鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５４公０３ -12	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,573)
b	５４公０３ -6	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南42m都道、北0.8m、二方路		商業駐車付置義務 (100,900)
c	０１公０３ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西28m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	６０公０３ -11	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m国道、中間画地		商業 (100,800)
e	ＴＫ１－公３取４ -103	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西14.5m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,969,697	100 [ 100.0]	[ 91.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,561,212	100 [ 79.9]	19,475,860	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	19,900,000
b	(　 ) 12,057,222	100 [ 100.0]	[ 89.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	10,708,246	100 [ 60.5]	17,699,580		18,100,000
c	(　 ) 15,284,668	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	14,734,420	100 [ 86.7]	16,994,717		17,300,000
d	(　 ) 12,885,883	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	12,653,937	100 [ 69.3]	18,259,649		18,600,000
e	(　 ) 29,529,635	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	26,662,680	100 [ 136.6]	19,518,799		19,900,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -23.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 -0.86	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +70.0
e	正常	％／月 -0.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,800,000 円／㎡]

新宿 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	898,343,406	245,994,268	652,349,138	171,912,000	480,437,138	（　0.9333） 448,391,981	（ 3.4 - 0.5 ） 2.9％
	⑧収益価格	15,461,792,448 円　　　　（　 15,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	902.82	Ｓ8F2B	8,908.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	800 ％	800 ％	972 ㎡	36.0 m x 27.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上８階フロア貸し又は部分貸し店舗、地下２階機械式駐車場２６台

⑦有効率　 62.5 ％
の理由

地域、類似建物、対象標準地の状況から査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	949.58

地下 1～ 1	店舗	826.60	73.8	610.10	12,000	7,321,200	12.0	87,854,400
							0.0	0
1～ 1	店舗	891.60	30.5	272.36	40,000	10,894,400	15.0	163,416,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	891.60	75.4	672.10	18,000	12,097,800	12.0	145,173,600
							0.0	0
3～ 8	店舗	891.60	75.1	669.24	10,000	6,692,400	10.0	66,924,000
							0.0	0

計		8,908.98	62.5	5,570.00		70,467,800		797,988,000
								0

⑨年額支払賃料	70,467,800 円　×　12ヶ月　＝　 845,613,600 円
⑩a共益費（管理費）	1,200 円／㎡　×　 5,570.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 80,208,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 26 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	925,821,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 12,480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 47,539,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	890,762,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	797,988,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,580,886 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	898,343,406 円　　　　（　 924,222 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１３公賃０３　　　　-13	8,059 ( 7,437)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	9,577	対象基準階の　月額実質賃料　　 10,083 円/㎡　月額支払賃料（　 10,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１３公賃０３　　　　-14	8,249 ( 8,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	9,705
c	１５公賃０３　　　　-16	12,429 ( 12,101)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	12,555

新宿 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,360,000 円	3,120,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	98,521,668 円	938,301,600　×　　　　 10.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,352,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 26,520,000 円	3,120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,120,000 円	3,120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,120,000 円	3,120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 245,994,268 円　（　　　　　　 253,081 円／㎡）　　（経費率　　 27.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9333

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,120,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 8,908.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0551	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0354 ×　 35 ％　＋　0.0505 × 35 ％　＋ 0.0835 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	171,912,000 円（　　　　　 176,864 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	898,343,406 円
②総費用	245,994,268 円
③純収益　①－②	652,349,138 円
④建物等に帰属する純収益	171,912,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	480,437,138 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	448,391,981 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 461,309 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,461,792,448 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,900,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
新宿 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-15

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　中原　幸夫

印

TEL.

鑑定評価額

17,200,000,000 円

１㎡当たりの価格

17,700,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	15,450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区新宿３丁目５番２外｢新宿３－５－４｣				②地積　(㎡)	972 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区地区計画等 (100,800)
	1.5:1	店舗ＳＲＣ9F2B	中高層店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域	北西22m都道、背面道	水道、ガス、下水	新宿三丁目近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ都道

交通

施設

新宿三丁目駅北東方近
接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

新宿三丁目駅直結で現況は飲食中心であるが、新型コロナ禍により周辺では休業や空室が増加しており、感染収
束後を見据えて将来的な用途変化の可能性に留意する必要がある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として都心にあって高層の店舗が建ち並ぶ繁華性な高度商業地域と判定した。需要者の中心は、投資
または自用目的の法人、不動産事業者が想定される。新宿三丁目においてはテナントの中心は店舗であり、とくに近隣
地域は百貨店向いの駅至近に位置し、繁華性に優れるため、飲食や物販の需要が旺盛であったが、新型コロナ禍のため
飲食需要は減退している。市場価格は取引において個別的に形成されるため中心価格帯を見出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

新型コロナ禍の影響はあるものの、周辺のテナント需要は依然として飲食や物販であって投資需要は底堅く、主たる需
要者が土地価格に関して意思決定を行うに当たっては、市場性と収益性をともに重視する傾向にある。したがって、新
型コロナ禍を契機としたＧＤＰや雇用の悪化、先行き不透明さを斟酌しつつ、取引事例に基づく比準価格と、賃貸事業
を想定した収益価格とを相互に関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 19,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　新宿 5-10 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 18,200,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍のためＧＤＰや雇用は悪化して
いるものの、低金利は継続し株価も高騰てお
り、機関投資家の投資需要は依然として底堅
い。

飲食や物販の店舗が高度に集積した新宿三丁
目の商業地域だが、新型コロナ禍により飲食
需要は減退している。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-9.2 ％

-2.7 ％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１公０３ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西28m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	５６公０３ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m都道、中間画地		商業 (100,800)
c	ＴＫ１－公３取４ -103	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西14.5m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
d	ＴＫ１－公３取７ -104	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	西36m都道、南16m、北12m、東12m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (70,1650)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,284,668	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	14,734,420	100 [ 76.7]	19,210,456	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	19,600,000
b	(　 ) 14,394,783	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	14,653,889	100 [ 85.1]	17,219,611		17,600,000
c	(　 ) 29,529,635	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	26,662,680	100 [ 153.0]	17,426,588		17,800,000
d	(　 ) 26,201,527	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	23,371,479	100 [ 112.5]	20,774,648		21,200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.3	環境　　　　 +89.0
c	正常	％／月 -0.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +50.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,300,000 円／㎡]

新宿 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	920,251,340	253,835,028	666,416,312	178,476,000	487,940,312	（　0.9311） 454,321,225	（ 3.4 - 0.5 ） 2.9％
	⑧収益価格	15,666,249,138 円　　　　（　 16,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	902.82	Ｓ8F2B	8,908.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	800 ％	800 ％	972 ㎡	36.0 m x 27.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

主として全階層店舗を想定。

⑦有効率　 62.5 ％
の理由

標準的な有効率とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	949.58

地下 1～ 1	店舗	826.60	73.8	610.10	12,000	7,321,200	15.0	109,818,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	891.60	30.5	272.36	42,500	11,575,300	20.0	231,506,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	891.60	75.4	672.10	18,000	12,097,800	15.0	181,467,000
							0.0	0
3～ 8	店舗	891.60	75.1	669.24	10,250	6,859,710	12.0	82,316,520
							0.0	0

計		8,908.98	62.5	5,570.00		72,152,560		1,016,690,120
								0

⑨年額支払賃料	72,152,560 円　×　12ヶ月　＝　 865,830,720 円
⑩a共益費（管理費）	1,200 円／㎡　×　 5,570.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 80,208,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の店舗の賃貸事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 26 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	946,038,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 12,480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 47,925,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	910,592,784 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,016,690,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,658,556 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	920,251,340 円　　　　（　 946,761 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１公賃０３　　　　-8	9,638 ( 9,388)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	10,690	対象基準階の　月額実質賃料　　 10,353 円/㎡　月額支払賃料（　 10,250 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１３公賃０３　　　　-14	8,249 ( 8,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	9,269
c	１３公賃０３　　　　-15	12,429 ( 12,101)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	12,811

新宿 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	16,050,000 円	3,210,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	98,727,428 円	958,518,720　×　　　　 10.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,352,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 27,285,000 円	3,210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,210,000 円	3,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,210,000 円	3,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 253,835,028 円　（　　　　　　 261,147 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9311

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,210,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 8,908.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0556	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0367 ×　 35 ％　＋　0.0505 × 35 ％　＋ 0.0835 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	178,476,000 円（　　　　　 183,617 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	920,251,340 円
②総費用	253,835,028 円
③純収益　①－②	666,416,312 円
④建物等に帰属する純収益	178,476,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	487,940,312 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	454,321,225 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 467,409 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,666,249,138 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,100,000 円／㎡）