鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８（公）３ -1	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北33m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
b	０５（公）３ -36	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m区道、中間画地		商業 (100,500)
c	０７（公）３ -4	台東区		建付地	（　）	不整形	南27m都道、東6m、二方路		商業 (100,600)
d	０７（公）３ -20	台東区		建付地	（　）	不整形	南東25m国道、北西6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	０８（公）３ -5	台東区		建付地	（　）	ほぼ台形	南15m区道、東15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,854,123	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,789,229	100 [ 131.3]	1,362,703	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,360,000
b	(　 ) 907,755	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	886,877	100 [ 58.5]	1,516,029		1,520,000
c	(　 ) 1,144,636	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	1,138,849	100 [ 74.8]	1,522,525		1,520,000
d	(　 ) 894,848	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	917,011	100 [ 85.1]	1,077,569		1,080,000
e	(　 ) 1,299,244	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,239,958	100 [ 86.5]	1,433,477		1,430,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,460,000 円／㎡]

台東 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,220,969	4,658,455	17,562,514	12,916,800	4,645,714	（　0.9556） 4,439,444	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	110,986,100 円　　　　（　 1,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	77.00	ＲＣ9	693.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	101 ㎡	7.4 m x 13.8 m	前面道路：区道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階の店舗、事務所はフロア貸し、３階から９階は各階１戸の住宅（１ＬＤＫ、総戸数７戸、平均専有面積約６１㎡）を想定。

⑦有効率　 78.2 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	77.00	65.0	50.05	5,950	297,798	8.0	2,382,384
							0.0	0
2～ 2	事務所	77.00	80.0	61.60	4,470	275,352	6.0	1,652,112
							0.0	0
3～ 3	住宅	77.00	80.0	61.60	3,081	189,790	1.0	189,790
							1.0	189,790
4～ 8	住宅	77.00	80.0	61.60	3,150	194,040	1.0	194,040
							1.0	194,040
9～ 9	住宅	77.00	79.0	60.80	3,190	193,952	1.0	193,952
							1.0	193,952

計		693.00	78.2	542.05		1,927,092		5,388,438
								1,353,942

⑨年額支払賃料	1,927,092 円　×　12ヶ月　＝　 23,125,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 542.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,125,104 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,387,506 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,737,598 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,388,438 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,651 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,353,942 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 432,720 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,220,969 円　　　　（　 220,010 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１８（公賃）３　　　　-25	4,074 ( 3,958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [109.0]	100 [120.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,211	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,171 円/㎡　月額支払賃料（　 3,081 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１８（公賃）３　　　　-26	4,053 ( 3,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [112.0]	100 [116.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,183
c	１８（公賃）３　　　　-27	4,068 ( 3,956)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [112.0]	100 [120.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,120

台東 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,080,000 円	216,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,156,255 円	23,125,104　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 154,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,836,000 円	216,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	216,000 円	216,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	216,000 円	216,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,658,455 円　（　　　　　　 46,123 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	216,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 693.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,916,800 円（　　　　　 127,889 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,220,969 円
②総費用	4,658,455 円
③純収益　①－②	17,562,514 円
④建物等に帰属する純収益	12,916,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,645,714 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,439,444 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,955 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,986,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,100,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
台東 5-28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-28

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　五十嵐　恵美

印

TEL.

鑑定評価額

131,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区浅草２丁目５２番１１｢浅草２－３４－１１｣				②地積　(㎡)	101 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,700)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ9	中高層の店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域	東22m区道	水道、ガス、下水	浅草 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 15 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ区道

交通

施設

浅草駅北方

380m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

馬道通り沿いの商業地域であり、新型コロナウイルス感染症の影響から浅草寺等から回遊する観光客は認められ
なくなり、地価水準は、今後の景気動向により不透明である。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,370,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,130,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、台東区及び周辺区の幹線道路沿いの繁華な商業地域で広範囲に及ぶ。需要者の中心は、対象標準地程度
の規模では、地縁性を有する個人、法人等である。浅草寺周辺の国内外の観光客は減少するも、最寄駅にも比較的近く
、利便性も有することから需要は底堅いものがある。供給量が少なく、取引は顕在化しないが、対象標準地規模の土地
価格の総額は、１～２億円程度が取引の中心と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、低層階を店舗等とした併用共同住宅が多い幹線道路沿いの商業地域である。比準価格は、代替競争関係が
成立する類似地域の取引事例より求められており、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は、最寄駅から比較的
近いため住宅としての賃貸需要が高いことを踏まえた併用共同住宅を想定して求め、収益性を反映した価格が求められ
た。以上より、比準価格と収益価格を相互に関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　台東 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,800,000 円／㎡

[ 87.8]
100

100
[100.0]

100
[121.7]

[100.0]
100

1,300,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

土地需要は底堅いが、新型コロナウイルス感
染症の影響から、不動産市場が一時停滞し、
持ち直しつつあるが、今後もその影響が懸念
される。

浅草寺周辺の商業地域で、飲食、物販いずれ
の店舗としての賃貸需要は底堅いが、国内外
の観光客の減少による影響が認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-7.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７（公）３ -20	台東区		建付地	（　）	不整形	南東25m国道、北西6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	１０（公）３ -1	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	０５（公）３ -36	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m区道、中間画地		商業 (100,500)
d	０６（公）３ -22	墨田区		建付地	（　）	不整形	北32.9m都道、南6m、二方路		商業高度地区最高35m 高度地区 (100,448)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 894,848	100 [ 100.0]	[ 94.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	846,526	100 [ 93.8]	902,480	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	902,000
b	(　 ) 1,023,650	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,017,508	100 [ 76.3]	1,333,562		1,330,000
c	(　 ) 907,755	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	903,216	100 [ 64.3]	1,404,691		1,400,000
d	(　 ) 2,123,856	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	2,125,982	100 [ 85.1]	2,498,216		2,500,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,370,000 円／㎡]

台東 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,540,069	4,271,418	17,268,651	12,498,200	4,770,451	（　0.9556） 4,558,643	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	113,966,075 円　　　　（　 1,130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	77.00	ＲＣ9	693.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	101 ㎡	7.4 m x 13.8 m	前面道路：区道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所はフロア貸し、３階以上ファミリータイプ、フロア貸し、３ＤＫ、平均専有面積約６１㎡

⑦有効率　 78.2 ％
の理由

同種・同用途の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	77.00	65.0	50.05	6,000	300,300	8.0	2,402,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	77.00	80.0	61.60	3,600	221,760	6.0	1,330,560
							0.0	0
3～ 5	住宅	77.00	80.0	61.60	3,000	184,800	1.0	184,800
							1.0	184,800
6～ 8	住宅	77.00	80.0	61.60	3,050	187,880	1.0	187,880
							1.0	187,880
9～ 9	住宅	77.00	79.0	60.80	3,100	188,480	1.0	188,480
							1.0	188,480

計		693.00	78.2	542.05		1,828,580		5,039,480
								1,306,520

⑨年額支払賃料	1,828,580 円　×　12ヶ月　＝　 21,942,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 542.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,942,960 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 877,718 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,065,242 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,039,480 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,379 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,306,520 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 426,448 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,540,069 円　　　　（　 213,268 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２（公賃）３　　　　-25	3,190 ( 3,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,475	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,088 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０２（公賃）３　　　　-26	2,762 ( 2,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	3,217
c	０２（公賃）３　　　　-27	2,385 ( 2,317)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,806

台東 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,045,000 円	209,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	877,718 円	21,942,960　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 154,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,776,500 円	209,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	209,000 円	209,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	209,000 円	209,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,271,418 円　（　　　　　　 42,291 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	209,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 693.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,498,200 円（　　　　　 123,745 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,540,069 円
②総費用	4,271,418 円
③純収益　①－②	17,268,651 円
④建物等に帰属する純収益	12,498,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,770,451 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,558,643 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,135 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,966,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,130,000 円／㎡）