鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

文京 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０３ -47	文京区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m区道、中間画地		１住居高度3種最高31m 高度地区 (70,240)
b	４３４９公０３ -42	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.3m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
c	４３４９公０３ -7	文京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5m区道、中間画地		１中専高度2種最高14m (70,200)
d	６２７８公０３ -22	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種第一種文教地区 (70,150)
e	４３４９公０３ -19	文京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.6m区道、中間画地		１中専高度2種最高14m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,180,158	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,160,294	100 [ 92.7]	1,251,666	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	1,300,000
b	(　 ) 953,449	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	936,457	100 [ 72.8]	1,286,342		1,340,000
c	(　 ) 1,270,477	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,214,283	100 [ 97.8]	1,241,598		1,290,000
d	(　 ) 1,075,112	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,033,762	100 [ 84.1]	1,229,206		1,280,000
e	(　 ) 1,047,576	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 131.3]	808,221	100 [ 64.3]	1,256,953		1,310,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +31.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,300,000 円／㎡]

文京 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,124,415	8,294,351	29,830,064	16,026,400	13,803,664	（　0.9556） 13,190,781	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	329,769,525 円　　　　（　 613,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	253.74	ＲＣ3F1B	1,084.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	150 ％	150 ％	538 ㎡	19.0 m x 28.0 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積７６㎡程度のファミリータイプを想定

⑦有効率　 56.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	336.00

1～ 1	住宅	241.45	63.1	152.36	4,500	685,620	2.0	1,371,240
							1.0	685,620
2～ 2	住宅	253.45	89.7	227.26	4,550	1,034,033	2.0	2,068,066
							1.0	1,034,033
3～ 3	住宅	253.45	89.7	227.26	4,500	1,022,670	2.0	2,045,340
							1.0	1,022,670
～

計		1,084.35	56.0	606.88		2,742,323		5,484,646
								2,742,323

⑨年額支払賃料	2,742,323 円　×　12ヶ月　＝　 32,907,876 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 606.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,456,512 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺共同住宅の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,364,388 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,320,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,934,219 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,750,169 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,484,646 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,104 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,742,323 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,322,142 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,124,415 円　　　　（　 70,863 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４３４９公０３賃　　　　-1	4,134 ( 3,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	4,825	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,750 円/㎡　月額支払賃料（　 4,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４３４９公０３賃　　　　-15	3,506 ( 3,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,675
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

文京 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,340,000 円	268,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,094,751 円	38,684,388　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,045,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,278,000 円	268,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	268,000 円	268,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	268,000 円	268,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,294,351 円　（　　　　　　 15,417 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	268,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,084.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,026,400 円（　　　　　 29,789 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,124,415 円
②総費用	8,294,351 円
③純収益　①－②	29,830,064 円
④建物等に帰属する純収益	16,026,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,803,664 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,190,781 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,518 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 329,769,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 613,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
文京 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 -8

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　吉田　雅一

印

TEL.

鑑定評価額

651,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	970,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区本駒込６丁目２１３番｢本駒込６－８－２２｣				②地積　(㎡)	538 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度1種最高10m (70,150)
	1:1.5	住宅ＲＣ2F1B	大規模住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域	南東7.2m区道	水道、ガス、下水	巣鴨 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 75 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 538 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北７．２ｍ
区道

交通

施設

巣鴨駅南東方

600m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

名声の高い高級住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測するが、相続等によ
り細分化していく可能性がある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,310,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 621,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、２３区内の高級住宅地域の住宅地であるが、区内では、西片、千駄木、弥生地区等の一部の地域。需要
者の過半は、高額所得者、資産家等である。供給が少なく、需要が多い地域である。そのような状況で実際の取引はほ
とんど市場にでることはない。コロナ渦で先行き不透明のため、投資家層等は様子見ではあるが需給均衡。中心となる
価格帯については一概にはいえない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層戸建住宅が多い地域で、近隣地域及び類似地域においては収益性よりも居住の快適性を重視した自己利用の取引が
多い地域である。近隣地域周辺にも賃貸用建物があるも、事例はなく類似地域及び周辺の幹線道路沿いの類似地域等の
賃貸事例から収益価格を求めた。区内類似地域等の標準地と同等な取引事例を多く採用できたため、市場性を反映した
比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめて、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,150,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[105.0]

100
[ 93.0]

[104.0]
100

1,210,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は微増、コロナ渦で外国人減少によ
り世帯数は微減傾向。不動産取引件数は減少
傾向で、区内在住日本人は微増、地価はほぼ
横ばい。

特になし

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.8
交通・接近　　　  +1.8
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８９２９公０３ -5	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.7m区道、中間画地		１中専高度3種最高22m 第１種文教地区 (70,188)
b	５１５０公０３ -8	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
c	６２７８公０３ -7	文京区		建付地	（　）	ほぼ整形	北5.5m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 第一種文教地区 (70,150)
d	８９２９公０３ -23	文京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4.8m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 第１種文教地区 (70,150)
e	６２７８公０３ -22	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種第一種文教地区 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,041,780	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	995,701	100 [ 83.7]	1,189,607	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	1,240,000
b	(　 ) 1,256,625	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,211,484	100 [ 91.2]	1,328,382		1,380,000
c	(　 ) 1,069,549	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,062,062	100 [ 87.2]	1,217,961		1,270,000
d	(　 ) 1,047,644	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	1,058,334	100 [ 82.5]	1,282,829		1,330,000
e	(　 ) 1,075,112	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,033,762	100 [ 82.4]	1,254,566		1,300,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.2	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 +4.4	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.2	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,310,000 円／㎡]

文京 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,081,897	9,288,307	31,793,590	17,846,700	13,946,890	（　0.9578） 13,358,331	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	333,958,275 円　　　　（　 621,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	253.45	ＲＣ3F1B	1,084.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	150 ％	150 ％	538 ㎡	19.0 m x 28.0 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約７０㎡前後の２ＬＤＫタイプの賃貸住宅を想定。

⑦有効率　 56.0 ％
の理由

地域において標準

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	336.05

1～ 1	住宅	241.45	63.1	152.35	4,831	736,003	2.0	1,472,006
							1.0	736,003
2～ 2	住宅	253.45	89.7	227.34	4,880	1,109,419	2.0	2,218,838
							1.0	1,109,419
3～ 3	住宅	253.45	89.7	227.34	4,880	1,109,419	2.0	2,218,838
							1.0	1,109,419
～

計		1,084.40	56.0	607.03		2,954,841		5,909,682
								2,954,841

⑨年額支払賃料	2,954,841 円　×　12ヶ月　＝　 35,458,092 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 607.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,456,872 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,914,964 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 4,320,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,649,399 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,585,565 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,909,682 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,954,841 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,439,599 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,081,897 円　　　　（　 76,360 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８８８９公０３賃　　　　-4	3,521 ( 3,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	5,081	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,095 円/㎡　月額支払賃料（　 4,880 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５４１２公０３賃　　　　-5	3,624 ( 3,618)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	5,177
c	６３２７公０３賃　　　　-14	3,519 ( 3,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	5,027

文京 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,515,000 円	303,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,546,207 円	41,234,964　×　　　　 8.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,045,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,575,500 円	303,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,288,307 円　（　　　　　　 17,265 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	303,000,000 円	設計監理料率　 271,300 円／㎡　×　 1,084.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,846,700 円（　　　　　 33,172 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,081,897 円
②総費用	9,288,307 円
③純収益　①－②	31,793,590 円
④建物等に帰属する純収益	17,846,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,946,890 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,358,331 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,830 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 333,958,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 621,000 円／㎡）