鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８（公）３ -10	台東区		建付地	（　）	不整形	東6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,436)
b	１８（公）３ -3	台東区		貸家建付地	（　）	不整形	南東8.5m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	１６（公）３ -15	台東区		更地	（　）	長方形	南4m区道、西2m、角地		商業駐車場整備地区 (100,240)
d	１０（公）３ -21	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,436)
e	１０（公）３ -10	台東区		建付地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,462)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 830,601	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	828,920	100 [ 112.2]	738,788	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	739,000
b	(　 ) 895,625	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	920,137	100 [ 104.8]	877,993		878,000
c	(　 ) 620,246	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	745,198	100 [ 75.7]	984,410		984,000
d	(　 ) 803,213	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	762,280	100 [ 92.7]	822,309		822,000
e	(　 ) 649,994	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	611,613	100 [ 95.0]	643,803		644,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 738,000 円／㎡]

台東 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,611,093	4,091,519	17,519,574	12,423,000	5,096,574	（　0.9549） 4,866,719	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	118,700,463 円　　　　（　 599,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	120.00	ＲＣ6	705.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	360 ％	198 ㎡	10.9 m x 18.2 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロア貸し事務所、２階以上：１ＬＤＫの共同住宅、各階２戸、平均専有面積約５０㎡程度

⑦有効率　 81.9 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	120.00	70.0	84.00	3,485	292,740	6.0	1,756,440
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	85.0	102.00	3,168	323,136	1.0	323,136
							1.0	323,136
3～ 3	住宅	120.00	85.0	102.00	3,200	326,400	1.0	326,400
							1.0	326,400
4～ 5	住宅	120.00	85.0	102.00	3,232	329,664	1.0	329,664
							1.0	329,664
6～ 6	住宅	105.00	81.0	85.05	3,264	277,603	1.0	277,603
							1.0	277,603

計		705.00	81.9	577.05		1,879,207		3,342,907
								1,586,467

⑨年額支払賃料	1,879,207 円　×　12ヶ月　＝　 22,550,484 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 577.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,550,484 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,353,029 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,197,455 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,342,907 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,423 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,586,467 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 382,215 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,611,093 円　　　　（　 109,147 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５（公賃）３　　　　-1	3,417 ( 3,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [107.0]	100 [ 98.0]	3,325	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,238 円/㎡　月額支払賃料（　 3,168 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１５（公賃）３　　　　-2	3,404 ( 3,330)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [109.0]	100 [101.0]	3,155
c	１５（公賃）３　　　　-3	3,570 ( 3,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	3,164

台東 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	820,000 円	205,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	902,019 円	22,550,484　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 217,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,742,500 円	205,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,091,519 円　（　　　　　　 20,664 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	205,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 705.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,423,000 円（　　　　　 62,742 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,611,093 円
②総費用	4,091,519 円
③純収益　①－②	17,519,574 円
④建物等に帰属する純収益	12,423,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,096,574 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,866,719 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,579 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,700,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 599,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
台東 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-18

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　金丸　昭吾

印

TEL.

鑑定評価額

140,000,000 円

１㎡当たりの価格

705,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区柳橋２丁目１１番２５｢柳橋２－２１－１３｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,360)
	1:1.5	事務所ＲＣ7	中高層事務所、マンション等が混在する商業地域	南東6m区道	水道、ガス、下水	浅草橋 510m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

浅草橋駅北東方

510m

法令

規制

商業
(100,360)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、浅草橋駅徒歩圏で、江戸通り背後の普通商業地域であり、今後とも現況を維持するものと予測する
。地価水準は、新型コロナウイルス感染症収束の見通しがつかなければ、弱含みで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 755,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 606,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、台東区南部の幹線道路背後等を中心とする商業地域の圏域。需要者は、大規模のものは資本力を有する
法人等であるが、標準地程度の規模では、同一需給圏内に地縁性をもつ法人等が中心となる。繁華性等やや劣る地域で
はあるが、最寄駅から徒歩圏で利便性があり、需要は安定していたが、新型コロナウイルス感染症による先行き不透明
感から、需要はやや弱い。標準地程度の規模の土地で１．４億円～１．５億円程度の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法においては、査定価格の開差が大きくなったが、より規範性ある事例を中心に比準価格を求めた。一方
、最寄駅から徒歩圏であるが、住宅の賃貸物件に対する需要も、土地価格に見合うほど強いとはいえず、収益性が取引
の中心とはいい難い地域で、また収益還元法には想定の要素も内在している。よって、市場の実態を反映した比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　台東 5-30 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 750,000 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[100.0]

100
[103.0]

[100.0]
100

711,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    721,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による景気後退か
ら、都心区に隣接し利便性の高い台東区商業
地においても、全般的に需要の減退がみられ
る。

台東区南部の既成の商業地域で格別の変動要
因はないが、新型コロナウイルス感染症によ
り全般的に慎重な姿勢がみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７（公）３ -24	台東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m区道、中間画地		商業高度地区最低7m 駐車場整備地区 (100,478)
b	０７（公）３ -17	台東区		借地権	（　）	不整形	北西6m区道、北東3.3m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	０７（公）３ -26	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、南西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	１８（公）３ -3	台東区		貸家建付地	（　）	不整形	南東8.5m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 851,092	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	802,576	100 [ 93.6]	857,453	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	857,000
b	(　 506,905) 647,039	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 93.8]	680,150	100 [ 99.9]	680,831		681,000
c	(　 ) 856,997	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.3]	775,530	100 [ 129.2]	600,255		600,000
d	(　 ) 895,625	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	915,423	100 [ 107.0]	855,536		856,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.5	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +4.2	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 755,000 円／㎡]

台東 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,519,087	3,745,473	17,773,614	12,635,200	5,138,414	（　0.9570） 4,917,462	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	119,938,098 円　　　　（　 606,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	115.00	ＲＣ6	690.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	360 ％	198 ㎡	10.9 m x 18.2 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所フロア貸し、住宅２階ファミリータイプ２戸、３階以上ワンルームなど平均専有約３３㎡を想定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	115.00	70.0	80.50	3,500	281,750	6.0	1,690,500
							0.0	0
2～ 2	住宅	115.00	85.0	97.75	2,850	278,588	1.0	278,588
							1.0	278,588
3～ 4	住宅	115.00	85.0	97.75	3,200	312,800	1.0	312,800
							1.0	312,800
5～ 6	住宅	115.00	85.0	97.75	3,250	317,688	1.0	317,688
							1.0	317,688
～

計		690.00	82.5	569.25		1,821,314		3,230,064
								1,539,564

⑨年額支払賃料	1,821,314 円　×　12ヶ月　＝　 21,855,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 569.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,855,768 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 1,221,867 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,993,901 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,230,064 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,524 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,539,564 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　 494,662 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,519,087 円　　　　（　 108,682 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７（公賃）３　　　　-23	3,314 ( 3,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	3,156	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,293 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７（公賃）３　　　　-24	3,773 ( 3,666)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	3,461
c	０８（公賃）３　　　　-23	3,417 ( 3,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	3,487

台東 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	636,000 円	212,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	666,473 円	22,215,768　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 217,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,802,000 円	212,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	212,000 円	212,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	212,000 円	212,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,745,473 円　（　　　　　　 18,917 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9570

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	212,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 690.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,635,200 円（　　　　　 63,814 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,519,087 円
②総費用	3,745,473 円
③純収益　①－②	17,773,614 円
④建物等に帰属する純収益	12,635,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,138,414 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,917,462 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,836 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,938,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 606,000 円／㎡）