鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１公０３ -12	新宿区		建付地	（　）	長方形	南東2.7m私道、北東2.3m、角地		商業 (100,240)
b	５１公０３ -29	新宿区		建付地	（　）	ほぼ整形	北11m都道、中間画地		近商高度3種最高30m 都市計画道路 (100,400)
c	５４公０３ -15	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,400)
d	６８公０３ -15	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m都道、中間画地		商業高度地区最高40m (79,490)
e	６３公０３ -9	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北西14.5m区道、南西4m、角地		１住居高度3種最高20m (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 937,951	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	1,136,453	100 [ 64.1]	1,772,938	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,770,000
b	(　 ) 1,327,087	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,365,573	100 [ 82.0]	1,665,333		1,670,000
c	(　 ) 1,339,982	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,348,022	100 [ 84.6]	1,593,407		1,590,000
d	(　 ) 1,608,967	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	1,729,233	100 [ 99.8]	1,732,698		1,730,000
e	(　 ) 1,208,032	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,158,290	100 [ 75.9]	1,526,074		1,530,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,660,000 円／㎡]

新宿 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,426,358	7,308,918	16,117,440	9,501,800	6,615,640	（　0.9364） 6,194,885	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	163,023,289 円　　　　（　 1,440,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	83.00	Ｓ7	498.37
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	480 ％	113 ㎡	8.7 m x 13.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２～６階：事務所、７階：住宅（１Ｋ、平均専有面積２８㎡程度）

⑦有効率　 85.6 ％
の理由

地域の同種建物の標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.92	52.2	39.66	6,050	239,943	10.0	2,399,430
							0.0	0
2～ 2	事務所	71.61	92.2	66.01	4,000	264,040	6.0	1,584,240
							0.0	0
3～ 6	事務所	71.61	92.2	66.01	4,000	264,040	4.0	1,056,160
							0.0	0
7～ 7	住宅	64.40	88.1	56.76	4,000	227,040	1.0	227,040
							1.0	227,040
～

計		498.37	85.6	426.47		1,787,183		8,435,350
								227,040

⑨年額支払賃料	1,787,183 円　×　12ヶ月　＝　 21,446,196 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 426.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,070,584 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,516,780 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,225,839 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,290,941 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,435,350 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,136 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 227,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 55,281 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,426,358 円　　　　（　 207,313 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１８公賃０３　　　　-17	5,218 ( 5,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	4,348	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,020 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０２公賃０３　　　　-34	4,069 ( 3,841)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	3,779
c	０２公賃０３　　　　-35	3,647 ( 3,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	4,000

新宿 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	770,000 円	154,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,824,618 円	24,516,780　×　　　　 15.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,097,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,309,000 円	154,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,308,918 円　（　　　　　　 64,681 円／㎡）　　（経費率　　 31.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	154,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 498.37 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0617	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0566 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,501,800 円（　　　　　 84,087 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,426,358 円
②総費用	7,308,918 円
③純収益　①－②	16,117,440 円
④建物等に帰属する純収益	9,501,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,615,640 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,194,885 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,822 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,023,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,440,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
新宿 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-22

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　倉本　穣一

印

TEL.

鑑定評価額

177,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,570,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区新宿１丁目３１番２８｢新宿１－３１－１６｣				②地積　(㎡)	113 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,480)
	1:1.5	店舗、事務所兼住宅ＲＣ6F1B	中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東8m区道	水道、ガス、下水	新宿御苑前 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

８ｍ区道

交通

施設

新宿御苑前駅北方

200m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼事務所、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ熟成した商業地域であり、当分の間、現状のまま推移する
ものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,600,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,500,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新宿・渋谷・中野・杉並・豊島区内において、最寄駅からの接近性に優れ、小規模な中層の店舗兼事務
所や店舗兼マンション等が集積する商業地域である。主な需要者は、収益目的や自用目的の中小企業・個人事業主等で
ある。近隣地域周辺の店舗、事務所では空室が散見され、賃貸需要は軟調である。中心となる土地価格は、坪当たり５
２０万円前後、需要の中心となる建物を含む総額は取引規模が一律でないため、明示できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中高層の店舗兼兼事務所が多い地域であり、新宿の繁華街まで徒歩圏にあるため、不動産の需要は比較的堅
調であるが、軟調な賃貸需要を反映して、収益価格が比準価格に比して低位に求められた。商業地域の不動産取得にお
いては収益性の検討が重要であるが、不動産市場の実勢を考慮することも必要である。よって市場性を反映した比準価
格と収益性を反映した収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,630,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　新宿 5-26                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,620,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大の影響により
、令和２年の新宿区内の不動産取引は、昨年
に比べ、件数・面積ともに大幅な減少基調で
推移した。

近隣地域及びその周辺では、店舗・事務所の
空室が散見される。

特段の要因変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.7 ％

-3.1 ％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３公０３ -6	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北西6m区道、中間画地		商業 (100,666)
b	０３公０３ -12	新宿区		建付地	（　）	長方形	南西5.5m区道、中間画地		近商高度地区最高40m 特別用途地区 (100,330)
c	５４公０３ -15	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,400)
d	６６公０３ -24	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m区道、中間画地		商業高度地区最高40m 駐車場整備地区 (100,270)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,971,549	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.0]	2,472,933	100 [ 143.6]	1,722,098	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,720,000
b	(　 ) 1,373,186	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,360,827	100 [ 84.7]	1,606,643		1,610,000
c	(　 ) 1,339,982	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,348,022	100 [ 81.7]	1,649,966		1,650,000
d	(　 ) 901,591	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	1,019,800	100 [ 68.2]	1,495,308		1,500,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 +10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,600,000 円／㎡]

新宿 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため、原価法を適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,767,795	6,798,318	16,969,477	10,253,800	6,715,677	（　0.9593） 6,442,349	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	169,535,500 円　　　　（　 1,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗。事務所兼共同住宅	83.00	Ｓ7	498.37
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	480 ％	113 ㎡	8.7 m x 13.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸し店舗、２階～６階はフロアー貸し事務所、７階は共同住宅

⑦有効率　 85.6 ％
の理由

構造・規模・用途等から標準的な数値を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.92	52.2	39.66	6,000	237,960	10.0	2,379,600
							0.0	0
2～ 2	事務所	71.61	92.2	66.01	4,200	277,242	4.0	1,108,968
							0.0	0
3～ 6	事務所	71.61	92.2	66.01	4,100	270,641	4.0	1,082,564
							0.0	0
7～ 7	共同住宅	64.40	88.1	56.76	3,900	221,364	1.0	221,364
							1.0	221,364
～

計		498.37	85.6	426.47		1,819,130		8,040,188
								221,364

⑨年額支払賃料	1,819,130 円　×　12ヶ月　＝　 21,829,560 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 426.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,070,584 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	構造・規模・用途等から標準的な数値を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,900,144 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,245,007 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,655,137 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,040,188 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,382 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 221,364 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 36,276 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,767,795 円　　　　（　 210,334 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２公賃０３　　　　-34	4,069 ( 3,841)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,332	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,114 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０２公賃０３　　　　-35	3,647 ( 3,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,961
c	１８公賃０３　　　　-17	5,218 ( 5,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	4,460

新宿 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	835,000 円	167,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,112,518 円	24,900,144　×　　　　 12.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,097,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,419,500 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,798,318 円　（　　　　　　 60,162 円／㎡）　　（経費率　　 28.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9593

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 498.37 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 35 ％　＋　0.0566 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,253,800 円（　　　　　 90,742 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,767,795 円
②総費用	6,798,318 円
③純収益　①－②	16,969,477 円
④建物等に帰属する純収益	10,253,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,715,677 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,442,349 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,012 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,535,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,500,000 円／㎡）