鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６３公０３ -25	新宿区		更地	（　）	ほぼ整形	西15m区道、東6m、南8m、北10m、四方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (100,1500)
b	０３公０３ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東5.8m区道、北5m、角地		商業高度地区40m (100,348)
c	０９公０３ -1	新宿区		底地	（　）	ほぼ長方形	東27m都道、北5.4m、西2.7m、三方路		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,600)
d	６４公０３ -14	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m区道、中間画地		近商高度3種最高20m (100,300)
e	５３公０３ -9	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		商業 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,777,664	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	5,407,021	100 [ 175.7]	3,077,417	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,080,000
b	(　 ) 2,181,963	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,095,108	100 [ 91.3]	2,294,751		2,290,000
c	(　 2,173,476) 2,173,476	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	2,092,424	100 [ 99.6]	2,100,827		2,100,000
d	(　 ) 1,536,955	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,604,581	100 [ 70.1]	2,288,989		2,290,000
e	(　 ) 1,856,347	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,908,325	100 [ 89.6]	2,129,827		2,130,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.80	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +45.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +16.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,200,000 円／㎡]

新宿 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	94,630,083	27,698,160	66,931,923	40,822,100	26,109,823	（　0.9271） 24,206,417	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	620,677,359 円　　　　（　 1,850,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	290.00	ＲＣ6F1B	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	335 ㎡	15.0 m x 25.5 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１は駐車所及び店舗、１～６階を店舗（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 67.6 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	290.00	60.0	174.00	7,200	1,252,800	10.0	12,528,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	290.00	75.0	217.50	6,000	1,305,000	8.0	10,440,000
							0.0	0
3～ 6	店舗	290.00	75.0	217.50	4,900	1,065,750	6.0	6,394,500
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	130.00	70.0	91.00	4,900	445,900	6.0	2,675,400
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	130.00

計		2,000.00	67.6	1,352.50		7,266,700		51,221,400
								0

⑨年額支払賃料	7,266,700 円　×　12ヶ月　＝　 87,200,400 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,352.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,738,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同品等建物の共益費等の水準を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	96,938,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,954,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	94,143,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	51,221,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 486,603 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	94,630,083 円　　　　（　 282,478 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７公賃０３　　　　-10	5,965 ( 5,466)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,930	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,924 円/㎡　月額支払賃料（　 4,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７公賃０３　　　　-11	7,597 ( 7,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [155.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,901
c	０７公賃０３　　　　-12	5,935 ( 5,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,946

新宿 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,947,000 円	649,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	14,864,760 円	99,098,400　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,071,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,516,500 円	649,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	649,000 円	649,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	649,000 円	649,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 27,698,160 円　（　　　　　　 82,681 円／㎡）　　（経費率　　 29.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9271

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	649,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0572 × 35 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,822,100 円（　　　　　 121,857 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	94,630,083 円
②総費用	27,698,160 円
③純収益　①－②	66,931,923 円
④建物等に帰属する純収益	40,822,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,109,823 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,206,417 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,258 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 620,677,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,850,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
新宿 5-25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-25

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　神山　由紀夫

印

TEL.

鑑定評価額

673,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,010,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,790,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区歌舞伎町２丁目４２９番１１｢歌舞伎町２－１０－７｣				②地積　(㎡)	335 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ8F2B	中高層の飲食店ビルが多く建ち並ぶ商業地域	西15m区道	水道、ガス、下水	新宿 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 35 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 338 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国内を代表する歓楽街で商業
施設等が集積する。

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

新宿駅北東方

600m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

区役所通り沿いに中高層飲食店ビルの集積する国内を代表する商業地である。新型コロナウイルス感染症により
商況は悪化している。土地利用形態に変化はなく現状の地域的特性を維持しながら推移するものと推察される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,800,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は新宿区内の飲食店舗等が建ち並ぶ商業地域で、特に歌舞伎町エリアは独自の商業性を有する為、代替性が
高い。主な需要者は地縁性を有する個人法人事業会社、飲食物販事業会社、ホテル運用会社等が想定される。市場は新
型コロナウイルス感染症による景気の不透明感から、不動産投資意欲の低下等により地価は弱含みである。中心価格帯
は立地や規模等により多様であるが概ね土地建物総額で５億円から２０億円レンジである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は、最新事例を中心に商業地域で特に価格形成に影響を与える街路条件、行政条件が類似した事例を重視した
。賃貸事例は標準地周辺で近時に成約した賃貸事例を採用した。各種補修正、要因比較も適切に行われていること及び
商業地について需要者は市場性及び収益性の観点から投資判断を行うため、各試算価格の相対的信頼性は同等と判断さ
れる。よって比準価格と収益価格を関連付け、標準地からの検討を踏まえ、上記の様に鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,390,000 円／㎡

[ 89.9]
100

100
[100.0]

100
[ 62.3]

[100.0]
100

2,010,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

企業業績も大底から下期に反転の兆しがある
が、新型コロナウイルス感染症の動静及び政
府の各種政策効果には注視が必要である。

本邦を代表する従来から著名な新宿の歓楽街
で、新型コロナウイルス感染症による商況の
悪化で外国人観光客の流入が激減している。

価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-10.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５２公０３ -10	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北27m都道、東4m、角地		商業高度地区最高40m 第２種文教地区 (83,466)
b	０９公０３ -1	新宿区		底地	（　）	ほぼ長方形	東27m都道、北5.4m、西2.7m、三方路		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,600)
c	５３公０３ -8	新宿区		建付地	（　）	台形	北西27m都道、東6.9m、二方路		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)
d	０７（公）３ -9	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m区道、南6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	５１公０３ -31	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	西25m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,290,707	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	2,252,112	100 [ 104.2]	2,161,336	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,160,000
b	(　 2,173,476) 2,173,476	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	2,092,424	100 [ 99.8]	2,096,617		2,100,000
c	(　 ) 2,158,525	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	2,149,976	100 [ 99.2]	2,167,315		2,170,000
d	(　 ) 2,131,215	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,089,426	100 [ 97.0]	2,154,047		2,150,000
e	(　 ) 2,714,659	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,804,243	100 [ 135.3]	2,072,611		2,070,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,110,000 円／㎡]

新宿 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	93,730,851	27,557,220	66,173,631	40,822,100	25,351,531	（　0.9271） 23,503,404	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	602,651,385 円　　　　（　 1,800,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	290.00	ＲＣ6F1B	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	335 ㎡	15.0 m x 25.5 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は機械式駐車場及び店舗、地上１階～６階は店舗（フロア貸し又は部分貸し）を想定した。

⑦有効率　 67.6 ％
の理由

近隣の同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	130.00

地下 1～ 1	店舗	130.00	70.0	91.00	4,900	445,900	6.0	2,675,400
							0.0	0
1～ 1	店舗	290.00	60.0	174.00	7,000	1,218,000	10.0	12,180,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	290.00	75.0	217.50	5,800	1,261,500	8.0	10,092,000
							0.0	0
3～ 6	店舗	290.00	75.0	217.50	4,900	1,065,750	6.0	6,394,500
							0.0	0

計		2,000.00	67.6	1,352.50		7,188,400		50,525,400
								0

⑨年額支払賃料	7,188,400 円　×　12ヶ月　＝　 86,260,800 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,352.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,738,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同類型の建物の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	95,998,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,907,940 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	93,250,860 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	50,525,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 479,991 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	93,730,851 円　　　　（　 279,794 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９賃０３　　　　-28	4,658 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,658	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,925 円/㎡　月額支払賃料（　 4,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１２公賃０３　　　　-22	7,208 ( 6,956)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	7,208
c	０９賃０３　　　　-30	5,894 ( 5,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,894

新宿 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,947,000 円	649,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	14,723,820 円	98,158,800　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,071,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,516,500 円	649,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	649,000 円	649,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	649,000 円	649,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 27,557,220 円　（　　　　　　 82,260 円／㎡）　　（経費率　　 29.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9271

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	649,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0572 × 35 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,822,100 円（　　　　　 121,857 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	93,730,851 円
②総費用	27,557,220 円
③純収益　①－②	66,173,631 円
④建物等に帰属する純収益	40,822,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,351,531 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,503,404 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,159 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 602,651,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,800,000 円／㎡）