鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１公０３ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西28m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	１４公０３ -16	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南40m都道、北30m、東30m、西30m、四方路		商業特定街区駐車場整備地区 (100,1090)
c	５４公０３ -6	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南42m都道、北0.8m、二方路		商業駐車付置義務 (100,900)
d	ＴＫ１－公３取１ -1	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m都道、西40m、北22m、三方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (60,1400)
e	ＴＫ１－公３取１ -3	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、南東40m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1604)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,284,668	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	14,734,420	100 [ 50.1]	29,410,020	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	30,900,000
b	(　 ) 11,588,733	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	10,421,447	100 [ 54.3]	19,192,352		20,200,000
c	(　 ) 12,057,222	100 [ 100.0]	[ 89.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	10,708,246	100 [ 51.1]	20,955,472		22,000,000
d	(　 ) 24,545,239	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	22,526,565	100 [ 118.4]	19,025,815		20,000,000
e	(　 ) 33,536,171	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	27,051,426	100 [ 123.5]	21,903,989		23,000,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.3	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.86	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +40.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,500,000 円／㎡]

新宿 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,112,863,462	313,941,409	798,922,053	217,884,000	581,038,053	（　0.9211） 535,194,151	（ 3.2 - 0.5 ） 2.7％
	⑧収益価格	19,822,005,593 円　　　　（　 18,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	881.65	Ｓ11F3B	11,873.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	1,000 ％	1,000 ％	1,092 ㎡	24.2 m x 45.4 m	前面道路：都道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階～１階は店舗、２階以上は事務所、地下３階は駐車場。

⑦有効率　 65.6 ％
の理由

おおむね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 3～ 3	駐車場	649.16

地下 2～ 2	店舗	748.00	58.9	440.41	7,700	3,391,157	12.0	40,693,884
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	871.83	65.2	568.50	11,000	6,253,500	12.0	75,042,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	881.65	17.5	154.71	15,000	2,320,650	15.0	34,809,750
							0.0	0
2～11	事務所	872.30	76.0	663.00	11,200	7,425,600	12.0	89,107,200
							0.0	0

計		11,873.64	65.6	7,793.62		86,221,307		1,041,617,634
								0

⑨年額支払賃料	86,221,307 円　×　12ヶ月　＝　 1,034,655,684 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 7,793.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 113,163,362 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の標準的な共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 13,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,147,819,046 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 13,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 58,050,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,102,968,094 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,041,617,634 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,895,368 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,112,863,462 円　　　　（　 1,019,106 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４公賃０３　　　　-10	6,082 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	10,670	対象基準階の　月額実質賃料　　 11,338 円/㎡　月額支払賃料（　 11,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０４公賃０３　　　　-11	6,545 ( 6,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	12,120
c	１９公賃０３　　　　-16	6,734 ( 6,504)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	11,223

新宿 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	20,100,000 円	4,020,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	134,678,209 円	1,161,019,046　×　　　　 11.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,953,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 34,170,000 円	4,020,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	4,020,000 円	4,020,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,020,000 円	4,020,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 313,941,409 円　（　　　　　　 287,492 円／㎡）　　（経費率　　 28.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.4 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9211

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,020,000,000 円	設計監理料率　 329,000 円／㎡　×　 11,873.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0542	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0352 ×　 35 ％　＋　0.0492 × 35 ％　＋ 0.0823 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	217,884,000 円（　　　　　 199,527 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,112,863,462 円
②総費用	313,941,409 円
③純収益　①－②	798,922,053 円
④建物等に帰属する純収益	217,884,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	581,038,053 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	535,194,151 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 490,105 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,822,005,593 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,200,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
新宿 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-5

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　佐藤　勝己

印

TEL.

鑑定評価額

22,200,000,000 円

１㎡当たりの価格

20,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	16,310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区西新宿１丁目７番３｢西新宿１－７－１｣				②地積　(㎡)	1,092 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,1000)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ9F5B	高層の事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	東（駅前広場）都道、北側道	水道、ガス、下水	新宿駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

新宿駅　駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,1000)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

新宿駅西口駅前広場に接面する稀少性が極めて高い高度商業地域である。新宿駅周辺では再開発計画があること
から、今後は発展的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,900,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ新宿駅のほか都内ターミナル駅前等の繁華性が高く業務性に優れた高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ
商業地域で、広域的である。需要者は自用又は賃貸目的の法人や投資法人が中心と考えられる。商業地としての稀少性
が高く、投資需要は根強いが、新型コロナウイルス感染症の影響により取引は停滞気味である。物件ごとの個別性を反
映して取引の個別性が強く、取引の中心となる価格帯は見出しづらい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は地価水準を考慮して他区の取引事例も採用して試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収
益価格は収益性を反映しており、比準価格との開差は小さい。近隣地域は新宿駅西口駅前広場に面した商業地域であり
、取引に当たっては市場性と収益性を同時に考慮すると考えられる。したがって、比準価格と収益価格を関連づけ、更
に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,500,000 円／㎡

[ 96.3]
100

100
[110.2]

100
[ 60.9]

[105.0]
100

20,300,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 21,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響で景気は厳
しい状況にあるが、持ち直しの動きが見られ
る。

新宿駅西口の駅前広場に面する商業地域で需
要は旺盛である。周辺では再開発計画も見ら
れる。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 +3.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -13.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１４公０３ -16	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南40m都道、北30m、東30m、西30m、四方路		商業特定街区駐車場整備地区 (100,1090)
b	ＴＫ１－公３取１ -3	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、南東40m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1604)
c	ＴＫ１－公３取７ -104	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	西36m都道、南16m、北12m、東12m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (70,1650)
d	ＴＫ１－公３取１ -1	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m都道、西40m、北22m、三方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (60,1400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,588,733	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	10,421,447	100 [ 61.2]	17,028,508	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	17,900,000
b	(　 ) 33,536,171	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	27,051,426	100 [ 136.7]	19,788,900		20,800,000
c	(　 ) 26,201,527	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	23,371,479	100 [ 107.5]	21,740,911		22,800,000
d	(　 ) 24,545,239	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	22,526,565	100 [ 114.5]	19,673,856		20,700,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +55.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +40.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,400,000 円／㎡]

新宿 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,098,228,690	305,003,774	793,224,916	218,968,000	574,256,916	（　0.9179） 527,110,423	（ 3.2 - 0.5 ） 2.7％
	⑧収益価格	19,522,608,259 円　　　　（　 17,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	881.65	Ｓ11F3B	11,873.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	1,000 ％	1,000 ％	1,092 ㎡	24.2 m x 45.4 m	前面道路：都道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下３階を駐車場等、地下２～１階を店舗、２階以上を事務所と想定した。

⑦有効率　 65.6 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 3～	駐車場等	649.16

地下 2～	店舗	748.00	58.9	440.41	8,000	3,523,280	12.0	42,279,360
							0.0	0
地下 1～	店舗	871.83	65.2	568.50	11,000	6,253,500	12.0	75,042,000
							0.0	0
1～	店舗	881.65	17.5	154.71	15,000	2,320,650	15.0	34,809,750
							0.0	0
2～11	事務所	872.30	76.0	663.00	11,000	7,293,000	12.0	87,516,000
							0.0	0

計		11,873.64	65.6	7,793.62		85,027,430		1,027,291,110
								0

⑨年額支払賃料	85,027,430 円　×　12ヶ月　＝　 1,020,329,160 円
⑩a共益費（管理費）	1,200 円／㎡　×　 7,793.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 112,228,128 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同類型の建物として標準的金額を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 13,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,132,557,288 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 13,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 57,287,864 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,088,469,424 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,027,291,110 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,759,266 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,098,228,690 円　　　　（　 1,005,704 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４公賃０３　　　　-10	6,082 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	11,273	対象基準階の　月額実質賃料　　 11,110 円/㎡　月額支払賃料（　 11,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０４公賃０３　　　　-11	6,545 ( 6,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	10,656
c	１９公賃０３　　　　-16	6,734 ( 6,504)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 68.0]	100 [100.0]	10,105

新宿 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	16,160,000 円	4,040,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	129,470,574 円	1,145,757,288　×　　　　 11.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,953,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 34,340,000 円	4,040,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	4,040,000 円	4,040,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,040,000 円	4,040,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 305,003,774 円　（　　　　　　 279,307 円／㎡）　　（経費率　　 27.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.4 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9179

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,040,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 11,873.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0542	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0368 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0823 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	218,968,000 円（　　　　　 200,520 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,098,228,690 円
②総費用	305,003,774 円
③純収益　①－②	793,224,916 円
④建物等に帰属する純収益	218,968,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	574,256,916 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	527,110,423 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 482,702 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,522,608,259 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,900,000 円／㎡）