鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６公０３ -6	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m都道、中間画地		商業高度地区最高30m (100,400)
b	１８公０３ -13	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	北東25m都道、南東2.7m、二方路		近商高度地区最高30m 中高層階住専地区 (90,400)
c	０１公０３ -7	新宿区		建付地	（　）	不整形	北31m都道、東6.2m、二方路		商業特別用途地区地区計画等 (92,635)
d	５１公０３ -8	新宿区		貸家建付地	（　）	台形	南東20m都道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
e	５１公０３ -31	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	西25m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,803,706	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,803,706	100 [ 75.0]	2,404,941	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,400,000
b	(　 ) 1,919,791	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	1,997,783	100 [ 78.1]	2,557,981		2,560,000
c	(　 ) 3,481,001	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	3,756,911	100 [ 102.8]	3,654,583		3,650,000
d	(　 ) 3,039,857	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,030,737	100 [ 106.1]	2,856,491		2,860,000
e	(　 ) 2,714,659	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,801,528	100 [ 107.8]	2,598,820		2,600,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,600,000 円／㎡]

新宿 5-47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,233,559	10,555,775	32,677,784	17,987,200	14,690,584	（　0.9364） 13,756,263	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	362,006,921 円　　　　（　 2,120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	102.50	ＲＣ10	1,025.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m 第５種住専地区	100 ％	600 ％	600 ％	171 ㎡	10.9 m x 16.1 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階以上は共同住宅（１ＤＫタイプ・平均専有面積３０㎡）

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種同程度建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	102.50	65.0	66.63	5,600	373,128	10.0	3,731,280
							0.0	0
2～ 2	住宅	102.50	90.0	92.25	3,650	336,713	1.0	336,713
							1.0	336,713
3～ 5	住宅	102.50	90.0	92.25	3,700	341,325	1.0	341,325
							1.0	341,325
6～ 9	住宅	102.50	90.0	92.25	3,800	350,550	1.0	350,550
							1.0	350,550
10～10	住宅	102.50	90.0	92.25	3,900	359,775	1.0	359,775
							1.0	359,775

計		1,025.00	87.5	896.88		3,495,791		6,853,943
								3,122,663

⑨年額支払賃料	3,495,791 円　×　12ヶ月　＝　 41,949,492 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 896.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,690,640 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	構造・規模・用途等から標準的な数値を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,640,132 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,232,007 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,408,125 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,853,943 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,112 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,122,663 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 760,322 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,233,559 円　　　　（　 252,828 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５公賃０３　　　　-21	3,831 ( 3,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,794	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,782 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１６公賃０３　　　　-3	3,844 ( 3,764)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,733
c	１２公賃０３　　　　-11	3,845 ( 3,761)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,771

新宿 5-47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,540,000 円	308,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,088,975 円	44,640,132　×　　　　 11.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 692,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,618,000 円	308,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	308,000 円	308,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	308,000 円	308,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,555,775 円　（　　　　　　 61,730 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	308,000,000 円	設計監理料率　 292,000 円／㎡　×　 1,025.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0566 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,987,200 円（　　　　　 105,188 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,233,559 円
②総費用	10,555,775 円
③純収益　①－②	32,677,784 円
④建物等に帰属する純収益	17,987,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,690,584 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,756,263 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,446 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 362,006,921 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,120,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
新宿 5-47　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-47

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　下木原　仁

印

TEL.

鑑定評価額

424,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,480,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	2,000,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区西新宿４丁目３７５番２１外｢西新宿４－４－１５｣				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高40m 中高層階住居専用 (100,600)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ10	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北西20m都道	水道、ガス、下水	西新宿五丁目 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 175 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２０ｍ都道

交通

施設

西新宿五丁目駅　　　
北東方
90m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高40m
中高層階住居専用

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に格別の変動要因はなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,610,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,210,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は新宿区及び隣接区内の幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者としては事業目的での購入を
目論む一般事業法人や収益目的での購入を目論む投資家等が想定される。取引の個別性が強く供給も少ないことから、
概括的な価格水準の把握は困難であるが、概ね２，０００千円／㎡～３，０００千円／㎡程度が市場の中心と推察され
る。新型コロナウイルス感染症の影響による先行き不安から需要は停滞しており、市況は弱含みで推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

事業目的での購入を目論む一般事業法人、収益目的での購入を目論む投資家等は収益性を考慮し、市場での取引価格の
動向を重視して行動するものと思料される。よって取引価格の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,180,000 円／㎡

[ 97.7]
100

100
[100.0]

100
[ 86.2]

[100.0]
100

2,470,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より、依然として厳しい状況にあるが、持ち
直しの動きがみられる。

地域要因に特段の変化はない。

個別的要因に特段の変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１１５ -29	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m都道、中間画地		商業 (100,600)
b	６５公０３ -21	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12.2m区道、北西4.8m、角地		商業高度地区最高50m (100,500)
c	５５公０３ -17	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東27m都道、中間画地		商業高度地区最高60m 地区計画等 (100,500)
d	６８公０３ -10	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東27m都道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,399,253	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	2,660,505	100 [ 81.0]	3,284,574	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,280,000
b	(　 ) 3,914,824	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 136.5]	2,830,719	100 [ 110.0]	2,573,381		2,570,000
c	(　 ) 3,055,768	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,049,656	100 [ 109.0]	2,797,850		2,800,000
d	(　 ) 3,785,578	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,497,153	100 [ 107.9]	3,241,106		3,240,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +36.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,610,000 円／㎡]

新宿 5-47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,794,154	10,440,955	33,353,199	17,987,200	15,365,999	（　0.9364） 14,388,721	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	378,650,553 円　　　　（　 2,210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	102.50	ＲＣ10	1,025.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m 中高層階住居専用	100 ％	600 ％	600 ％	171 ㎡	10.9 m x 16.1 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～１０階は共同住宅

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	102.50	65.0	66.63	5,800	386,454	10.0	3,864,540
							0.0	0
2～ 2	住宅	102.50	90.0	92.25	3,729	344,000	1.0	344,000
							1.0	344,000
3～ 5	住宅	102.50	90.0	92.25	3,800	350,550	1.0	350,550
							1.0	350,550
6～ 9	住宅	102.50	90.0	92.25	3,800	350,550	1.0	350,550
							1.0	350,550
10～10	住宅	102.50	90.0	92.25	3,900	359,775	1.0	359,775
							1.0	359,775

計		1,025.00	87.5	896.88		3,544,079		7,022,165
								3,157,625

⑨年額支払賃料	3,544,079 円　×　12ヶ月　＝　 42,528,948 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 896.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,690,640 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,219,588 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,260,979 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,958,609 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,022,165 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,711 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,157,625 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 768,834 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,794,154 円　　　　（　 256,106 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２公賃０３　　　　-3	3,353 ( 3,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,602	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,812 円/㎡　月額支払賃料（　 3,729 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１３公賃０３　　　　-5	3,371 ( 3,298)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,857
c	０９賃０３　　　　-24	3,400 ( 3,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,977

新宿 5-47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,540,000 円	308,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,974,155 円	45,219,588　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 692,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,618,000 円	308,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	308,000 円	308,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	308,000 円	308,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,440,955 円　（　　　　　　 61,058 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	308,000,000 円	設計監理料率　 292,000 円／㎡　×　 1,025.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0566 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,987,200 円（　　　　　 105,188 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,794,154 円
②総費用	10,440,955 円
③純収益　①－②	33,353,199 円
④建物等に帰属する純収益	17,987,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,365,999 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,388,721 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,145 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 378,650,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,210,000 円／㎡）