鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

文京 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６２７８公０３ -1	文京区		更地	（　）	不整形	南西17m国道、中間画地		近商高度地区3種高度地区 (100,400)
b	６３２７公０３ -16	文京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南18.2m都道、東1.9m、角地		近商高度3種最高31m 第二種文教地区 (100,400)
c	８３５２公０３ -20	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西19m都道、中間画地		準工高度地区3種高度地区 (70,400)
d	９２９０公０３ -15	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西16m国道、北西5.4m、角地		近商高度地区3種高度地区 (100,400)
e	６３２７公０３ -11	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西40m国道、中間画地		近商高度地区最高31m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,289,740	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	1,184,578	100 [ 106.5]	1,112,280	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,110,000
b	(　 ) 997,408	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 89.6]	1,127,650	100 [ 95.2]	1,184,506		1,180,000
c	(　 ) 1,055,991	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,032,759	100 [ 93.5]	1,104,555		1,100,000
d	(　 ) 1,109,031	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,068,115	100 [ 97.9]	1,091,027		1,090,000
e	(　 ) 1,715,317	100 [ 130.0]	[ 98.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	1,338,519	100 [ 103.8]	1,289,517		1,290,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 0.0
e	限定価格	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,150,000 円／㎡]

文京 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,073,594	15,710,266	45,363,328	28,507,600	16,855,728	（　0.9374） 15,800,559	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	395,013,975 円　　　　（　 1,060,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	284.00	ＲＣ9	1,615.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火第２種文教地区高度地区最高31m	98 ％	400 ％	395 ％	372 ㎡	18.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を事務所、２階以上は約５０㎡台のファミリータイプの賃貸住宅を想定。

⑦有効率　 89.3 ％
の理由

地域において標準

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	274.26	64.0	175.60	3,249	570,524	6.0	3,423,144
							0.0	0
2～ 3	住宅	167.67	94.5	158.40	3,249	514,642	1.0	514,642
							1.0	514,642
4～ 5	住宅	167.67	94.5	158.40	3,281	519,710	1.0	519,710
							1.0	519,710
6～ 7	住宅	167.67	94.5	158.40	3,314	524,938	1.0	524,938
							1.0	524,938
8～ 9	住宅	167.67	94.5	158.40	3,346	530,006	1.0	530,006
							1.0	530,006

計		1,615.62	89.3	1,442.80		4,749,116		7,601,736
								4,178,592

⑨年額支払賃料	4,749,116 円　×　12ヶ月　＝　 56,989,392 円
⑩a共益費（管理費）	256 円／㎡　×　 1,442.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,432,282 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,421,674 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,456,867 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	58,964,807 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,601,736 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 72,977 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,178,592 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,035,810 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,073,594 円　　　　（　 164,176 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６３２７公０３賃　　　　-9	3,814 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,467	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,265 円/㎡　月額支払賃料（　 3,249 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９２９０公０３賃　　　　-3	4,033 ( 3,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	3,102
c	７１１７公０３賃　　　　-35	3,097 ( 3,089)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,226

文京 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,420,000 円	484,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,554,866 円	61,421,674　×　　　　 12.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 653,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,114,000 円	484,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	484,000 円	484,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	484,000 円	484,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,710,266 円　（　　　　　　 42,232 円／㎡）　　（経費率　　 25.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	484,000,000 円	設計監理料率　 288,000 円／㎡　×　 1,615.62 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,507,600 円（　　　　　 76,633 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,073,594 円
②総費用	15,710,266 円
③純収益　①－②	45,363,328 円
④建物等に帰属する純収益	28,507,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,855,728 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,800,559 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,475 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 395,013,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,060,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
文京 5-26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 5-26

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　平松　美恵子

印

TEL.

鑑定評価額

402,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,080,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	870,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区西片２丁目１４番１外｢西片２－１６－２５｣				②地積　(㎡)	372 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区最高31m 第２種文教地区 (98,395)
	1:1.2	店舗、事務所兼共同住宅等ＲＣ7F1B	店舗付共同住宅、公共施設等が建ち並ぶ商業地域	北東15m国道	水道、ガス、下水	東大前 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

東大前西方

400m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区最高31m
第２種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

中層店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、小規模画地は漸次集約され共同住宅が増加してしくものと予測す
る。なお地価は、コロナ禍による影響はあるが底堅い需要がみられる。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

建蔽率　　　　　　　　　　　　　 0.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,040,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、文京区内の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は店舗・事務所併用の賃貸マンション
用地を求める法人や自社ビルを求める事業法人等である。幹線道路沿いの土地の需要は、供給が限定的な状況下で、昨
今の経済状況下においても根強いものがある。取引価格は、規模、立地等により中心価格帯の把握は困難であるが、画
地規模３００㎡程度であれば３億円から４億円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、規範性ある取引事例に各補修正を行って求めた価格であり、実証的で説得性の高い価格である。収益価
格は自用目的のほか収益目的の法人等が需要の中心であり、店舗又は事務所兼共同住宅が最有効使用であることから考
慮されるべき価格といえる。よって、比準価格に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,350,000 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[100.0]

100
[123.6]

[100.0]
100

1,080,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,090,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

堅調であった不動産需要はコロナ禍により停
滞感がみられたが、潜在需要は底堅く、地価
は小幅な下落にとどまった。

店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、特
別な変動要因はなく、現状のまま推移すると
予測する。

代替競争関係にある他の不動産と概ね競争力
は同程度であり、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８９２９公０３ -10	文京区		建付地	（　）	台形	北東19m都道、南西6m、二方路		準工高度3種最高31m (70,400)
b	８３５２公０３ -20	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西19m都道、中間画地		準工高度地区3種高度地区 (70,400)
c	９２９０公０３ -15	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西16m国道、北西5.4m、角地		近商高度地区3種高度地区 (100,400)
d	６２７８公０３ -1	文京区		更地	（　）	不整形	南西17m国道、中間画地		近商高度地区3種高度地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 998,717	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	988,926	100 [ 84.8]	1,166,186	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,170,000
b	(　 ) 1,055,991	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,032,759	100 [ 93.7]	1,102,197		1,100,000
c	(　 ) 1,109,031	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,068,115	100 [ 97.6]	1,094,380		1,090,000
d	(　 ) 1,289,740	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	1,184,578	100 [ 106.0]	1,117,526		1,120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,120,000 円／㎡]

文京 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			熟成した既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	62,314,414	15,423,133	46,891,281	30,378,400	16,512,881	（　0.9343） 15,427,985	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	385,699,625 円　　　　（　 1,040,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	274.26	ＲＣ9	1,615.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最高31m 第２種文教地区	98 ％	400 ％	395 ％	372 ㎡	18.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア事務所、２～９階は５２㎡程度の共同住宅

⑦有効率　 89.3 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	274.26	64.0	175.60	3,200	561,920	6.0	3,371,520
							0.0	0
2～ 2	住宅	167.67	94.5	158.40	3,250	514,800	1.0	514,800
							1.0	514,800
3～ 3	住宅	167.67	94.5	158.40	3,350	530,640	1.0	530,640
							1.0	530,640
4～ 5	住宅	167.67	94.5	158.40	3,350	530,640	1.0	530,640
							1.0	530,640
6～ 9	住宅	167.67	94.5	158.40	3,350	530,640	1.0	530,640
							1.0	530,640

計		1,615.62	89.3	1,442.80		4,791,200		7,600,800
								4,229,280

⑨年額支払賃料	4,791,200 円　×　12ヶ月　＝　 57,494,400 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 1,442.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,194,080 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣周辺の同等規模の事務所兼所共同住宅の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	62,688,480 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,507,539 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,180,941 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,600,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 72,968 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,229,280 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,060,505 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	62,314,414 円　　　　（　 167,512 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３２７３公０３賃　　　　-5	3,493 ( 3,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,465	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,494 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 3 F B
b	３２７３公０３賃　　　　-6	3,392 ( 3,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,691
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

文京 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,540,000 円	508,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,895,733 円	62,688,480　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 653,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,318,000 円	508,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	508,000 円	508,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	508,000 円	508,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,423,133 円　（　　　　　　 41,460 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	508,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 1,615.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,378,400 円（　　　　　 81,662 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	62,314,414 円
②総費用	15,423,133 円
③純収益　①－②	46,891,281 円
④建物等に帰属する純収益	30,378,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,512,881 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,427,985 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,473 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 385,699,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,040,000 円／㎡）