鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

文京 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２９０公０３ -15	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西16m国道、北西5.4m、角地		近商高度地区3種高度地区 (100,400)
b	６２７８公０３ -1	文京区		更地	（　）	不整形	南西17m国道、中間画地		近商高度地区3種高度地区 (100,400)
c	６３２７公０３ -30	文京区		建付地	（　）	ほぼ台形	西20m都道、中間画地		商業高度地区最高46m (100,600)
d	６２７８公０３ -11	文京区		更地	（　）	不整形	南14.5m区道、中間画地		近商高度地区3種高度地区 (100,400)
e	６２７８公０３ -20	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南18m都道、中間画地		近商高度地区3種高度地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,109,031	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,068,115	100 [ 111.1]	961,400	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	981,000
b	(　 ) 1,289,740	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	1,184,578	100 [ 118.8]	997,120		1,020,000
c	(　 ) 1,109,945	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,092,186	100 [ 107.4]	1,016,933		1,040,000
d	(　 ) 712,735	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	979,021	100 [ 100.9]	970,288		990,000
e	(　 ) 911,316	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	990,297	100 [ 99.0]	1,000,300		1,020,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,010,000 円／㎡]

文京 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,857,445	3,728,076	12,129,369	8,104,800	4,024,569	（　0.9520） 3,831,390	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	95,784,750 円　　　　（　 726,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	95.00	Ｓ6	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m 高度地区最低7m	100 ％	400 ％	400 ％	132 ㎡	8.8 m x 15.0 m	前面道路：都道　 16.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所のフロア貸し、２階以上は平均専有面積約３８㎡～４８㎡の若年ファミリー向けの住居を想定。

⑦有効率　 76.6 ％
の理由

同種の建物のレンタブル比を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	95.00	60.0	57.00	4,651	265,107	6.0	1,590,642
							0.0	0
2～ 2	住宅	95.00	80.0	76.00	3,662	278,312	1.0	278,312
							1.0	278,312
3～ 3	住宅	95.00	80.0	76.00	3,772	286,672	1.0	286,672
							1.0	286,672
4～ 5	住宅	65.00	80.0	52.00	3,845	199,940	1.0	199,940
							1.0	199,940
6～ 6	住宅	35.00	90.0	31.50	3,845	121,118	1.0	121,118
							1.0	121,118

計		450.00	76.6	344.50		1,351,089		2,676,624
								1,085,982

⑨年額支払賃料	1,351,089 円　×　12ヶ月　＝　 16,213,068 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 344.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,213,068 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 648,523 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,564,545 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,676,624 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,696 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,085,982 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 267,204 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,857,445 円　　　　（　 120,132 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６３２７基０３賃　　　　-1	3,644 ( 3,493)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,836	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,820 円/㎡　月額支払賃料（　 3,662 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３２７３公０３賃　　　　-11	3,763 ( 3,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,803
c	３２７３公０３賃　　　　-9	3,484 ( 3,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [102.0]	3,825

文京 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	660,000 円	132,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,459,176 円	16,213,068　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 222,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,122,000 円	132,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,728,076 円　（　　　　　　 28,243 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	132,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,104,800 円（　　　　　 61,400 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,857,445 円
②総費用	3,728,076 円
③純収益　①－②	12,129,369 円
④建物等に帰属する純収益	8,104,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,024,569 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,831,390 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,026 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,784,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 726,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
文京 5-27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 5-27

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　伊藤　剛

印

TEL.

鑑定評価額

131,000,000 円

１㎡当たりの価格

995,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区千石２丁目２０１番２５｢千石２－２１－３｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高31m 高度地区最低7m (100,400)
	台形 1:2	事務所兼共同住宅Ｓ5	中層の事業所、共同住宅等が混在する商業地域	北西16.5m都道、背面道	水道、ガス、下水	千石 560m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 15 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺で都市計画道路事業が進
行している

街

路

１６．５ｍ都道

交通

施設

千石駅南西方

560m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区最高31m
高度地区最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

中層の事業所、共同住宅等が混在する商業地域であるが、利便性が良好であり、徐々に共同住宅としての利用が
進むものと予測される。なお、周辺で都市計画道路事業が進捗しており、当該事業にも留意する必要がある。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,070,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 757,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、対象不動産の存する文京区及びその周辺区等で事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路及び準幹線道路
沿いの商業地域を中心とする地域である。主たる需要者は、マンションデベロッパー、不動産業者等である。比較的利
便性が良好であるため土地需要は高い。立地、規模等により土地総額に幅があるが、土地は標準的画地規模を前提とす
ると１億円から１．５億円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

千石駅徒歩圏の商業地域であり投資採算性も考慮される地域であるため、賃貸物件の投資前提として試算された収益価
格は相応の規範性が認められる。比準価格は対象標準地との規範性が認められる実際の取引事例を中心として試算して
おり、市場の実態が反映されているため説得力を有する。以上の検討及び市場特性を再検討した結果、説得力を有する
比準価格を標準とし収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,350,000 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[100.0]

100
[135.7]

[102.0]
100

1,000,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の商業系の投資に対しての不透明感があ
るが、資金調達等の環境に大きな変化は見ら
れない。コロナ禍での景気状況に留意する必
要がある。

都市計画事業の進捗に留意が必要であるが、
それ以外の地域要因に特段の変動はない。コ
ロナ禍に伴い地価はやや弱含み傾向で推移し
ている。

代替競争不動産との関係において、二方路地
であり、建物利用等においてやや優る。個別
的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.6
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +6.7
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１６９公０３ -11	豊島区		建付地	（　）	長方形	南西18.6m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
b	８３５２公０３ -20	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西19m都道、中間画地		準工高度地区3種高度地区 (70,400)
c	８９２９公０３ -10	文京区		建付地	（　）	台形	北東19m都道、南西6m、二方路		準工高度3種最高31m (70,400)
d	９２９０公０３ -15	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西16m国道、北西5.4m、角地		近商高度地区3種高度地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 914,721	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	896,427	100 [ 88.4]	1,014,058	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,030,000
b	(　 ) 1,055,991	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,032,759	100 [ 94.3]	1,095,185		1,120,000
c	(　 ) 998,717	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	988,926	100 [ 92.0]	1,074,920		1,100,000
d	(　 ) 1,109,031	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,068,115	100 [ 105.7]	1,010,516		1,030,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,070,000 円／㎡]

文京 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,301,814	3,817,094	12,484,720	8,294,600	4,190,120	（　0.9540） 3,997,374	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	99,934,350 円　　　　（　 757,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	95.00	Ｓ6	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m 高度地区最低7m	100 ％	400 ％	400 ％	132 ㎡	8.8 m x 15.0 m	前面道路：都道　 16.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所のフロア貸し、２階以上は専有面積約２６㎡～５７．５㎡の単身者及び若年ファミリー向け住居を想定。

⑦有効率　 76.6 ％
の理由

同種の建物の標準的な共用面積を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	95.00	60.0	57.00	4,563	260,091	6.0	1,560,546
							0.0	0
2～ 2	住宅	95.00	80.0	76.00	3,650	277,400	1.0	277,400
							1.0	277,400
3～ 3	住宅	95.00	80.0	76.00	3,687	280,212	1.0	280,212
							1.0	280,212
4～ 5	住宅	65.00	80.0	52.00	3,833	199,316	1.0	199,316
							1.0	199,316
6～ 6	住宅	35.00	90.0	31.50	3,796	119,574	1.0	119,574
							1.0	119,574

計		450.00	76.6	344.50		1,335,909		2,636,364
								1,075,818

⑨年額支払賃料	1,335,909 円　×　12ヶ月　＝　 16,030,908 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 344.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 826,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,857,708 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 842,885 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,014,823 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,636,364 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,045 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,075,818 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 261,946 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,301,814 円　　　　（　 123,499 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７１１７公０３賃　　　　-22	3,569 ( 3,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.9]	100 [100.0]	3,503	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,731 円/㎡　月額支払賃料（　 3,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	７１１７公０３賃　　　　-23	3,668 ( 3,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,861
c	５４１２公０３賃　　　　-1	3,537 ( 3,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	3,798

文京 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	670,000 円	134,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,517,194 円	16,857,708　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 222,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,139,000 円	134,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,817,094 円　（　　　　　　 28,917 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	134,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,294,600 円（　　　　　 62,838 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,301,814 円
②総費用	3,817,094 円
③純収益　①－②	12,484,720 円
④建物等に帰属する純収益	8,294,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,190,120 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,997,374 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,283 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,934,350 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 757,000 円／㎡）