鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５３公０３ -15	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.5m区道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,160)
b	０１公０３ -2	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	西2m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
c	６３公０３ -11	新宿区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4m区道、西4m、準角地		２中専高度2種最高20m (80,160)
d	０２公０３ -3	新宿区		建付地	（　）	長方形	北4m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
e	６５公０３ -17	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.7m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 672,131	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	654,998	100 [ 83.8]	781,621	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	797,000
b	(　 ) 742,723	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	728,160	100 [ 83.6]	871,005		888,000
c	(　 ) 977,301	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	903,236	100 [ 100.8]	896,067		914,000
d	(　 ) 670,365	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	668,354	100 [ 83.8]	797,558		814,000
e	(　 ) 806,696	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	793,251	100 [ 100.3]	790,878		807,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 850,000 円／㎡]

新宿 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,158,798	2,731,724	9,427,074	5,078,280	4,348,794	（　0.9549） 4,152,663	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	101,284,463 円　　　　（　 478,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.93	ＲＣ3	290.53
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高20m	70 ％	300 ％	240 ％	212 ㎡	11.0 m x 19.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積２５㎡程度の低層共同住宅

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

地域、類似建物、対象標準地の状況から査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	108.49	74.3	80.59	3,800	306,242	1.0	306,242
							1.0	306,242
2～ 2	住宅	102.17	98.4	100.57	3,900	392,223	1.0	392,223
							1.0	392,223
3～ 3	住宅	79.87	98.5	78.67	3,900	306,813	1.0	306,813
							1.0	306,813
～

～

計		290.53	89.4	259.83		1,005,278		1,005,278
								1,005,278

⑨年額支払賃料	1,005,278 円　×　12ヶ月　＝　 12,063,336 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 259.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 467,694 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,531,030 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 626,552 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,904,478 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,005,278 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,550 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,005,278 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 244,770 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,158,798 円　　　　（　 57,353 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１３公賃０３　　　　-1	3,894 ( 3,810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,933	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,987 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１３公賃０３　　　　-2	4,174 ( 4,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	4,052
c	１３公賃０３　　　　-3	4,070 ( 3,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,951

新宿 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	419,000 円	83,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,140,324 円	12,531,030　×　　　　 9.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 292,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 712,300 円	83,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,800 円	83,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,800 円	83,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,731,724 円　（　　　　　　 12,885 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,800,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 290.53 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,078,280 円（　　　　　 23,954 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,158,798 円
②総費用	2,731,724 円
③純収益　①－②	9,427,074 円
④建物等に帰属する純収益	5,078,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,348,794 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,152,663 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,588 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,284,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 478,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
新宿 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 -13

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　飯田　修司

印

TEL.

鑑定評価額

175,000,000 円

１㎡当たりの価格

826,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	660,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区新宿６丁目４３８番６｢新宿６－３－１１｣				②地積　(㎡)	212 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度2種最高20m (70,240)
	1:2	住宅ＲＣ3	一般住宅、共同住宅、営業所が混在する住宅地域	西6m区道	水道、ガス、下水	東新宿 560m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 0 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北、６ｍ
区道

交通

施設

東新宿駅南東方

560m

法令

規制

１住居
(70,240)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ医大通り北側背後の生活利便性に富む住宅地域であり、特段の変動要因はなく
今後とも概ね現状を維持して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 854,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 485,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として新宿区及び隣接区に存する交通、生活利便性に富む住宅地域。需要者は地縁的選好性を有する富
裕層、買換取得者層のほか交通、生活利便性に富む立地優位性に着目した不動産業者、投資家等である。周囲に幹線街
路が走る新宿駅周辺部に位置する供給が少ない住宅地域であることから選好性は高く需要は底堅い。市場での中心価格
帯は画地規模により様々であり見出すことが困難であるが土地は坪当たり２８０万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、収益価格は行政的条件、画地条件
の制約等もありやや低位に試算された。当該地域の市場参加者は代替競争関係にある不動産の取引価格、居住の快適性
等を指標として意思決定する。本件では市場参加者の意思決定要因を勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、市場
実勢を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 896,000 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[100.0]

100
[110.2]

[102.0]
100

828,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    830,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り厳しい状況にあり、新宿区の不動産市場に
おいても消極的な状況が見受けられる。

新宿駅周辺部に位置する住宅地域で選好性は
高いものの新型コロナウイルス感染症による
先行き不透明感から地価は概ね横ばい乃至若
干の下落。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５３公０３ -5	新宿区		建付地	（　）	不整形	南西3.1m私道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
b	６３公０３ -3	新宿区		更地	（　）	長方形	東2.7m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
c	５２公０３ -1	新宿区		更地	（　）	正方形	南4m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
d	０２公０３ -3	新宿区		建付地	（　）	長方形	北4m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 721,854	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	792,034	100 [ 92.1]	859,972	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	877,000
b	(　 ) 756,593	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	761,044	100 [ 89.2]	853,188		870,000
c	(　 ) 717,789	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	690,445	100 [ 83.0]	831,861		848,000
d	(　 ) 670,365	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	668,354	100 [ 83.0]	805,246		821,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 854,000 円／㎡]

新宿 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,398,576	2,866,052	9,532,524	5,114,640	4,417,884	（　0.9549） 4,218,637	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	102,893,585 円　　　　（　 485,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.93	ＲＣ3	290.53
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高20m	70 ％	300 ％	240 ％	212 ㎡	11.0 m x 19.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住戸タイプ（１Ｋタイプ、平均専有面積２６㎡程度、１０戸）

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

地域の共同住宅の標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	108.49	74.3	80.59	3,800	306,242	1.0	306,242
							1.0	306,242
2～ 2	住宅	102.17	98.4	100.57	3,900	392,223	1.0	392,223
							1.0	392,223
3～ 3	住宅	79.87	98.5	78.67	4,000	314,680	1.0	314,680
							1.0	314,680
～

～

計		290.53	89.4	259.83		1,013,145		1,013,145
								1,013,145

⑨年額支払賃料	1,013,145 円　×　12ヶ月　＝　 12,157,740 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 259.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 623,592 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,781,332 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 639,067 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,142,265 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,013,145 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,625 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,013,145 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 246,686 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,398,576 円　　　　（　 58,484 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２公賃０３　　　　-10	3,860 ( 3,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,063	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,987 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０２公賃０３　　　　-11	3,906 ( 3,821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,986
c	０２公賃０３　　　　-15	3,801 ( 3,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,879

新宿 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	422,000 円	84,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,265,352 円	12,781,332　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 292,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 717,400 円	84,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,400 円	84,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,400 円	84,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,866,052 円　（　　　　　　 13,519 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,400,000 円	設計監理料率　 282,000 円／㎡　×　 290.53 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,114,640 円（　　　　　 24,126 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,398,576 円
②総費用	2,866,052 円
③純収益　①－②	9,532,524 円
④建物等に帰属する純収益	5,114,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,417,884 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,218,637 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,899 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,893,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 485,000 円／㎡）