鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９公０３ -8	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m私道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,330)
b	５４公０３ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北16.5m都道、中間画地		商業高度地区最高50m 駐車付置義務 (100,600)
c	０１公０３ -7	新宿区		建付地	（　）	不整形	北31m都道、東6.2m、二方路		商業特別用途地区地区計画等 (92,635)
d	１２公０３ -6	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	北15m都道、北東4m、二方路		商業高度地区最高40m (100,500)
e	５３公０３ -32	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南西40m国道、北東5.9m、二方路		商業高度地区50m (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,082,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,082,212	100 [ 50.3]	4,139,586	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,140,000
b	(　 ) 4,181,479	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,114,575	100 [ 103.0]	3,994,733		3,990,000
c	(　 ) 3,481,001	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	3,756,911	100 [ 96.4]	3,897,211		3,900,000
d	(　 ) 4,424,237	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,424,237	100 [ 105.8]	4,181,698		4,180,000
e	(　 ) 4,458,145	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,538,392	100 [ 115.9]	3,915,783		3,920,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,000,000 円／㎡]

新宿 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	62,441,467	19,712,008	42,729,459	22,371,300	20,358,159	（　0.9385） 19,106,132	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	530,725,889 円　　　　（　 3,560,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	Ｓ10	1,091.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高60m 駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	149 ㎡	10.0 m x 15.0 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～１０階を事務所（いずれもフロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	111.08	76.9	85.42	8,500	726,070	10.0	7,260,700
							0.0	0
2～10	事務所	108.88	83.1	90.46	4,810	435,113	6.0	2,610,678
							0.0	0
～

～

～

計		1,091.00	82.5	899.56		4,642,087		30,756,802
								0

⑨年額支払賃料	4,642,087 円　×　12ヶ月　＝　 55,705,044 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 899.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,715,248 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同品等建物の共益費等の水準を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,420,292 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,271,015 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,149,277 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,756,802 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 292,190 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	62,441,467 円　　　　（　 419,070 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７公賃０３　　　　-4	4,095 ( 3,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,834 円/㎡　月額支払賃料（　 4,810 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０７公賃０３　　　　-5	4,592 ( 4,216)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,991
c	０７公賃０３　　　　-6	3,489 ( 3,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,105

新宿 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,855,000 円	371,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	10,663,508 円	65,420,292　×　　　　 16.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,298,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,153,500 円	371,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	371,000 円	371,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	371,000 円	371,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,712,008 円　（　　　　　　 132,295 円／㎡）　　（経費率　　 31.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	371,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 1,091.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,371,300 円（　　　　　 150,143 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	62,441,467 円
②総費用	19,712,008 円
③純収益　①－②	42,729,459 円
④建物等に帰属する純収益	22,371,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,358,159 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,106,132 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,229 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 530,725,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,560,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
新宿 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-10

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　紀伊　英作

印

TEL.

鑑定評価額

569,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,820,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	3,100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区高田馬場１丁目３０２番１５｢高田馬場１－２７－６｣				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度地区最高60m 駐車場整備地区 (100,700)
	1:1.5	店舗ＳＲＣ7F1B	中高層の商業ビルの建ち並ぶ駅前商業地域	西15m区道	水道、ガス、下水	高田馬場 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１５ｍ

交通

施設

高田馬場駅東方

100m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度地区最高60m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因及び標準的使用に特に変化はなく、現状のまま推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,020,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,550,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は新宿区及び隣接区のＪＲ山手線ターミナル駅周辺の準高度・普通商業地域と把握した。主な需要者は、一
般事業法人、都心回帰を見込んだマンション開発業者、中堅、大手の不動産投資家等が想定される。需要の中心価格帯
については、土地は１５０㎡程度で４００万円／㎡前後、店舗兼事務所ビルについては規模、地形、容積率の差異によ
って数億円～十数億円程度で相当に異なる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は取引事例を広域的な範囲から収集分析し、収益価格は直接法を適用して投資採算性を分析した。典型的需要
者である不動産投資家は代替競争不動産との価格バランスに加えて収益性も重視する傾向が強いので比準価格を重く見
て収益価格を関連付け、さらに代表標準地との秤量的検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。なお、近時の新型コロナ
禍によるＧＤＰや雇用の悪化、将来不安等を受けて地価水準は下落傾向である。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,100,000 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[102.0]

100
[103.0]

[100.0]
100

3,810,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,870,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍による景気悪化懸念を受けて売
買当事者は先行きに対して慎重な姿勢を示し
ており、区内の商業地域は下落基調である。

高田馬場駅至近の繁華性の高い地域である。
格別の変動要因はない。

特段の変動は認められない。代替・競争関係
にある他の不動産と比べ、競争力において特
段の優劣はないと思われる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１公０３ -7	新宿区		建付地	（　）	不整形	北31m都道、東6.2m、二方路		商業特別用途地区地区計画等 (92,635)
b	５４公０３ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北16.5m都道、中間画地		商業高度地区最高50m 駐車付置義務 (100,600)
c	６５公０３ -21	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12.2m区道、北西4.8m、角地		商業高度地区最高50m (100,500)
d	１４公０３ -10	新宿区		借地権	（　）	ほぼ長方形	北東40m国道、南西5.1m、二方路		商業高度地区最高50m 特別用途地区 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,481,001	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	3,756,911	100 [ 95.9]	3,917,530	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,920,000
b	(　 ) 4,181,479	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,114,575	100 [ 99.8]	4,122,821		4,120,000
c	(　 ) 3,914,824	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 136.5]	2,830,719	100 [ 105.0]	2,695,923		2,700,000
d	(　 2,526,787) 3,509,426	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.9]	4,272,569	100 [ 105.8]	4,038,345		4,040,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +36.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,020,000 円／㎡]

新宿 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	62,548,941	20,342,226	42,206,715	21,963,200	20,243,515	（　0.9419） 19,067,367	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	529,649,083 円　　　　（　 3,550,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	Ｓ10	1,091.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高60m 駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	149 ㎡	10.0 m x 15.0 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階以上は事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種同程度建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	111.08	76.9	85.46	8,700	743,502	10.0	7,435,020
							0.0	0
2～10	事務所	108.88	83.1	90.46	4,800	434,208	6.0	2,605,248
							0.0	0
～

～

～

計		1,091.00	82.5	899.60		4,651,374		30,882,252
								0

⑨年額支払賃料	4,651,374 円　×　12ヶ月　＝　 55,816,488 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 899.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,715,680 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	構造・規模・用途等から標準的な数値を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,532,168 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,276,608 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,255,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,882,252 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 293,381 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	62,548,941 円　　　　（　 419,792 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２公賃０３　　　　-33	4,590 ( 4,483)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,832	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,824 円/㎡　月額支払賃料（　 4,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０８公賃０３　　　　-23	4,594 ( 4,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,834
c	１４公賃０３　　　　-18	4,983 ( 4,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	4,801

新宿 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,484,000 円	371,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	11,664,726 円	65,532,168　×　　　　 17.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,298,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,153,500 円	371,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	371,000 円	371,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	371,000 円	371,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,342,226 円　（　　　　　　 136,525 円／㎡）　　（経費率　　 32.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9419

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	371,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 1,091.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,963,200 円（　　　　　 147,404 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	62,548,941 円
②総費用	20,342,226 円
③純収益　①－②	42,206,715 円
④建物等に帰属する純収益	21,963,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,243,515 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,067,367 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,969 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 529,649,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,550,000 円／㎡）