別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 文京 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   文京 -10 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　安田　明芳 印  TEL.

鑑定評価額 309,000,000 円  １㎡当たりの価格 945,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 760,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 文京区小石川５丁目１７番１２ ｢小石川５－１７－１２｣ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,300) 準防 （その他） 高度3種最高22m 第１種文教地区 (70,300) 1:1 共同住宅、住宅兼事 務所 ＲＣ4F1B 一般住宅、中層共同 住宅等が混在する住 宅地域 南東8m区道 水道、ガス、下水 茗荷谷 310m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       327 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ区道 交通 施設 茗荷谷駅北東方 310m 法令 規制 ２中専 (70,300) 準防  高度3種最高22m 第１種文教地区 ⑤地域要因の将 　来予測 高台の閑静な住宅地であり、地域は成熟している。特別な変動要因もなく、概ね現状を維持して行くものと思料 される。 (3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    978,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    564,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、文京区内の準優良住宅地域。画地面積が大きく総額も大きくなることから、供給は限定的であり、需要 者も中所得者層以上の個人が中心となる。文京区内の買い替えの他、他区からの流入も見られる。需要の中心となる価 格帯は、地積３００㎡程度で総額２憶から３憶となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は、中規模以上の個人住宅を中心とし、中低層共同住宅も見られる住宅地であり、賃貸マン ション等の収益物件も散見される。主な市場参加者は住宅地の取得を前提とした中所得者層以上の個人となり、市場で の取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量 し、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    956,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　文京 -7                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    945,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費者の外出自粛、企業の営業自粛等で景気 は停滞している。不動産市場も、ほぼ待機の 状態にあり、今後の景気悪化が懸念される。 文京区内の既成住宅地域である。住宅需要は 経済状況の悪化により、弱含みで推移してい るが、マンションを中心に回復の兆しも見ら れる。 南東向き画地である。基準方位が北であるこ とから、日照等の点で優る。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％ 0.0 ％