鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

文京 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６３２７公０３ -37	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.1m区道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,366)
b	６３２７公０３ -33	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		商業高度地区最高60m 駐車場整備地区 (100,600)
c	３２７３公０３ -24	豊島区		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m区道、北東4m、角地		商業第２種文教地区 (100,240)
d	５４１２公０３ -22	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西6m区道、中間画地		商業 (100,360)
e	５１５０公０３ -7	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.3m区道、中間画地		近商高度3種最高24m (90,258)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,692,616	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,738,317	100 [ 98.7]	1,761,213	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 96.0] 　　　　 100	1,690,000
b	(　 ) 1,311,021	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.0]	1,152,794	100 [ 100.0]	1,152,794		1,110,000
c	(　 ) 907,407	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	895,954	100 [ 71.0]	1,261,907		1,210,000
d	(　 ) 1,047,168	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,088,191	100 [ 95.0]	1,145,464		1,100,000
e	(　 ) 1,334,651	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,312,187	100 [ 92.7]	1,415,520		1,360,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.1	交通・接近　 -10.8	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.4	その他　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.4	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.3	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,160,000 円／㎡]

文京 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,942,575	2,915,703	8,026,872	4,422,600	3,604,272	（　0.9775） 3,523,176	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	88,079,400 円　　　　（　 816,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	72.00	Ｓ4	252.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高60m 駐車場整備地区	100 ％	600 ％	240 ％	108 ㎡	5.4 m x 19.0 m	前面道路：区道　 3.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３～４階事務所（各階フロア貸）

⑦有効率　 80.7 ％
の理由

標準的な有効率、レイアウト等より

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	75.0	52.50	5,334	280,035	10.0	2,800,350
							0.0	0
2～ 2	店舗	72.00	85.0	61.20	4,168	255,082	6.0	1,530,492
							1.0	255,082
3～ 3	事務所	72.00	85.0	61.20	3,334	204,041	3.0	612,123
							1.0	204,041
4～ 4	事務所	38.00	75.0	28.50	3,334	95,019	3.0	285,057
							1.0	95,019
～

計		252.00	80.7	203.40		834,177		5,228,022
								554,142

⑨年額支払賃料	834,177 円　×　12ヶ月　＝　 10,010,124 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 203.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,464,480 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,474,604 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 688,476 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,786,128 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,228,022 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,143 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 554,142 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 107,304 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,942,575 円　　　　（　 101,320 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６２７８公０３賃　　　　-16	3,489 ( 3,330)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.9]	100 [100.0]	3,676	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,400 円/㎡　月額支払賃料（　 3,334 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６２７８公０３賃　　　　-18	3,225 ( 3,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,162
c	６３２７公０３賃　　　　-18	3,088 ( 3,072)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.9]	100 [100.0]	3,401

文京 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,600 円	70,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,354,003 円	11,474,604　×　　　　 11.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 614,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 596,700 円	70,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,200 円	70,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,200 円	70,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,915,703 円　（　　　　　　 26,997 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,200,000 円	設計監理料率　 268,000 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,422,600 円（　　　　　 40,950 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,942,575 円
②総費用	2,915,703 円
③純収益　①－②	8,026,872 円
④建物等に帰属する純収益	4,422,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,604,272 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,523,176 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,622 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,079,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 816,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
文京 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 5-13

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　吉田　雅一

印

TEL.

鑑定評価額

120,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	950,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区湯島３丁目２２番１９｢湯島３－３５－９｣				②地積　(㎡)	108 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高60m 駐車場整備地区 (100,240)
	1:3.5	店舗兼事務所Ｓ4	小規模な飲食店ビル等が集積する商業地域	東3m区道	水道、ガス、下水	湯島 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 10 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３ｍ区道

交通

施設

湯島駅東方

60m

法令

規制

商業
(100,240)
防火
高度地区最高60m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

現状通り飲食店街として推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口・奥行の関係　　　　　　　　 -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 861,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は都区部の駅に近い商業地域。主な需要者としては飲食店事業者、飲食店ビル経営者等が考えられる。コロ
ナ渦で先行き不透明のため、投資家層は様子見で周辺に空き店舗も見られる。この地域は上野にも近く、台東区と文京
区の区境に位置し供給は少なく需要はもあるが、需要は減少傾向。商業地の需要の中心となる価格帯はいろいろで一概
に決めがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

飲食店舗が多い地域で、近隣地域及び類似地域においては商業中心地との接近性が重視される。近隣地域周辺の標準地
とほぼ同等な取引事例を採用できた。商業地では収益価格は注視すべき価格であるが、標準地は規模が小さく投資採算
性が低く低位に求められた。市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地等と規準して
求めた価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,350,000 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[100.0]

100
[113.9]

[ 96.0]
100

1,110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は微増、コロナ渦で外国人減少によ
り世帯数は微減傾向。不動産取引件数は減少
傾向で、区内在住日本人は微増。飲食店舗等
の需要やや弱い。

コロナ渦で、飲食店街の営業時間等の制限に
より顧客の量の減少がみられる。事務所需要
もある地域ゆえ、ビルオーナー等も持ちこた
えている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +16.0
交通・接近　　　 -1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　 +24.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８８８９公０３ -4	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西11m区道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)
b	８８８９公０３ -18	文京区		貸家建付地	（　）	不整形	北11m区道、中間画地		近商高度地区最高46m (100,400)
c	８９２９公０３ -12	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南27.8m区道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)
d	６３２７公０３ -33	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		商業高度地区最高60m 駐車場整備地区 (100,600)
e	４３４９公０３ -36	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m区道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,334,453	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,313,102	100 [ 108.8]	1,206,895	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 96.0] 　　　　 100	1,160,000
b	(　 ) 1,561,683	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,587,443	100 [ 116.6]	1,361,443		1,310,000
c	(　 ) 1,955,749	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,947,926	100 [ 145.4]	1,339,702		1,290,000
d	(　 ) 1,311,021	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.0]	1,152,794	100 [ 99.5]	1,158,587		1,110,000
e	(　 ) 1,392,095	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,481,189	100 [ 117.7]	1,258,444		1,210,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +19.0	交通・接近　 -7.8	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +24.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +19.0	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +24.5	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +24.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +24.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,220,000 円／㎡]

文京 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,823,226	4,037,507	8,785,719	4,975,430	3,810,289	（　0.9767） 3,721,509	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	93,037,725 円　　　　（　 861,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	72.00	Ｓ4	252.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高60m 駐車場整備地区	100 ％	600 ％	240 ％	108 ㎡	5.4 m x 19.0 m	前面道路：区道　 3.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗、３～４階を事務所でそれぞれフロア貸を想定。

⑦有効率　 80.7 ％
の理由

地域において標準

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	75.0	52.50	5,971	313,478	8.0	2,507,824
							1.0	313,478
2～ 2	店舗	72.00	85.0	61.20	4,359	266,771	8.0	2,134,168
							1.0	266,771
3～ 3	事務所	72.00	85.0	61.20	3,941	241,189	6.0	1,447,134
							1.0	241,189
4～ 4	事務所	38.00	75.0	28.50	3,762	107,217	6.0	643,302
							1.0	107,217
～

計		252.00	80.7	203.40		928,655		6,732,428
								928,655

⑨年額支払賃料	928,655 円　×　12ヶ月　＝　 11,143,860 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 203.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,830,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,974,460 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 518,978 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,455,482 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,732,428 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,631 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 928,655 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 303,113 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,823,226 円　　　　（　 118,734 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８８８９公０３賃　　　　-12	5,515 ( 4,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	6,303	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,180 円/㎡　月額支払賃料（　 5,971 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６３２７公０３賃　　　　-22	5,290 ( 5,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	6,298
c	８８８９公０３賃　　　　-11	4,426 ( 4,323)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	6,147

文京 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	384,500 円	76,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,231,607 円	12,974,460　×　　　　 17.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 614,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 653,600 円	76,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,900 円	76,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,900 円	76,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,037,507 円　（　　　　　　 37,384 円／㎡）　　（経費率　　 31.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,900,000 円	設計監理料率　 293,500 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,975,430 円（　　　　　 46,069 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,823,226 円
②総費用	4,037,507 円
③純収益　①－②	8,785,719 円
④建物等に帰属する純収益	4,975,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,810,289 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,721,509 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,458 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,037,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 861,000 円／㎡）