鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-44　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７（公）３ -3	台東区		貸家建付地	（　）	不整形	東6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,447)
b	０７（公）３ -24	台東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m区道、中間画地		商業高度地区最低7m 駐車場整備地区 (100,478)
c	１０（公）３ -13	台東区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d	１０（公）３ -21	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,436)
e	１０（公）３ -10	台東区		建付地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,462)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 753,551	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.4]	783,885	100 [ 104.0]	753,736	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	776,000
b	(　 ) 851,092	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	802,576	100 [ 112.1]	715,946		737,000
c	(　 ) 631,579	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	631,579	100 [ 104.9]	602,077		620,000
d	(　 ) 803,213	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.3]	780,444	100 [ 106.0]	736,268		758,000
e	(　 ) 649,994	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.1]	630,450	100 [ 109.4]	576,280		594,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 +2.6	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.5	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +2.3	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +14.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.1	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 652,000 円／㎡]

台東 5-44　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,551,841	4,299,949	19,251,892	15,220,800	4,031,092	（　0.9562） 3,854,530	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	91,774,524 円　　　　（　 471,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-44　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	150.00	ＲＣ6	820.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	462 ％	195 ㎡	11.5 m x 17.5 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 50.0 ｍ

⑥想定建物の概要

事務所フロア貸し、住宅（ファミリータイプ）平均専有約３５～４４㎡を想定。

⑦有効率　 76.5 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	150.00	55.0	82.50	3,450	284,625	6.0	1,707,750
							0.0	0
2～ 3	住宅	150.00	83.0	124.50	3,000	373,500	1.0	373,500
							1.0	373,500
4～ 5	住宅	130.00	80.0	104.00	3,150	327,600	1.0	327,600
							1.0	327,600
6～ 6	住宅	110.00	80.0	88.00	3,150	277,200	1.0	277,200
							1.0	277,200
～

計		820.00	76.5	627.50		1,964,025		3,387,150
								1,679,400

⑨年額支払賃料	1,964,025 円　×　12ヶ月　＝　 23,568,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 627.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,568,300 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 957,132 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,971,168 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,387,150 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,517 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,679,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 548,156 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,551,841 円　　　　（　 120,779 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７（公賃）３　　　　-27	3,695 ( 3,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,293	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,088 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０７（公賃）３　　　　-28	3,147 ( 3,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,938
c	０７（公賃）３　　　　-31	3,298 ( 3,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,298

台東 5-44　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	756,000 円	252,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	717,849 円	23,928,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 180,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,142,000 円	252,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	252,000 円	252,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	252,000 円	252,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,299,949 円　（　　　　　　 22,051 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	252,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 820.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0604	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,220,800 円（　　　　　 78,055 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,551,841 円
②総費用	4,299,949 円
③純収益　①－②	19,251,892 円
④建物等に帰属する純収益	15,220,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,031,092 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,854,530 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,767 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,774,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 471,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
台東 5-44　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-44

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　竹内　強

印

TEL.

鑑定評価額

118,000,000 円

１㎡当たりの価格

605,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区蔵前３丁目１８番６外｢蔵前３－１９－２｣				②地積　(㎡)	195 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,462)
	台形 1:1.5	事務所兼共同住宅ＲＣ6	中規模の事務所、店舗等が多い既成商業地域	南西6m区道	水道、ガス、下水	蔵前 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 85 ｍ、西 15 ｍ、南 18 ｍ、北 18 ｍ

②標準的使用

中層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

蔵前駅南西方

120m

法令

規制

商業
(100,360)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

今後も幹線道路背後の既成商業地域としての現状が維持されると予測する。住商両面での需要が見込めるエリア
だが、地価は数年来の上昇基調から一転して弱含んでおり、先行き不透明な環境が継続している。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 670,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 468,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、台東区及び周辺区において、中層の事務所ビル、マンション等が開発可能なエリアであり、台東区内外
の一般企業、不動産業者等による自用及び収益目的での需要が見られる。新型コロナウイルス感染症の影響により、積
極的な取引を手控える傾向が見られたが、各種政策による下支えもあることから、需要の大きな落ち込みは想定し難い
。土地の価格帯としては、標準地程度の規模であれば、総額で１億２千万円程度が標準的な水準と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似性を有する複数の取引事例から試算された比準価格は、実証的で精度が高い。一方、収益価格は、投資採算性を反
映することから重視すべきであるが、想定要素が多く低位に試算され、取引の実態とは乖離が生じた。よって、本件で
は、実勢に即した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、標準地の鑑定評価額を
標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　台東 5-30 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 750,000 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[100.0]

100
[124.7]

[103.0]
100

605,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    621,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の再拡大
により、依然として厳しい状況が続く。

潜在的な需要は底堅いが、区内商業地全般で
地価の年間変動率はマイナスに転じた。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +27.2
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-44　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０（公）３ -10	台東区		建付地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,462)
b	１８（公）３ -10	台東区		建付地	（　）	不整形	東6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,436)
c	１８（公）３ -23	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d	１８（公）３ -26	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 649,994	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	624,752	100 [ 105.6]	591,621	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	609,000
b	(　 ) 830,601	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.4]	889,930	100 [ 127.4]	698,532		719,000
c	(　 ) 861,146	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	862,868	100 [ 127.4]	677,290		698,000
d	(　 ) 582,666	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.2]	583,242	100 [ 89.3]	653,127		673,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 +2.3	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.2	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 670,000 円／㎡]

台東 5-44　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,512,992	4,844,012	18,668,980	14,650,700	4,018,280	（　0.9541） 3,833,841	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	91,281,929 円　　　　（　 468,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-44　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	150.00	ＲＣ6	820.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	462 ％	195 ㎡	11.5 m x 17.5 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 50.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１階に事務所（フロア貸し）、２～６階の各階に住宅（専用面積３５～４４㎡）を配置。

⑦有効率　 76.5 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	150.00	55.0	82.50	3,250	268,125	6.0	1,608,750
							0.0	0
2～ 3	住宅	150.00	83.0	124.50	3,050	379,725	1.0	379,725
							1.0	379,725
4～ 5	住宅	130.00	80.0	104.00	3,150	327,600	1.0	327,600
							1.0	327,600
6～ 6	住宅	110.00	80.0	88.00	3,250	286,000	1.0	286,000
							1.0	286,000
～

計		820.00	76.5	627.50		1,968,775		3,309,400
								1,700,650

⑨年額支払賃料	1,968,775 円　×　12ヶ月　＝　 23,625,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 627.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金による担保等を考慮して計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,625,300 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 1,319,192 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,666,108 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,309,400 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,274 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,700,650 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 815,610 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,512,992 円　　　　（　 120,579 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０（公賃）３　　　　-8	3,400 ( 3,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	3,061	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,182 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０（公賃）３　　　　-9	3,522 ( 3,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	3,019
c	１０（公賃）３　　　　-12	3,455 ( 3,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	3,258

台東 5-44　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,195,000 円	239,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	959,412 円	23,985,300　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 180,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,031,500 円	239,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	239,000 円	239,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	239,000 円	239,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,844,012 円　（　　　　　　 24,841 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	239,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 820.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,650,700 円（　　　　　 75,132 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,512,992 円
②総費用	4,844,012 円
③純収益　①－②	18,668,980 円
④建物等に帰属する純収益	14,650,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,018,280 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,833,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,661 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,281,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 468,000 円／㎡）