鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３公０３ -6	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北西6m区道、中間画地		商業 (100,666)
b	０９公０３ -1	新宿区		底地	（　）	ほぼ長方形	東27m都道、北5.4m、西2.7m、三方路		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,600)
c	６５公０３ -21	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12.2m区道、北西4.8m、角地		商業高度地区最高50m (100,500)
d	１４公０３ -10	新宿区		借地権	（　）	ほぼ長方形	北東40m国道、南西5.1m、二方路		商業高度地区最高50m 特別用途地区 (100,700)
e	１９公０３ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東55m都道、南西4.9m、角地		商業高度地区最高50m 駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,971,549	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.0]	2,472,933	100 [ 96.0]	2,575,972	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,580,000
b	(　 2,173,476) 2,173,476	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	2,092,424	100 [ 82.4]	2,539,350		2,540,000
c	(　 ) 3,914,824	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 136.5]	2,830,719	100 [ 109.7]	2,580,418		2,580,000
d	(　 2,526,787) 3,509,426	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.9]	4,272,569	100 [ 141.8]	3,013,095		3,010,000
e	(　 ) 2,784,653	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,676,511	100 [ 110.6]	2,419,992		2,420,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +36.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,530,000 円／㎡]

新宿 5-48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,950,141	7,288,967	16,661,174	8,820,000	7,841,174	（　0.9364） 7,342,475	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	193,223,026 円　　　　（　 2,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-48　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	59.48	Ｓ7F1B	407.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	672 ％	84 ㎡	4.5 m x 17.5 m	前面道路：区道　 10.8 ｍ特定道路までの距離： 45.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階及び地上１階を店舗、地上２階～７階を事務所。

⑦有効率　 86.4 ％
の理由

当該建物の有効率としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	50.00	70.4	35.22	9,600	338,112	10.0	3,381,120
							2.0	676,224
2～ 7	事務所	50.00	90.4	45.20	4,400	198,880	6.0	1,193,280
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	57.00	79.3	45.20	6,700	302,840	8.0	2,422,720
							0.0	0
～

～

計		407.00	86.4	351.62		1,834,232		12,963,520
								676,224

⑨年額支払賃料	1,834,232 円　×　12ヶ月　＝　 22,010,784 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 351.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,953,608 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同類型建物として標準的金額を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,964,392 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,248,220 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,716,172 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,963,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 123,153 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 676,224 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 110,816 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,950,141 円　　　　（　 285,121 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０３　　　　-7	4,201 ( 4,127)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,566	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,422 円/㎡　月額支払賃料（　 4,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０６公賃０３　　　　-8	3,377 ( 3,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,990
c	０６公賃０３　　　　-9	4,967 ( 4,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	4,769

新宿 5-48　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	441,000 円	147,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,019,267 円	24,964,392　×　　　　 16.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,285,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,249,500 円	147,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,288,967 円　（　　　　　　 86,773 円／㎡）　　（経費率　　 30.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	147,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 407.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0566 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,820,000 円（　　　　　 105,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,950,141 円
②総費用	7,288,967 円
③純収益　①－②	16,661,174 円
④建物等に帰属する純収益	8,820,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,841,174 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,342,475 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,410 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,223,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,300,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月11日　提出
新宿 5-48　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-48

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　小川　征誠

印

TEL.

鑑定評価額

199,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,370,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,990,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区新宿２丁目１０番１３外｢新宿２－１０－６｣				②地積　(㎡)	84 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他） (100,672)
	1:4	店舗、事務所兼共同住宅Ｓ7	中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北西10.8m区道	水道、ガス、下水	新宿三丁目 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１０．８ｍ区道

交通

施設

新宿三丁目駅　南東方

300m

法令

規制

商業
(100,648)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、価格形成要因の大きな変動は見られないことから、現状のま
ま推移していくものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,480,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,280,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新宿区及びその周辺区の商業地域と判定した。需要者は自己使用目的の法人や収益物件の建設を計画す
る不動産業者、法人投資家が中心となる。更地取引は希少であり、需要は堅調である。市場の中心価格帯は、規模によ
り異なるものの一坪単価７００万円から８００万円と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性に基づく価格である。本件においては同一需給圏内に存する規範性の高い事例を採用することができ
た。収益価格は収益性に基づく価格である。本件においては規範性のある賃貸事例に基づき、収益費用項目の査定を行
うことができた。需要者は市場性、収益性を考慮の上意思決定を行うと考えられるので、比準価格と収益価格を関連付
け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,630,000 円／㎡

[ 96.3]
100

100
[100.0]

100
[ 66.1]

[100.0]
100

2,370,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,490,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利政策の影響により需要は堅調ではある
ものの、新型コロナの影響により金融機関の
融資態度及び需要者の購入意欲は消極的であ
る。

店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり
、需要は堅調であるものの、新型コロナの影
響により地価は弱含み傾向にある。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　 -19.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３公０３ -6	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北西6m区道、中間画地		商業 (100,666)
b	５１公０３ -31	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	西25m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
c	６４公０３ -26	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北22m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	５３公０３ -9	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		商業 (100,360)
e	１６公０３ -4	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,971,549	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.0]	2,472,933	100 [ 94.1]	2,627,984	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,630,000
b	(　 ) 2,714,659	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,804,243	100 [ 110.8]	2,530,905		2,530,000
c	(　 ) 3,023,307	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,023,307	100 [ 128.5]	2,352,768		2,350,000
d	(　 ) 1,856,347	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,908,325	100 [ 75.1]	2,541,045		2,540,000
e	(　 ) 1,612,253	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,612,253	100 [ 60.1]	2,682,617		2,680,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -26.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,480,000 円／㎡]

新宿 5-48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,753,164	6,975,261	15,777,903	8,021,000	7,756,903	（　0.9364） 7,263,564	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	191,146,421 円　　　　（　 2,280,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-48　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	59.48	Ｓ7F1B	407.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	672 ％	84 ㎡	4.5 m x 17.5 m	前面道路：区道　 10.8 ｍ特定道路までの距離： 45.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階から１階は店舗（フロア貸し）、２階から７階は事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 86.4 ％
の理由

標準的な有効率を査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下～ 1	店舗	57.00	79.3	45.20	4,800	216,960	6.0	1,301,760
							1.0	216,960
～ 1	店舗	50.00	70.4	35.22	9,000	316,980	6.0	1,901,880
							1.0	316,980
～ 2	事務所	50.00	90.4	45.20	4,600	207,920	6.0	1,247,520
							0.0	0
3～ 7	事務所	50.00	90.4	45.20	4,371	197,569	6.0	1,185,414
							0.0	0
～

計		407.00	86.4	351.62		1,729,705		10,378,230
								533,940

⑨年額支払賃料	1,729,705 円　×　12ヶ月　＝　 20,756,460 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 351.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,953,608 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の不動産の共益費水準を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,710,068 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,185,503 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,524,565 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,378,230 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 98,593 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 533,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 130,006 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,753,164 円　　　　（　 270,871 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８公賃０３　　　　-22	4,663 ( 4,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,441	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,393 円/㎡　月額支払賃料（　 4,371 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０８公賃０３　　　　-23	4,594 ( 4,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,594
c	０８公賃０３　　　　-24	4,560 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,145

新宿 5-48　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	650,000 円	130,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,675,061 円	23,710,068　×　　　　 15.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,285,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,105,000 円	130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,975,261 円　（　　　　　　 83,039 円／㎡）　　（経費率　　 30.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 407.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0617	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0566 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,021,000 円（　　　　　 95,488 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,753,164 円
②総費用	6,975,261 円
③純収益　①－②	15,777,903 円
④建物等に帰属する純収益	8,021,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,756,903 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,263,564 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,471 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,146,421 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,280,000 円／㎡）