別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
新宿 5-38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-38 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　山崎　佳代 印  TEL.
鑑定評価額 1,960,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 6,420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区西新宿１丁目１２番１７
｢西新宿１－１２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 263  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,480)

1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ5F1B		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ商業地域
 東8m区道 水道、ガス、下水 新宿

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 新宿駅　西方

350m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新宿駅西口エリアで中層の家電量販店や飲食店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。新型コロナウイルスの影響
により店舗の需要減退が認められるが、当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主要ターミナル駅周辺で中高層店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は収益物件の開発を
目的とする機関投資家、大手不動産会社、鉄道会社、商業デベロッパー等があげられる。都心立地の商業集積性の高い
地域であるが、飲食店舗は消費者減少により大幅な需要減退が認められ、価格は下落傾向に転じている。取引の中心は
土地は坪単価で２５００～３０００万円程度、稼働中の複合不動産は総額で数十億から数百億規模となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は都心５区の高度商業地等、規範性の高い取引事例を比準した価格を比較考量して求めた市場性を反映した価
格である。収益価格は中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して求めた収益性を反映した価格であ
る。需要者は収益事業目的が中心となるが稀少性により市場性も重視して価格を決定する傾向にある。よって比準価格
と収益価格を相互に関連付け、代表標準地より求めた価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 19,500,000 円／㎡		 [ 90.8]
100		 100
[102.0]		 100
[232.9]		 [100.0]
100		 7,450,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り厳しい状況にあるが金融緩和継続により都
内不動産市場は一部商業系を除き底堅い動き
が継続している。

家電量販店・飲食店舗を中心とした商業地域
である。新宿駅西口周辺では再開発等の計画
もあるが、店舗は消費者減少により需要減退
が認められる。

個別的要因に変動要因は特にない。代替競争
関係にある不動産と比較した競争力は普通で
ある。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　 +31.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１公０３

-3		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西28m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b ５４公０３

-12		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,573)
c ６８公０３

-14		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東22m都道、
中間画地
商業

(100,600)
d ６４公０３

-27		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21.8m都道、
南6m、東3.3m、
三方路
商業
地区計画等
(100,600)
e ６５公０３

-28		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西40m国道、
中間画地
商業

(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,284,668  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
14,734,420 		 100
[ 189.0]
7,795,989 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
7,800,000 
b (　           ) 
16,969,697  		 100
[ 100.0]		 [  91.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
15,561,212 		 100
[ 183.3]
8,489,477 
8,490,000 
c (　           ) 
7,088,117  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
8,104,796 		 100
[  98.7]
8,211,546 
8,210,000 
d (　           ) 
8,539,450  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
8,611,955 		 100
[ 108.9]
7,908,131 
7,910,000 
e (　           ) 
9,081,413  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
9,530,803 		 100
[ 128.3]
7,428,529 
7,430,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +32.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +32.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,780,000 円／㎡]  



新宿 5-38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

120,366,343 
33,061,870 
87,304,473 
24,125,500 
63,178,973 		 （　0.9372）
59,211,333 		 （  3.6 -  0.5 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  1,910,043,000 円　　　　（　  7,260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 175.44 Ｓ8 1,296.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   1,000 ％   480 ％   263 ㎡     14.5 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地上８階建のフロアー貸しの店舗事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同種同規模の建物の標準的な率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
162.12 
65.4 
106.04 
14,000 
1,484,560 		 12.0  17,814,720 
2.0  2,969,120 

 2～ 2		 店舗
162.12 
95.7 
155.20 
9,500 
1,474,400 		 12.0  17,692,800 
2.0  2,948,800 

 3～ 4		 店舗事務所
162.12 
89.8 
145.52 
7,150 
1,040,468 		 8.0  8,323,744 
2.0  2,080,936 

 5～ 8		 店舗事務所
162.12 
89.8 
145.52 
7,150 
1,040,468 		 8.0  8,323,744 
2.0  2,080,936 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,296.96 
87.5 
1,134.36 

9,201,768 		 85,449,984 
18,403,536 
⑨年額支払賃料      9,201,768 円　×　12ヶ月　＝　     110,421,216 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,134.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,251,088 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における同種の用途・構造の建物を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       122,672,304 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,133,615 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 116,538,689 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        85,449,984 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         811,775 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       18,403,536 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　       3,015,879 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     120,366,343 円　　　　（　       457,667 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １９公賃０３
　　　　-16		 6,734  
(   6,504) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
7,126 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,403 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,150 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １９公賃０３
　　　　-17		 7,333  
(   7,261) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
7,407 
c １９公賃０３
　　　　-18		 6,195  
(   6,062) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
7,482 
新宿 5-38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,135,000 円  　　　　    427,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 13,861,970 円  　　　      122,672,304　×　　　　  11.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   12,581,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,629,500 円  　　　　    427,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       427,000 円  　　　　    427,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       427,000 円  　　　　    427,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      33,061,870 円　（　　　　　　       125,711 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9372    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 427,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,296.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0565     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0370 ×　 35 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0847 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,125,500 円  
（　　　　　        91,732 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 120,366,343 円      
②総費用 33,061,870 円      
③純収益　①－② 87,304,473 円      
④建物等に帰属する純収益 24,125,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 63,178,973 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 59,211,333 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      225,138 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,910,043,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,260,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月12日　提出
新宿 5-38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-38 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　菱村　寛 印  TEL.
鑑定評価額 1,920,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 6,420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区西新宿１丁目１２番１７
｢西新宿１－１２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 263  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,480)

1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ5F1B		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ商業地域
 東8m区道 水道、ガス、下水 新宿

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 新宿駅西方

350m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 低利用地の有効利用の進展に伴い、高層店舗付事務所地域としてさらに熟成すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,950,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区とその周辺区内にあって代替性のある商業地の存する圏域である。典型的な買手として、収益物
件の運用を企図する投資家や開発を企図するディベロッパーなどが想定される。都心区に立地すること等から需要は堅
調であるが、コロナ禍により取引は減っている。規模や容積率などの差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心
となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、十分な資料に基づいて適切に試算価格を求めることができた。また、典型的な買手である投資家やディベロ
ッパーは、取引意思決定に際し代替不動産との価格バランスと収益性をともに重視する傾向がある。そこで、２つの試
算価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 19,500,000 円／㎡		 [ 89.7]
100		 100
[102.0]		 100
[234.6]		 [100.0]
100		 7,310,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 収益用不動産の需要はあるが、コロナ禍によ
り取引は減っている。商業地価は上昇から下
落へ転じている。


新宿駅西口に近い商況のよい商業地域として
の地位を保持している。大きな変動要因はな
い。


個別的要因に変動はない。代替不動産との競
争力は普通である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　 +31.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５４公０３

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南42m都道、
北0.8m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,900)
b ＡＢＲ（公
）０３
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西33m都道、
北東12.3m、
北西4m、
南東4m、
四方路
商業

(100,800)
c ６５公０３

-28		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西40m国道、
中間画地
商業

(100,800)
d ６４公０３

-27		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21.8m都道、
南6m、東3.3m、
三方路
商業
地区計画等
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
12,057,222  		 100
[ 100.0]		 [  89.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
10,708,246 		 100
[ 161.5]
6,630,493 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
6,630,000 
b (　           ) 
12,619,332  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
12,322,115 		 100
[ 144.3]
8,539,234 
8,540,000 
c (　           ) 
9,081,413  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
9,530,803 		 100
[ 130.9]
7,280,980 
7,280,000 
d (　           ) 
8,539,450  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
8,611,955 		 100
[ 107.9]
7,981,423 
7,980,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +41.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +31.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.5
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +31.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,650,000 円／㎡]  



新宿 5-38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

115,578,198 
32,682,248 
82,895,950 
23,101,200 
59,794,750 		 （　0.9473）
56,643,567 		 （  3.6 -  0.5 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  1,827,211,839 円　　　　（　  6,950,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 175.50 ＲＣ8 1,296.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   1,000 ％   480 ％   263 ㎡     14.5 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しの店舗・事務所など ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 階段等の配置を検討して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
162.00 
65.4 
106.00 
13,500 
1,431,000 		 15.0  21,465,000 
0.0  0 

 2～  		 店舗
162.00 
95.7 
155.00 
8,650 
1,340,750 		 10.0  13,407,500 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
162.00 
89.8 
145.50 
7,200 
1,047,600 		 6.0  6,285,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,296.00 
87.5 
1,134.00 

9,057,350 		 72,586,100 
0 
⑨年額支払賃料      9,057,350 円　×　12ヶ月　＝　     108,688,200 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,134.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,247,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似ビルの共益費水準等を考慮して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       120,935,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,046,770 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 114,888,630 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        72,586,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         689,568 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     115,578,198 円　　　　（　       439,461 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １８公賃０３
　　　　-13		 7,131  
(   6,970) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.5]		 100
[100.0]
8,133 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,236 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １８公賃０３
　　　　-14		 7,114  
(   6,964) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
6,762 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,242,000 円  　　　　    414,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 14,512,248 円  　　　      120,935,400　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   12,581,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,519,000 円  　　　　    414,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       414,000 円  　　　　    414,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       414,000 円  　　　　    414,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      32,682,248 円　（　　　　　　       124,267 円／㎡）　　（経費率　　  28.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 414,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   1,296.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0558     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0370 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0847 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,101,200 円  
（　　　　　        87,837 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 115,578,198 円      
②総費用 32,682,248 円      
③純収益　①－② 82,895,950 円      
④建物等に帰属する純収益 23,101,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 59,794,750 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 56,643,567 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      215,375 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,827,211,839 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,950,000 円／㎡）