鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

文京 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０３ -40	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	南西18m都道、北東22m、西3m、三方路		近商高度地区3種 (93,400)
b	６９３１公０３ -17	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東25m都道、北西4m、南西5.4m、三方路		商業 (100,441)
c	８９２９公０３ -15	文京区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東5.5m区道、南西4.5m、北西3.5m、三方路		準工高度3種最高22m (70,300)
d	３２７３公０３ -17	豊島区		建付地	（　）	ほぼ台形	東23m都道、南3m、角地		商業 (99,498)
e	６９３１公０３ -41	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東13m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,839,879	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	1,780,874	100 [ 81.5]	2,185,121	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	2,250,000
b	(　 ) 1,789,499	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	1,724,522	100 [ 105.0]	1,642,402		1,690,000
c	(　 ) 1,265,770	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 104.0]	1,302,923	100 [ 67.7]	1,924,554		1,980,000
d	(　 ) 1,770,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,686,252	100 [ 83.5]	2,019,463		2,080,000
e	(　 ) 1,581,470	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,562,492	100 [ 98.4]	1,587,898		1,640,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.2	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.1	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,930,000 円／㎡]

文京 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,353,157,296	1,937,177,541	12	1,073,000	4,331.20	380,000	4,979.37
⑧開発法による価格	1,415,979,755 円　　　　（　 1,930,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -13　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
733 ㎡	㎡		㎡		㎡	733.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
372.45 ㎡	4,979.37 ㎡	4,382.95 ㎡	596.42 ㎡	4,331.20 ㎡	ＲＣ・15F 1B ( 65 戸) 67㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 50.8 ％）	（ 679.3 ％）	（ 597.9 ％）	（ 81.4 ％）	（ 86.98 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高46m	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	34.8 ｍ 22.0 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		21.7 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,073,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する販売事例等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,073,000 円／㎡　　×　　 4,331.20 ㎡　　＝　　　　 4,647,377,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,647,377,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 380,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 395,200 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 395,200 円／㎡　　×　　　 4,979.37 ㎡　　＝　　　　 1,967,847,024 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,647,377,600 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 511,211,536 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,479,058,560 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	15 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	25 ヶ月	販売管理費(2期目)	33 ヶ月
建築工事(2期目)	22 ヶ月	販売収入(2期目)	35 ヶ月	販売管理費(3期目)	37 ヶ月
建築工事(3期目)	35 ヶ月	販売収入(3期目)	37 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	371,790,208 円	( 8 ％)	×　　0.7897	（ 25 ヶ月）	＝　　 293,602,727 円
	販売総額(2期)	3,346,111,872 円	( 72 ％)	×　　0.7185	（ 35 ヶ月）	＝　　 2,404,181,380 円
	販売総額(3期)	929,475,520 円	( 20 ％)	×　　0.7051	（ 37 ヶ月）	＝　　 655,373,189 円
収入合計		－	－	－	－	3,353,157,296 円
支出	建築工事費(1期)	393,569,405 円	( 20 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 361,493,498 円
	建築工事費(2期)	393,569,405 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 319,735,785 円
	建築工事費(3期)	1,180,708,214 円	( 60 ％)	×　　0.7185	（ 35 ヶ月）	＝　　 848,338,852 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	255,605,768 円	( 50 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 221,840,246 円
	販売管理費(2期)	204,484,614 円	( 40 ％)	×　　0.7322	（ 33 ヶ月）	＝　　 149,723,634 円
	販売管理費(3期)	51,121,154 円	( 10 ％)	×　　0.7051	（ 37 ヶ月）	＝　　 36,045,526 円
支出合計		－	－	－	－	1,937,177,541 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,353,157,296 円　　－　　　　　　 1,937,177,541 円　　＝　　　　　 1,415,979,755 円 1,930,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
文京 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 -13

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　牛木　啓貴

印

TEL.

鑑定評価額

1,420,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,940,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,060,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区本駒込１丁目２０４番｢本駒込１－２０－１３｣				②地積　(㎡)	733 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高46m (100,600)
	不整形 1.5:1	共同住宅ＲＣ15F1B	高層のマンション等が建ち並ぶ共同住宅地域	北東21.7m都道、北西側道	水道、ガス、下水	本駒込 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 25 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 730 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１．７ｍ都道

交通

施設

本駒込駅北西方

180m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高46m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに高層共同住宅等が建ち並ぶ地域として熟成している。コロナ禍においてもマンション需要は堅調
であり、今後も現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,940,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,940,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は文京区内及び周辺区内の共同住宅地である。主たる需要者は、敷地規模が大きい開発素地であることから
マンションデベロッパー等である。文京区は教育施設の充実等によりブランド力があり、コロナ禍においても共同住宅
地の需要は堅調に推移している。分譲マンションの中心価格帯は７０㎡のファミリータイプで８千万円程度である。マ
ンション用地は画地規模等により取引価格帯が異なるが、標準的画地の規模を前提とすれば１４億円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性に着目した価格で取引事例から適切に試算されている。一方、開発法による価格は、マンションデベ
ロッパーの視点から投資採算性に着目し試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求められて
いる。主たる需要者はマンションデベロッパー等であることから各試算価格は説得力を有する。したがって、比準価格
、開発法による価格を相互に関連付け、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,770,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 94.2]

[103.0]
100

1,940,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,940,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

文京区の敷地規模のまとまったマンション適
地は希少性があり、コロナ禍においても地価
は堅調に推移している。

本郷通り沿いの利便性に優れたマンション適
地であり、需要は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８９２９公０３ -15	文京区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東5.5m区道、南西4.5m、北西3.5m、三方路		準工高度3種最高22m (70,300)
b	８８８９公０３ -27	文京区		建付地	（　）	長方形	北東7.2m区道、南東3.7m、角地		近商高度3種最高24m (100,300)
c	６９３１公０３ -14	文京区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西12m区道、南西5.8m、角地		１住居高度地区3種高度地区 (80,300)
d	７８５５公０３ -1	文京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.8m区道、中間画地		１住居高度3種最高31m 第１種文教地区 (70,312)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,265,770	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 104.0]	1,302,923	100 [ 68.2]	1,910,444	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,970,000
b	(　 ) 1,398,197	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,327,608	100 [ 68.1]	1,949,498		2,010,000
c	(　 ) 1,358,180	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 98.0]	100 [ 107.1]	1,279,788	100 [ 68.1]	1,879,278		1,940,000
d	(　 ) 1,211,644	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,153,392	100 [ 64.9]	1,777,183		1,830,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.4	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.7	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.9	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.1	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.4	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,940,000 円／㎡]

文京 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲マンション用地であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,439,247,138	2,018,286,669	13	1,095,000	4,331.20	400,000	4,979.37
⑧開発法による価格	1,420,960,469 円　　　　（　 1,940,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -13　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
733 ㎡	㎡		㎡		㎡	733.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
372.45 ㎡	4,979.37 ㎡	4,382.95 ㎡	596.42 ㎡	4,331.20 ㎡	ＲＣ・15F 1B ( 65 戸) 67㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 50.8 ％）	（ 679.3 ％）	（ 597.9 ％）	（ 81.4 ％）	（ 86.98 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高46m	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	34.8 ｍ 22.0 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		21.7 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,095,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,095,000 円／㎡　　×　　 4,331.20 ㎡　　＝　　　　 4,742,664,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,742,664,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 400,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 416,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 416,000 円／㎡　　×　　　 4,979.37 ㎡　　＝　　　　 2,071,417,920 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,742,664,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 521,693,040 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,593,110,960 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	18 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	22 ヶ月	販売管理費(2期目)	30 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	32 ヶ月	販売管理費(3期目)	34 ヶ月
建築工事(3期目)	32 ヶ月	販売収入(3期目)	34 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	379,413,120 円	( 8 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 303,264,907 円
	販売総額(2期)	3,414,718,080 円	( 72 ％)	×　　0.7219	（ 32 ヶ月）	＝　　 2,465,084,982 円
	販売総額(3期)	948,532,800 円	( 20 ％)	×　　0.7073	（ 34 ヶ月）	＝　　 670,897,249 円
収入合計		－	－	－	－	3,439,247,138 円
支出	建築工事費(1期)	414,283,584 円	( 20 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 381,886,608 円
	建築工事費(2期)	414,283,584 円	( 20 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 337,931,119 円
	建築工事費(3期)	1,242,850,752 円	( 60 ％)	×　　0.7219	（ 32 ヶ月）	＝　　 897,213,958 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	208,677,216 円	( 40 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 173,723,782 円
	販売管理費(2期)	208,677,216 円	( 40 ％)	×　　0.7367	（ 30 ヶ月）	＝　　 153,732,505 円
	販売管理費(3期)	104,338,608 円	( 20 ％)	×　　0.7073	（ 34 ヶ月）	＝　　 73,798,697 円
支出合計		－	－	－	－	2,018,286,669 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,439,247,138 円　　－　　　　　　 2,018,286,669 円　　＝　　　　　 1,420,960,469 円 1,940,000 円／㎡