鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７（公）３ -14	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南26.6m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	１８（公）３ -24	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,672)
c	０７（公）３ -33	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,705)
d	６９３１公０３ -18	豊島区		貸家建付地	（　）	台形	南東15m区道、西10m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	ＡＢＲ（公）０３ -201	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南西33m都道、北東12.3m、北西4m、南東4m、四方路		商業 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,470,312	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,442,550	100 [ 60.3]	5,709,038	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,710,000
b	(　 ) 5,160,570	100 [ 100.0]	[ 94.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.7]	4,613,755	100 [ 84.5]	5,460,065		5,460,000
c	(　 ) 2,500,625	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.3]	2,589,072	100 [ 52.0]	4,978,985		4,980,000
d	(　 ) 13,544,240	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	13,118,564	100 [ 169.6]	7,735,002		7,740,000
e	(　 ) 12,619,332	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	12,322,115	100 [ 181.1]	6,804,039		6,800,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -44.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +5.7	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -48.0
c	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 +1.4	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +60.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +55.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,170,000 円／㎡]

台東 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,235,071	12,422,546	31,812,525	11,160,000	20,652,525	（　0.9484） 19,586,855	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	529,374,459 円　　　　（　 4,860,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	90.20	ＲＣ6F1B	558.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	660 ％	109 ㎡	9.3 m x 11.8 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗フロア貸しを想定。

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	82.20	84.2	69.20	15,000	1,038,000	12.0	12,456,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	82.20	95.1	78.20	6,700	523,940	10.0	5,239,400
							0.0	0
3～ 5	店舗	82.20	95.1	78.20	5,900	461,380	8.0	3,691,040
							0.0	0
6～ 6	店舗	57.40	93.0	53.40	5,700	304,380	8.0	2,435,040
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	90.20	75.6	68.20	6,200	422,840	8.0	3,382,720
							0.0	0

計		558.60	90.2	503.60		3,673,300		34,586,280
								0

⑨年額支払賃料	3,673,300 円　×　12ヶ月　＝　 44,079,600 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 503.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,656,136 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の賃貸ビル実態による共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,735,736 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,818,859 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,916,877 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	34,586,280 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 318,194 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,235,071 円　　　　（　 405,826 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７（公賃）３　　　　-7	10,485 ( 9,830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [130.0]	5,761	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,939 円/㎡　月額支払賃料（　 5,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７（公賃）３　　　　-8	8,696 ( 8,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [ 96.0]	6,470
c	１８（公賃）３　　　　-11	7,631 ( 7,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [ 96.0]	5,678

台東 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,116,000 円	186,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,205,646 円	47,735,736　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,147,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,581,000 円	186,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,422,546 円　（　　　　　　 113,968 円／㎡）　　（経費率　　 28.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9484

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	186,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 558.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,160,000 円（　　　　　 102,385 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,235,071 円
②総費用	12,422,546 円
③純収益　①－②	31,812,525 円
④建物等に帰属する純収益	11,160,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,652,525 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,586,855 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179,696 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 529,374,459 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,860,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
台東 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-20

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　藤田　桂太

印

TEL.

鑑定評価額

614,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,630,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	4,900,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区上野４丁目２１番３｢上野４－７－２｣				②地積　(㎡)	109 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,660)
	1:1.2	店舗ＲＣ4	中小規模の店舗ビル等が多い繁華な商業地域	南西11m区道	水道、ガス、下水	御徒町 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

御徒町駅北方

210m

法令

規制

商業
(100,660)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

アメヤ横丁及び上野センターモールに近接する熟成した商業地域であり、今後も繁華性の高い商業地域として推
移すると予測する。インバウンド、国内観光客の大幅な減少により地価は下落に転じ、先行きは不透明である。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,040,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,210,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東京都区部全域における広域的商圏を有する繁華な商業地域である。需要者の中心は、資金力のある法
人、投資家等である。上野エリアの高度商業地において、新型コロナにより観光客数、店舗売上は減少し、不動産価格
にも影響している。国内観光客数は回復傾向も認められるが先行きは不透明である。市場の中心価格帯は、規模、需要
者の属性等により個別的であるが、標準地程度の規模の土地で４．５億円から８億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は繁華性の高い商業地域にあり、需要者は市場性と併せて収益性も重視する地域に存する。比準価格は、稀少性
の高い地域にあって事例収集の範囲が広範とならざるを得なかったが、市場の実態を反映した実証的な価格が求められ
た。収益価格は、個別性の強い地域であり賃料等の想定に流動的な面も残るが、典型的需要者の行動を反映した価格で
ある。よって比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,060,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内商業地において、令和２年以降、土地の
取引件数、取引面積ともに減少している。取
引利回りは概ね横ばい乃至上昇基調、地価は
弱含みである。

好調なインバウンド需要を背景に地価は上昇
を示してきたが、令和２年以降下落に転じた
。店舗賃料の減額要求や解約の動きが懸念さ
れる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-7.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７（公）３ -14	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南26.6m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	１８（公）３ -24	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,672)
c	１８（公）３ -7	台東区		更地	（　）	不整形	北27m区道、東2.7m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	ＴＫ１－公３取１３ -6	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	南27m区道、西6m、北3m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,470,312	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,397,435	100 [ 55.9]	6,077,701	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,080,000
b	(　 ) 5,160,570	100 [ 100.0]	[ 94.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	4,433,399	100 [ 81.3]	5,453,135		5,450,000
c	(　 ) 3,554,081	100 [ 100.0]	[ 91.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	3,367,024	100 [ 51.2]	6,576,219		6,580,000
d	(　 ) 3,118,574	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.4]	3,408,353	100 [ 52.3]	6,516,927		6,520,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -51.0
a	正常	％／月 -0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -1.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -52.0
c	正常	％／月 -1.02	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -51.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -9.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,040,000 円／㎡]

台東 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,951,967	13,060,013	32,891,954	10,962,000	21,929,954	（　0.9578） 21,004,510	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	567,689,459 円　　　　（　 5,210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	90.20	ＲＣ6F1B	558.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	660 ％	109 ㎡	9.3 m x 11.8 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造地下１階付６階建、各階店舗（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	82.20	84.2	69.20	15,593	1,079,036	12.0	12,948,432
							0.0	0
2～ 2	店舗	82.20	95.1	78.20	7,484	585,249	10.0	5,852,490
							0.0	0
3～ 5	店舗	82.20	95.1	78.20	6,237	487,733	8.0	3,901,864
							0.0	0
6～ 6	店舗	57.40	93.0	53.40	5,988	319,759	8.0	2,558,072
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	90.20	75.6	68.20	5,613	382,807	8.0	3,062,456
							0.0	0

計		558.60	90.2	503.60		3,830,050		36,127,042
								0

⑨年額支払賃料	3,830,050 円　×　12ヶ月　＝　 45,960,600 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 503.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,625,920 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における一般的に授受される共益費の水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,586,520 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,966,922 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,619,598 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	36,127,042 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 332,369 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,951,967 円　　　　（　 421,578 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５（公賃）３　　　　-4	5,957 ( 5,897)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	6,304	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,279 円/㎡　月額支払賃料（　 6,237 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１５（公賃）３　　　　-5	4,872 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	6,444
c	１５（公賃）３　　　　-6	6,285 ( 6,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	6,271

台東 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,080,000 円	180,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,942,113 円	49,586,520　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,147,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,530,000 円	180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,060,013 円　（　　　　　　 119,817 円／㎡）　　（経費率　　 28.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	180,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 558.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,962,000 円（　　　　　 100,569 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,951,967 円
②総費用	13,060,013 円
③純収益　①－②	32,891,954 円
④建物等に帰属する純収益	10,962,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,929,954 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,004,510 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 192,702 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 567,689,459 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,210,000 円／㎡）