鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５４公０３ -14	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16.3m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)
b	１５公０３ -7	新宿区		更地	（　）	袋地等	南16.6m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (87,411)
c	６３公０３ -9	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北西14.5m区道、南西4m、角地		１住居高度3種最高20m (80,400)
d	５４公０３ -10	新宿区		建付地	（　）	ほぼ台形	北20m都道、中間画地		１住居高度3種最高30m 特別用途地区 (70,400)
e	５１公０３ -18	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北東20m区道、中間画地		１住居高度3種最高30m 特別用途地区 (70,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,062,490	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,044,428	100 [ 104.8]	996,592	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	987,000
b	(　 ) 653,386	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	1,078,087	100 [ 109.6]	983,656		974,000
c	(　 ) 1,208,032	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,158,290	100 [ 120.4]	962,035		952,000
d	(　 ) 880,088	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.3]	1,021,225	100 [ 96.7]	1,056,075		1,050,000
e	(　 ) 880,807	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	883,423	100 [ 88.4]	999,347		989,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 990,000 円／㎡]

新宿 5-42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,935,950	9,555,009	26,380,941	18,896,800	7,484,141	（　0.9343） 6,992,433	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	174,810,825 円　　　　（　 836,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-42　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	103.00	ＲＣ10	1,030.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m 第２種文教地区	99 ％	500 ％	496 ％	209 ㎡	10.0 m x 20.9 m	前面道路：都道　 30.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２階以上：住宅（１Ｋ、平均専有面積２８㎡程度）

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

地域の同種建物の標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	103.00	65.0	66.95	4,000	267,800	6.0	1,606,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	103.00	83.0	85.49	3,300	282,117	1.0	282,117
							1.0	282,117
3～ 9	住宅	103.00	83.0	85.49	3,400	290,666	1.0	290,666
							1.0	290,666
10～10	住宅	103.00	83.0	85.49	3,500	299,215	1.0	299,215
							1.0	299,215
～

計		1,030.00	81.2	836.36		2,883,794		4,222,794
								2,615,994

⑨年額支払賃料	2,883,794 円　×　12ヶ月　＝　 34,605,528 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 836.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,509,080 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,114,608 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,855,730 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,258,878 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,222,794 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,117 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,615,994 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 636,955 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,935,950 円　　　　（　 171,942 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２公賃０３　　　　-16	3,262 ( 3,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,262	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０２公賃０３　　　　-17	3,462 ( 3,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,361
c	０２公賃０３　　　　-21	3,471 ( 3,396)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,480

新宿 5-42　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,580,000 円	316,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,342,409 円	37,114,608　×　　　　 11.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 314,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,686,000 円	316,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	316,000 円	316,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	316,000 円	316,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,555,009 円　（　　　　　　 45,718 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	316,000,000 円	設計監理料率　 298,000 円／㎡　×　 1,030.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,896,800 円（　　　　　 90,415 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,935,950 円
②総費用	9,555,009 円
③純収益　①－②	26,380,941 円
④建物等に帰属する純収益	18,896,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,484,141 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,992,433 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,457 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,810,825 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 836,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
新宿 5-42　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-42

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　倉本　穣一

印

TEL.

鑑定評価額

194,000,000 円

１㎡当たりの価格

929,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	750,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区西早稲田１丁目４１０番１６０外｢西早稲田１－２３－１５｣				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最高40m 第２種文教地区 (99,496)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ10	中高層の店舗、共同住宅が多い路線商業地域	南30.5m都道	水道、ガス、下水	早稲田 840m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

３０．５ｍ都道

交通

施設

早稲田駅北西方

840m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最高40m
第２種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

新目白通り沿いに中小規模の店舗兼共同住宅、共同住宅、事務所併用住宅が建ち並ぶ地域であり、当分の間、現
状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 958,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 843,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新宿区及びその隣接区内に存する路線・準幹線道路沿いで、高層の店舗兼共同住宅ビルが標準的と認め
られる商住混在地域である。主な需要者は、個人事業主、マンション開発業者である。近隣地域周辺では、供給物件が
僅少で不動産取引は少ない状況にある。繁華性が低く、共同住宅中心の賃貸市場が形成されている。需要の中心となる
土地価格は、坪当たり３１０万円前後。建物を含む中心価額帯は、取引規模が一律でないため、明示できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中高層の店舗兼マンションや高層マンション等が建ち並ぶ新目白通り沿いの商業地域であるが、商業的用途
より住宅的用途の多い地域であることから、収益価格は比準価格に比べやや低位に求められ、収益性よりも市場性が重
視される傾向にある。よって市場性を反映した比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量し、さらに代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,480,000 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[102.0]

100
[153.1]

[ 99.0]
100

932,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    943,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大の影響により
、令和２年の新宿区内の不動産取引は、昨年
に比べ、件数・面積ともに大幅な減少基調で
推移した。

高層マンションと店舗兼マンションが建ち並
ぶ商住混在地域であり、地域要因に特段の要
因変化はない。

特段の要因変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５４公０３ -14	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16.3m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)
b	６４公０３ -9	新宿区		建付地	（　）	長方形	南30m区道、北4.5m、二方路		近商高度3種最高40m 特別用途地区 (100,400)
c	５４公０３ -9	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北30m区道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)
d	５３公０３ -3	新宿区		更地	（　）	長方形	北16m都道、西3.8m、角地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,062,490	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,044,428	100 [ 113.0]	924,273	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	915,000
b	(　 ) 1,437,777	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,399,718	100 [ 138.2]	1,012,821		1,000,000
c	(　 ) 1,471,052	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,459,284	100 [ 135.2]	1,079,352		1,070,000
d	(　 ) 812,926	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	797,141	100 [ 101.8]	783,046		775,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 958,000 円／㎡]

新宿 5-42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため、原価法を適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,675,865	10,162,716	27,513,149	19,973,200	7,539,949	（　0.9343） 7,044,574	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	176,114,350 円　　　　（　 843,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-42　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	103.00	ＲＣ10	1,030.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m 第２種文教地区	99 ％	500 ％	496 ％	209 ㎡	10.0 m x 20.9 m	前面道路：都道　 30.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸し店舗、２階以上は２５㎡程度の１ＤＫタイプの共同住宅

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

構造・規模・用途等から標準的な数値を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	103.00	65.0	66.95	4,400	294,580	6.0	1,767,480
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	103.00	83.0	85.49	3,480	297,505	1.0	297,505
							1.0	297,505
4～ 5	共同住宅	103.00	83.0	85.49	3,500	299,215	1.0	299,215
							1.0	299,215
6～10	共同住宅	103.00	83.0	85.49	3,520	300,925	1.0	300,925
							1.0	300,925
～

計		1,030.00	81.2	836.36		2,992,645		4,465,545
								2,698,065

⑨年額支払賃料	2,992,645 円　×　12ヶ月　＝　 35,911,740 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 836.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,010,896 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	構造・規模・用途等から標準的な数値を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,922,636 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,946,132 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,976,504 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,465,545 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,423 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,698,065 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 656,938 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,675,865 円　　　　（　 180,267 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２公賃０３　　　　-16	3,262 ( 3,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,398	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,557 円/㎡　月額支払賃料（　 3,480 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０２公賃０３　　　　-17	3,462 ( 3,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,605
c	０２公賃０３　　　　-18	3,564 ( 3,487)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,674

新宿 5-42　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,670,000 円	334,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,670,716 円	38,922,636　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 315,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,839,000 円	334,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	334,000 円	334,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	334,000 円	334,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,162,716 円　（　　　　　　 48,625 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	334,000,000 円	設計監理料率　 314,600 円／㎡　×　 1,030.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,973,200 円（　　　　　 95,566 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,675,865 円
②総費用	10,162,716 円
③純収益　①－②	27,513,149 円
④建物等に帰属する純収益	19,973,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,539,949 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,044,574 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,706 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 176,114,350 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 843,000 円／㎡）