鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０公０３ -11	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m国道、中間画地		商業 (100,800)
b	６５公０３ -32	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	北西27m都道、中間画地		商業高度地区最高60m 地区計画等 (100,500)
c	５６公０３ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m都道、中間画地		商業 (100,800)
d	０１公０３ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西28m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	５４公０３ -12	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,573)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,885,883	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	12,653,937	100 [ 73.5]	17,216,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	18,100,000
b	(　 ) 13,880,375	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	14,024,962	100 [ 77.9]	18,003,802		18,900,000
c	(　 ) 14,394,783	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	14,653,889	100 [ 82.2]	17,827,116		18,700,000
d	(　 ) 15,284,668	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	14,734,420	100 [ 86.6]	17,014,342		17,900,000
e	(　 ) 16,969,697	100 [ 100.0]	[ 91.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,561,212	100 [ 82.7]	18,816,459		19,800,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,100,000 円／㎡]

新宿 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	285,224,267	80,838,121	204,386,146	48,069,000	156,317,146	（　0.9378） 146,594,220	（ 3.3 - 0.5 ） 2.8％
	⑧収益価格	5,235,507,857 円　　　　（　 16,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	265.90	ＲＣ7F3B	2,517.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	705 ％	327 ㎡	28.0 m x 12.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離： 18.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地下３階は駐輪場、地下２階～７は店舗、敷地内駐車場は荷捌き、障害者用、その他は隔地駐車場を想定

⑦有効率　 75.3 ％
の理由

標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 2	店舗	252.06	82.4	207.78	9,000	1,870,020	13.0	24,310,260
							2.0	3,740,040
1～ 1	店舗	257.76	50.4	129.91	34,000	4,416,940	18.0	79,504,920
							2.0	8,833,880
2～ 2	店舗	257.76	90.4	232.98	14,000	3,261,720	13.0	42,402,360
							2.0	6,523,440
一括 3～ 7	店舗	1,240.20	90.0	1,116.30	9,869	11,016,765	10.0	110,167,650
							2.0	22,033,530
地下 3～ 3	駐輪場	257.76

計		2,517.60	75.3	1,894.75		22,435,465		280,695,450
								44,870,930

⑨年額支払賃料	22,435,465 円　×　12ヶ月　＝　 269,225,580 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,894.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 20,463,300 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	289,688,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 14,484,444 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	275,204,436 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	280,695,450 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,666,607 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 44,870,930 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 7,353,224 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	285,224,267 円　　　　（　 872,245 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５公賃０３　　　　-15	9,936 ( 9,687)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	9,838	対象基準階の　月額実質賃料　　 10,235 円/㎡　月額支払賃料（　 9,869 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７公賃０３　　　　-23	10,160 ( 9,831)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	10,263
c	０７公賃０３　　　　-21	10,181 ( 10,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	10,605

新宿 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,528,000 円	882,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	30,707,021 円	289,688,880　×　　　　 10.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,722,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,497,000 円	882,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	882,000 円	882,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	882,000 円	882,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	1,620,000 円	隔地駐車場

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 80,838,121 円　（　　　　　　 247,211 円／㎡）　　（経費率　　 28.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.9 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9378

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	882,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 2,517.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0545	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0347 ×　 35 ％　＋　0.0499 × 35 ％　＋ 0.0829 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	48,069,000 円（　　　　　 147,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	285,224,267 円
②総費用	80,838,121 円
③純収益　①－②	204,386,146 円
④建物等に帰属する純収益	48,069,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	156,317,146 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	146,594,220 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 448,300 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,235,507,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,000,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
新宿 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-17

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　山崎　佳代

印

TEL.

鑑定評価額

5,590,000,000 円

１㎡当たりの価格

17,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	14,070,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区新宿３丁目１０７番１４｢新宿３－２８－９｣				②地積　(㎡)	327 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,705)
	2.5:1	店舗ＳＲＣ8F2B	中高層の飲食店ビルが集まる繁華な商業地域	西11m区道、北側道	水道、ガス、下水	新宿 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

新宿駅　東方

150m

法令

規制

商業
(100,660)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

新宿通り背後に高層物販店舗ビルや飲食店舗ビルが建ち並ぶ高度商業地域で繁華性の高い地域である。新型コロ
ナウイルスの影響により店舗の需要減退が認められるが、当面は現状を維持して推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 17,600,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,500,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高層店舗ビル等が建ち並ぶ商業繁華性の高い高度商業地域である。需要者の中心は自社使用目的の一般事
業法人、収益物件の開発を目的とする大手不動産会社、鉄道会社、商業デベロッパー等があげられる。稀少性の高い高
度商業地域であるが、飲食店舗は消費者減少により大幅な需要減退が認められ、価格は下落傾向に転じている。取引価
格は規模等個別性により価格に幅があるが、稼働中の複合不動産の価格は総額で数十億～数百億規模となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は都心５区の高度商業地等、規範性の高い取引事例を比準した価格を比較考量して求めた市場性を反映した価
格である。収益価格は中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して求めた収益性を反映した価格であ
る。需要者は自用目的と収益事業目的の両方が考えられることから、比準価格と収益価格を相互に関連付け、代表標準
地より求めた価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 19,500,000 円／㎡

[ 90.8]
100

100
[102.0]

100
[106.3]

[105.0]
100

17,100,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 19,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り厳しい状況にあるが金融緩和継続により都
内不動産市場は一部商業系を除き底堅い動き
が継続している。

新宿駅東口の商業繁華性の高い地域で令和２
年７月新宿駅東西自由通路が開設される等回
遊性改善が図られたが、店舗を中心に需要減
退が認められる。

個別的要因に変動要因は特にない。代替競争
関係にある不動産と比較した競争力は普通で
ある。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-10.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１公０３ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西28m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	０２公０３ -1	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北18m区道、東1m、角地		商業駐車場整備地区 (100,900)
c	６４公０３ -27	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21.8m都道、南6m、東3.3m、三方路		商業地区計画等 (100,600)
d	５４公０３ -12	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,573)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,284,668	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	14,734,420	100 [ 92.3]	15,963,619	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	16,800,000
b	(　 ) 10,946,767	100 [ 100.0]	[ 92.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,125,759	100 [ 60.5]	16,736,792		17,600,000
c	(　 ) 8,539,450	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	8,611,955	100 [ 50.4]	17,087,212		17,900,000
d	(　 ) 16,969,697	100 [ 100.0]	[ 91.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,561,212	100 [ 89.1]	17,464,884		18,300,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -50.0
b	正常	％／月 -0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,600,000 円／㎡]

新宿 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	290,650,046	81,420,038	209,230,008	48,069,000	161,161,008	（　0.9378） 151,136,793	（ 3.3 - 0.5 ） 2.8％
	⑧収益価格	5,397,742,607 円　　　　（　 16,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	265.90	Ｓ7F3B	2,517.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	705 ％	327 ㎡	28.0 m x 12.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離： 18.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地下３階付地上７階建のフロアー貸しの店舗ビルを想定した。駐車場は敷地内は荷捌き、障害者用、その他は隔地駐車場を想定した。

⑦有効率　 75.3 ％
の理由

同種同規模の建物で標準的な率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 2	店舗	252.06	82.4	207.78	9,800	2,036,244	13.0	26,471,172
							2.0	4,072,488
1～ 1	店舗	257.76	50.4	129.91	34,300	4,455,913	18.0	80,206,434
							2.0	8,911,826
2～ 2	店舗	257.76	90.4	232.98	14,700	3,424,806	13.0	44,522,478
							2.0	6,849,612
一括 3～ 7	店舗	1,240.20	90.0	1,116.30	9,800	10,939,740	10.0	109,397,400
							2.0	21,879,480
地下 3～ 3	駐輪場	257.76

計		2,517.60	75.3	1,894.75		22,892,947		287,068,656
								45,785,894

⑨年額支払賃料	22,892,947 円　×　12ヶ月　＝　 274,715,364 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,894.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 20,463,300 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内における同種の用途・構造の建物を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	295,178,664 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 14,758,933 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	280,419,731 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	287,068,656 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,727,152 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 45,785,894 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 7,503,163 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	290,650,046 円　　　　（　 888,838 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５公賃０３　　　　-15	9,936 ( 9,687)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	9,936	対象基準階の　月額実質賃料　　 10,163 円/㎡　月額支払賃料（　 9,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１５公賃０３　　　　-16	12,429 ( 12,101)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	12,429
c	１５公賃０３　　　　-24	11,650 ( 10,911)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	11,650

新宿 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,528,000 円	882,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	31,288,938 円	295,178,664　×　　　　 10.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,722,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,497,000 円	882,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	882,000 円	882,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	882,000 円	882,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	1,620,000 円	隔地駐車場

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 81,420,038 円　（　　　　　　 248,991 円／㎡）　　（経費率　　 28.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.9 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9378

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	882,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 2,517.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0545	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0347 ×　 35 ％　＋　0.0499 × 35 ％　＋ 0.0829 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	48,069,000 円（　　　　　 147,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	290,650,046 円
②総費用	81,420,038 円
③純収益　①－②	209,230,008 円
④建物等に帰属する純収益	48,069,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	161,161,008 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	151,136,793 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 462,192 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,397,742,607 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,500,000 円／㎡）