鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

文京 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８９２９公０３ -5	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.7m区道、中間画地		１中専高度3種最高22m 第１種文教地区 (70,188)
b	６２７８公０３ -12	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m区道、中間画地		準工高度地区3種高度地区 (70,270)
c	７８５５公０３ -6	文京区		建付地	（　）	ほぼ整形	南4m私道、北3.4m、二方路		１中専高度3種最高22m (70,160)
d	６２７８公０３ -22	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種第一種文教地区 (70,150)
e	９２９０公０３ -13	文京区		建付地	（　）	不整形	西5.1m区道、中間画地		１住居高度3種最高22m (70,204)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,041,780	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	995,701	100 [ 96.5]	1,031,815	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,080,000
b	(　 ) 975,959	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	933,730	100 [ 96.6]	966,594		1,010,000
c	(　 ) 921,896	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.7]	888,683	100 [ 92.1]	964,911		1,010,000
d	(　 ) 1,075,112	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,033,762	100 [ 102.6]	1,007,565		1,060,000
e	(　 ) 789,841	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	952,794	100 [ 100.8]	945,232		992,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.1	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.2	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,030,000 円／㎡]

文京 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,855,510	6,898,173	26,957,337	13,993,200	12,964,137	（　0.9556） 12,388,529	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	309,713,225 円　　　　（　 682,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	267.33	ＲＣ4	925.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高14m	70 ％	200 ％	200 ％	454 ㎡	20.0 m x 22.8 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積５０㎡程度の小家族向け共同住宅を想定した。容積対象面積は７７０．０９㎡。

⑦有効率　 78.2 ％
の理由

賃貸共同住宅としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	257.21	50.0	128.71	3,550	456,921	1.0	456,921
							1.0	456,921
2～ 2	住宅	257.21	89.9	231.31	3,610	835,029	1.0	835,029
							1.0	835,029
3～ 3	住宅	225.61	88.5	199.71	3,660	730,939	1.0	730,939
							1.0	730,939
4～ 4	住宅	185.86	88.3	164.16	3,710	609,034	1.0	609,034
							1.0	609,034
～

計		925.89	78.2	723.89		2,631,923		2,631,923
								2,631,923

⑨年額支払賃料	2,631,923 円　×　12ヶ月　＝　 31,583,076 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 723.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,737,336 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	28,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,008,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,320,412 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,008,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,766,821 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,561,591 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,631,923 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,003 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,631,923 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,268,916 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,855,510 円　　　　（　 74,572 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８９２９公０３賃　　　　-5	4,014 ( 4,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	3,748	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,612 円/㎡　月額支払賃料（　 3,610 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８９２９公０３賃　　　　-6	3,170 ( 3,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	3,476
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

文京 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	936,000 円	234,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,746,273 円	34,328,412　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 758,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,989,000 円	234,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	234,000 円	234,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	234,000 円	234,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,898,173 円　（　　　　　　 15,194 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	234,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 925.89 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,993,200 円（　　　　　 30,822 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,855,510 円
②総費用	6,898,173 円
③純収益　①－②	26,957,337 円
④建物等に帰属する純収益	13,993,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,964,137 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,388,529 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,288 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 309,713,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 682,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
文京 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 -17

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　森　久子

印

TEL.

鑑定評価額

463,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,020,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	820,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区千駄木３丁目６３５番２９｢千駄木３－１０－２７｣				②地積　(㎡)	454 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種高度地区最高14m (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	南5m私道	水道、ガス、下水	千駄木 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 0 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 460 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、　５
ｍ私道

交通

施設

千駄木駅北西方

300m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種
高度地区最高14m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅を主体とする住環境が良好な住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するもの
と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,040,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 624,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、住環境に優る文京区内の優良又は準優良住宅地域。需要者の中心は、都区内の個人富裕層と把握される
。画地規模が大きく総額が嵩むため、需要者は限定されるが、旧来から名声のある住宅地域であり需要は根強い。新型
コロナウイルス感染症の影響は限定的である。供給が限られており、規模により取引価格は異なるが、需要の中心とな
る価格帯は、４５０㎡の土地で総額４億円台中盤と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内において実際に取引された事例を基に試算しており、市場の実勢を反映して説得力を有する
。収益価格は、収益性に着目して求めた理論的な価格であるが、対象標準地は収益性よりも居住の快適性等が重視され
る優良住宅地域に存し、取引は自用目的が中心である。よって比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準
地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,150,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[105.0]

100
[112.8]

[105.0]
100

1,010,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

文京区の住宅地は、利便性の高さと良好な居
住環境等から需要が底堅く、新型コロナウイ
ルス感染症による地価への影響は限定的であ
る。

古くからの優良住宅地域で、根強い需要が認
められる。地域要因に変動はない。

南道路に面した整形地であり、居住環境も標
準的である。個別的要因に特段の変動は見ら
れない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.4
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６２７８公０３ -7	文京区		建付地	（　）	ほぼ整形	北5.5m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 第一種文教地区 (70,150)
b	６２７８公０３ -22	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種第一種文教地区 (70,150)
c	６２７８公０３ -6	文京区		建付地	（　）	不整形	北2.7m区道、東3.4m、準角地		１中専高度地区2種高度地区 (80,160)
d	７８５５公０３ -6	文京区		建付地	（　）	ほぼ整形	南4m私道、北3.4m、二方路		１中専高度3種最高22m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,069,549	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,062,062	100 [ 107.6]	987,046	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,040,000
b	(　 ) 1,075,112	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,033,762	100 [ 101.6]	1,017,482		1,070,000
c	(　 ) 619,202	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	655,587	100 [ 69.8]	939,236		986,000
d	(　 ) 921,896	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.7]	888,683	100 [ 89.2]	996,281		1,050,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,040,000 円／㎡]

文京 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,100,837	7,650,553	26,450,284	14,591,200	11,859,084	（　0.9556） 11,332,541	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	283,313,525 円　　　　（　 624,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	267.33	ＲＣ4	925.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種高度地区最高14m	70 ％	200 ％	200 ％	454 ㎡	20.0 m x 22.8 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階３戸、２階５戸、３階４戸、４階３戸、計１５戸の４階建共同住宅。平均専有面積は５０㎡程度。容積対象床は７７０．０９㎡。

⑦有効率　 78.2 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	257.21	50.0	128.71	3,600	463,356	1.0	463,356
							1.0	463,356
2～ 2	住宅	257.21	89.9	231.31	3,650	844,282	1.0	844,282
							1.0	844,282
3～ 3	住宅	225.61	88.5	199.71	3,700	738,927	1.0	738,927
							1.0	738,927
4～ 4	住宅	185.86	88.3	164.16	3,700	607,392	1.0	607,392
							1.0	607,392
～

計		925.89	78.2	723.89		2,653,957		2,653,957
								2,653,957

⑨年額支払賃料	2,653,957 円　×　12ヶ月　＝　 31,847,484 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 723.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,737,336 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	28,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,008,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,584,820 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,008,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,383,713 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,209,107 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,653,957 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,478 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,653,957 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 866,252 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,100,837 円　　　　（　 75,112 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６７１８公０３賃　　　　-3	5,028 ( 4,920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [106.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	3,911	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,756 円/㎡　月額支払賃料（　 3,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６７１８公０３賃　　　　-4	4,014 ( 4,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,832
c	６７１８公０３賃　　　　-5	3,170 ( 3,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,524

文京 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	732,000 円	244,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,597,653 円	34,592,820　×　　　　 10.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 758,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,074,000 円	244,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	244,000 円	244,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	244,000 円	244,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,650,553 円　（　　　　　　 16,851 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	244,000,000 円	設計監理料率　 256,000 円／㎡　×　 925.89 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,591,200 円（　　　　　 32,139 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,100,837 円
②総費用	7,650,553 円
③純収益　①－②	26,450,284 円
④建物等に帰属する純収益	14,591,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,859,084 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,332,541 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,962 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 283,313,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 624,000 円／㎡）