鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

文京 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７８５５公０３ -28	文京区		貸家建付地	（　）	不整形	北西22.3m区道、中間画地		商業高度地区最高60m 第二種文教地区 (100,600)
b	９２９０公０３ -11	文京区		更地	（　）	正方形	北西12m区道、中間画地		近商高度地区最高46m (100,400)
c	８８８９公０３ -2	文京区		更地	（　）	不整形	西40m都道、南5m、角地		商業高度地区最高46m (100,600)
d	４３４９公０３ -6	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東25m都道、南西16.5m、角地		商業高度地区最高39m 高度地区 (100,500)
e	８９２９公０３ -12	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南27.8m区道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,493,507	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,606,371	100 [ 135.0]	1,930,645	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -2.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	1,890,000
b	(　 ) 1,856,803	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,832,665	100 [ 99.0]	1,851,177		1,810,000
c	(　 ) 1,719,545	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,652,112	100 [ 92.2]	1,791,879		1,760,000
d	(　 ) 1,579,584	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,492,331	100 [ 82.9]	1,800,158		1,760,000
e	(　 ) 1,955,749	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,947,926	100 [ 107.8]	1,806,981		1,770,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,800,000 円／㎡]

文京 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	122,735,689	30,073,446	92,662,243	63,282,000	29,380,243	（　0.9343） 27,449,961	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	686,249,025 円　　　　（　 1,460,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	336.84	ＲＣ13F1B	3,008.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高46m	96 ％	600 ％	560 ％	469 ㎡	20.8 m x 23.0 m	前面道路：都道　 18.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸、住戸は平均専有面積５０㎡程度の２ＬＤＫタイプを想定

⑦有効率　 85.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐輪場等	129.00

1～ 1	店舗	317.14	41.8	132.48	4,100	543,168	6.0	3,259,008
							0.0	0
2～ 3	住宅	213.53	95.7	204.26	3,600	735,336	1.0	735,336
							1.0	735,336
4～12	住宅	213.53	95.7	204.26	3,800	776,188	1.0	776,188
							1.0	776,188
13～13	住宅	213.53	95.7	204.26	3,900	796,614	1.0	796,614
							1.0	796,614

計		3,008.50	85.9	2,583.60		9,796,146		12,511,986
								9,252,978

⑨年額支払賃料	9,796,146 円　×　12ヶ月　＝　 117,553,752 円
⑩a共益費（管理費）	220 円／㎡　×　 2,583.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,820,704 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	124,374,456 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,218,723 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	118,155,733 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,511,986 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 118,864 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,252,978 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 4,461,092 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	122,735,689 円　　　　（　 261,697 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４３４９公０３賃　　　　-5	4,134 ( 3,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	3,790	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,750 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４３４９公０３賃　　　　-6	3,738 ( 3,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,702
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

文京 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,970,000 円	995,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	12,437,446 円	124,374,456　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,218,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,457,500 円	995,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	995,000 円	995,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	995,000 円	995,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 30,073,446 円　（　　　　　　 64,122 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	995,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 3,008.50 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	63,282,000 円（　　　　　 134,930 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	122,735,689 円
②総費用	30,073,446 円
③純収益　①－②	92,662,243 円
④建物等に帰属する純収益	63,282,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	29,380,243 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	27,449,961 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,529 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 686,249,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,460,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
文京 5-25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 5-25

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　吉田　雅一

印

TEL.

鑑定評価額

774,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,650,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区小石川２丁目３０番１４外｢小石川２－２５－１８｣				②地積　(㎡)	469 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高46m (96,560)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ13	高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域	東18.2m都道	水道、ガス、下水	春日 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８．２ｍ都道

交通

施設

春日駅北西方

260m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高46m

⑤地域要因の将
　来予測

敷地規模の大きい土地から共同住宅地へ移行しつつある地域で、建物の高層化が進んでいくものと予測する。規
模の小さい画地は、再開発等の事業により高層化が見られる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 -2.0
建蔽率　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,820,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,640,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は都区部の駅前普通商業地域。主な需要者としては飲食店又は小売業者等が考えられも中心となる需要者は
マンション開発事業者等である。コロナ渦で先行き不透明のため投資家層は様子見、商業地域は周辺の幹線道路沿いの
スーパーマーケットやインターネットの仮想店舗等に押されて供給は少く、需要も減少傾向にある。一方、マンション
用地の需要は強い。需給均衡。商業地の需要の中心となる価格帯はいろいろで一概に決めがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は限られた取引事例から適切な補修正のうえに求めたものである。収益価格は商業地の価格を求めるにあたっ
ては指標となる価格であり、近隣地域及びその周辺では商業採算性をより重視する投資家等が需要者の大半である。以
上より本件では市場の実態をより反映する収益価格を標準として、比準価格を参酌し、代表標準地と規準して求めた価
格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,350,000 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[100.0]

100
[ 81.7]

[ 98.0]
100

1,600,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は微増、コロナ渦で外国人減少によ
り世帯数は微減傾向。不動産取引件数は減少
傾向で、区内在住日本人は微増、地価はほぼ
横ばい。

特になし

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０３ -39	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西22m都道、中間画地		商業 (100,500)
b	８８８９公０３ -2	文京区		更地	（　）	不整形	西40m都道、南5m、角地		商業高度地区最高46m (100,600)
c	６３２７公０３ -36	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西40m国道、北西7.2m、角地		商業高度地区最高35m (100,600)
d	６３２７公０３ -39	文京区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西30m都道、南東6m、角地		商業高度地区最高46m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,727,696	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,693,142	100 [ 93.5]	1,810,847	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -2.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	1,770,000
b	(　 ) 1,719,545	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,652,112	100 [ 89.4]	1,848,000		1,810,000
c	(　 ) 2,011,524	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,888,917	100 [ 99.5]	1,898,409		1,860,000
d	(　 ) 1,965,567	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,946,847	100 [ 85.4]	2,279,680		2,230,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.2	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.2	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,820,000 円／㎡]

文京 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	121,420,361	29,011,552	92,408,809	59,618,900	32,789,909	（　0.9374） 30,737,261	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	768,431,525 円　　　　（　 1,640,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	336.84	ＲＣ13F1B	3,008.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高46m	96 ％	600 ％	560 ％	469 ㎡	20.8 m x 23.0 m	前面道路：都道　 18.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階を駐輪場等、１階を店舗、２階以上は約５０㎡前後のファミリータイプの賃貸住宅を想定。

⑦有効率　 85.9 ％
の理由

地域において標準

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	屋内駐輪場等	129.00

1～ 1	店舗	317.14	41.8	132.48	4,828	639,613	8.0	5,116,904
							0.0	0
2～ 8	住宅	213.53	95.7	204.26	3,621	739,625	1.0	739,625
							1.0	739,625
9～11	住宅	213.53	95.7	204.26	3,669	749,430	1.0	749,430
							1.0	749,430
12～13	住宅	213.53	95.7	204.26	3,718	759,439	1.0	759,439
							1.0	759,439

計		3,008.50	85.9	2,583.60		9,584,156		14,061,447
								8,944,543

⑨年額支払賃料	9,584,156 円　×　12ヶ月　＝　 115,009,872 円
⑩a共益費（管理費）	219 円／㎡　×　 2,583.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,789,701 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	121,799,573 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,871,983 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	116,927,590 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,061,447 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 134,990 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,944,543 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 4,357,781 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	121,420,361 円　　　　（　 258,892 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６３２７公０３賃　　　　-17	4,420 ( 4,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	4,857	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,860 円/㎡　月額支払賃料（　 4,828 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６３２７公０３賃　　　　-4	4,155 ( 3,977)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	4,831
c	９２９０公０３賃　　　　-4	4,201 ( 4,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,251

文京 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,565,000 円	913,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	13,641,552 円	121,799,573　×　　　　 11.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,218,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,760,500 円	913,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	913,000 円	913,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	913,000 円	913,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 29,011,552 円　（　　　　　　 61,858 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

40 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	913,000,000 円	設計監理料率　 291,900 円／㎡　×　 3,008.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 20 ％　＋ 0.0901 ×　 40 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	59,618,900 円（　　　　　 127,119 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	121,420,361 円
②総費用	29,011,552 円
③純収益　①－②	92,408,809 円
④建物等に帰属する純収益	59,618,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	32,789,909 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,737,261 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,538 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 768,431,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,640,000 円／㎡）