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,355,097 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,790,094 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,925 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,395,047 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　 562,901 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,961,923 円　　　　（　 117,738 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５（公賃）３　　　　-10	3,201 ( 3,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,300	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,981 円/㎡　月額支払賃料（　 2,914 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１５（公賃）３　　　　-11	3,321 ( 3,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,674
c	１５（公賃）３　　　　-12	3,406 ( 3,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	2,963

墨田 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,400,000 円	280,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	862,217 円	28,740,564　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 195,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,380,000 円	280,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	280,000 円	280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	280,000 円	280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,397,517 円　（　　　　　　 23,570 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	280,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 969.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,164,000 円（　　　　　 74,952 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,961,923 円
②総費用	5,397,517 円
③純収益　①－②	21,564,406 円
④建物等に帰属する純収益	17,164,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,400,406 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,198,427 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,334 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,962,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 437,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
墨田 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

墨田 -3

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　岩田　卓也

印

TEL.

鑑定評価額

120,000,000 円

１㎡当たりの価格

525,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	墨田区亀沢４丁目２１番２０｢亀沢４－２２－２｣				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 防火（その他）地区計画等 (70,360)
	1:2	作業所、事務所兼住宅Ｓ4	中高層の共同住宅、事業所等が混在する住宅地域	西11m区道	水道、ガス、下水	錦糸町 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　１
１ｍ区道

交通

施設

錦糸町駅北西方

800m

法令

規制

準工
(70,360)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

墨田区南部の混在型住宅地域として熟成しており、地域要因には格別の変動要因はなく、当分の間現状と大差な
く推移するものと予測する。新型コロナウイルス感染症の影響により、今後の地価の動向は不透明である。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 558,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 445,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、墨田区南部で用途の多様性を有する混在地域を主体に形成される地域と把握した。その主な需要
者は、地縁性のある中小事業者、マンション開発業者等、小規模な土地であれば自用目的の個人も想定される。昨年前
半の一時期需要は低迷していたが、緊急事態宣言解除後は需要は回復しつつある。需要の中心となる価格帯は、併用住
宅地、共同住宅地で１億円～１億５千万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅、事業所等の混在地域としての利用が中心である。比準価格は、取引市場の実勢を反映するものとして規範性
の高い価格である。収益価格は、共同住宅として賃貸する場合の収益性を反映している。需要者の多くは収益性や将来
の資産価値等を重視する傾向にあることから、複合的な要素を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    527,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨年前半は、一時期経済活動が停滞したが、
昨年６月以降は経済活動が再開し、政府の各
種政策の効果もあって、景気は改善基調を辿
っている。

新型コロナウイルス感染症の拡大により、昨
年２月頃までの地価の上昇は止まったが、地
価下落への影響は小さい。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

墨田 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６（公）３ -6	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m区道、北11m、角地		準工地区計画等 (80,360)
b	０６（公）３ -33	墨田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6.1m区道、東5.9m、角地		商業高度地区最高35m 高度地区 (100,366)
c	１７（公）３ -28	墨田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東11.8m区道、中間画地		準工高度地区最高22m (70,300)
d	０６（公）３ -17	墨田区		建付地	（　）	長方形	南11m区道、中間画地		準工高度地区最高22m (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 611,039	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	579,063	100 [ 106.1]	545,771	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	557,000
b	(　 ) 706,714	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	667,714	100 [ 108.7]	614,272		627,000
c	(　 ) 612,662	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	609,659	100 [ 115.9]	526,022		537,000
d	(　 ) 641,803	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	610,018	100 [ 111.5]	547,101		558,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 558,000 円／㎡]

墨田 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,500,478	5,258,745	20,241,733	15,754,100	4,487,633	（　0.9541） 4,281,651	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	101,944,071 円　　　　（　 445,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	138.46	ＲＣ7	969.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火地区計画等	70 ％	300 ％	360 ％	229 ㎡	10.0 m x 22.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅で１ＬＤＫ（平均専有面積３６．２０㎡、１４戸）及び２ＬＤＫ（平均専有面積５０．２９㎡、６戸）

⑦有効率　 83.4 ％
の理由

同規模、同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	138.46	49.6	68.73	2,710	186,258	2.0	372,516
							1.0	186,258
2～ 3	居宅	138.46	89.0	123.29	2,749	338,924	2.0	677,848
							1.0	338,924
4～ 5	居宅	138.46	89.0	123.29	2,790	343,979	2.0	687,958
							1.0	343,979
6～ 7	居宅	138.46	89.0	123.29	2,830	348,911	2.0	697,822
							1.0	348,911
～

計		969.22	83.4	808.47		2,249,886		4,499,772
								2,249,886

⑨年額支払賃料	2,249,886 円　×　12ヶ月　＝　 26,998,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 808.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,998,632 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,240,886 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,757,746 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,499,772 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,263 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,249,886 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 701,469 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,500,478 円　　　　（　 111,356 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４（公賃）３　　　　-4	3,442 ( 3,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,832	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,831 円/㎡　月額支払賃料（　 2,749 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４（公賃）３　　　　-5	3,018 ( 3,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,977
c	０４（公賃）３　　　　-6	2,563 ( 2,508)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,685

墨田 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,285,000 円	257,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,079,945 円	26,998,632　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 195,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,184,500 円	257,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	257,000 円	257,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	257,000 円	257,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,258,745 円　（　　　　　　 22,964 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	257,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 969.22 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,754,100 円（　　　　　 68,795 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,500,478 円
②総費用	5,258,745 円
③純収益　①－②	20,241,733 円
④建物等に帰属する純収益	15,754,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,487,633 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,281,651 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,697 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,944,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 445,000 円／㎡）