鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

墨田 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４（公）３ -12	墨田区		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		準工高度地区22m 高度地区 (100,240)
b	１７（公）３ -7	墨田区		更地	（　）	袋地等	東5.1m区道、中間画地		準工高度3種最高17m (90,200)
c	０４（公）３ -22	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、北東4.2m、角地		準工高度地区3種17m (90,200)
d	０４（公）３ -15	墨田区		建付地	（　）	長方形	西3.4m私道、中間画地		準工高度地区3種17m (90,200)
e	０４（公）３ -3	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		準工高度地区3種17m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 382,425	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	376,367	100 [ 100.6]	374,122	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	378,000
b	(　 ) 473,028	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	511,035	100 [ 130.0]	393,104		397,000
c	(　 ) 393,490	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	374,003	100 [ 99.6]	375,505		379,000
d	(　 ) 320,570	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	313,027	100 [ 83.9]	373,095		377,000
e	(　 ) 359,981	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	340,096	100 [ 94.1]	361,420		365,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 378,000 円／㎡]

墨田 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,338,569	1,229,361	5,109,208	3,651,480	1,457,728	（　0.9526） 1,388,632	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	33,062,667 円　　　　（　 249,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.00	ＬＳ3	237.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居防火高度地区最高22m 高度地区最低7m	70 ％	300 ％	184 ％	133 ㎡	9.1 m x 16.0 m	前面道路：区道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅で１ＬＤＫタイプ・総戸数６戸・平均専有面積３９．５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外通路・外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.00	100.0	79.00	2,300	181,700	1.0	181,700
							1.0	181,700
2～ 2	居宅	79.00	100.0	79.00	2,330	184,070	1.0	184,070
							1.0	184,070
3～ 3	居宅	79.00	100.0	79.00	2,360	186,440	1.0	186,440
							1.0	186,440
～

～

計		237.00	100.0	237.00		552,210		552,210
								552,210

⑨年額支払賃料	552,210 円　×　12ヶ月　＝　 6,626,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,626,520 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 550,001 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,076,519 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	552,210 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,064 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 552,210 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 256,986 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,338,569 円　　　　（　 47,658 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４（公賃）３　　　　-1	2,422 ( 2,371)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,375	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,431 円/㎡　月額支払賃料（　 2,330 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４（公賃）３　　　　-2	3,173 ( 3,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [120.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,424
c	０４（公賃）３　　　　-3	3,363 ( 3,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [118.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,495

墨田 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	283,500 円	56,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	265,061 円	6,626,520　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 481,900 円	56,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,700 円	56,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,700 円	56,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,229,361 円　（　　　　　　 9,243 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,700,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 237.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,651,480 円（　　　　　 27,455 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,338,569 円
②総費用	1,229,361 円
③純収益　①－②	5,109,208 円
④建物等に帰属する純収益	3,651,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,457,728 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,388,632 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,441 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,062,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 249,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
墨田 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

墨田 -2

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　伊藤　慶彦

印

TEL.

鑑定評価額

48,000,000 円

１㎡当たりの価格

361,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	墨田区文花１丁目１番１３８｢文花１－２２－１｣				②地積　(㎡)	133 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 防火（その他）高度地区最高22m 高度地区最低7m (70,184)
	1:2	住宅Ｓ3	一般住宅に学校、病院もある住宅地域	北西4.6m区道	水道、ガス、下水	押上 920m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４．６
ｍ区道

交通

施設

押上駅東方

920m

法令

規制

１住居
(70,184)
防火
高度地区最高22m
高度地区最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要は
相応に認められるものの、当面の地価はやや弱含みで推移する地域と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 375,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 239,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は墨田区北部（概ね北十間川より北の範囲）の混在住宅地域。需要者は、地縁的選好性を有する個人が中心
である。需給は、根強い都心回帰傾向や低金利等から潜在的な需要が顕在化しやすい環境ではあるものの、新型コロナ
ウイルス感染症の影響で市況は縮小傾向へと転じ、先行き不透明である。中心となる取引は比較的小規模な画地となる
ことが多く、土地で２～３千万円台、新築戸建で４～５千万円台が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

熟成した混在住宅地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係
る主たる需要者はエンドユーザーが中心で、近隣地域及びその周辺地域は投資目的の取引がやや少なく、特に標準地の
ような戸建住宅に適した画地については、収益性の土地価格に与える影響度は希薄であることから、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　墨田 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 488,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[101.0]

100
[134.0]

[101.0]
100

361,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    363,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は増加傾向で推移しているものの、
景気動向は新型コロナウイルス感染症の拡大
の影響を受け後退している。

押上駅からやや距離のある、一般住宅を中心
とした混在型住宅地域で、市場特性に特段の
変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

墨田 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３（公）３ -17	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.2m区道、中間画地		準工高度3種最高17m 新防火 (90,200)
b	０４（公）３ -12	墨田区		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		準工高度地区22m 高度地区 (100,240)
c	０４（公）３ -14	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.2m私道、中間画地		準工高度地区3種17m (90,200)
d	１８（公）３ -18	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.1m区道、南西3.8m、角地		準工高度3種最高17m 特別用途地区 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 367,527	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	363,203	100 [ 99.5]	365,028	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	369,000
b	(　 ) 382,425	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	377,124	100 [ 95.0]	396,973		401,000
c	(　 ) 372,742	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	357,331	100 [ 96.0]	372,220		376,000
d	(　 ) 419,454	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	394,128	100 [ 112.2]	351,273		355,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 375,000 円／㎡]

墨田 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,874,703	1,258,829	5,615,874	4,211,760	1,404,114	（　0.9526） 1,337,559	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	31,846,643 円　　　　（　 239,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.00	Ｓ3	237.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居防火高度地区最高22m 高度地区最低7m	70 ％	300 ％	184 ％	133 ㎡	9.1 m x 16.0 m	前面道路：区道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

居宅（１ＬＤＫ、６戸）、平均専有面積３９．５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段を勘案して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.00	100.0	79.00	2,493	196,947	1.0	196,947
							1.0	196,947
2～ 2	居宅	79.00	100.0	79.00	2,570	203,030	1.0	203,030
							1.0	203,030
3～ 3	居宅	79.00	100.0	79.00	2,596	205,084	1.0	205,084
							1.0	205,084
～

～

計		237.00	100.0	237.00		605,061		605,061
								605,061

⑨年額支払賃料	605,061 円　×　12ヶ月　＝　 7,260,732 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,260,732 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 580,859 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,679,873 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	605,061 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,567 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 605,061 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 189,263 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,874,703 円　　　　（　 51,689 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３（公賃）３　　　　-13	2,853 ( 2,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [108.0]	100 [103.0]	2,728	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,645 円/㎡　月額支払賃料（　 2,570 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３（公賃）３　　　　-14	2,926 ( 2,843)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [107.0]	100 [101.0]	2,908
c	０３（公賃）３　　　　-15	2,808 ( 2,766)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [101.0]	2,598

墨田 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	196,200 円	65,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	290,429 円	7,260,732　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 555,900 円	65,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	65,400 円	65,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,400 円	65,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,258,829 円　（　　　　　　 9,465 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,400,000 円	設計監理料率　 268,000 円／㎡　×　 237.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,211,760 円（　　　　　 31,667 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,874,703 円
②総費用	1,258,829 円
③純収益　①－②	5,615,874 円
④建物等に帰属する純収益	4,211,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,404,114 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,337,559 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,057 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,846,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 239,000 円／㎡）