鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴＲ（公）０３ -11	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m区道、南西4m、北西4m、三方路		商業 (100,583)
b	ＹＡＳ（公）０３ -106	港区		建付地	（　）	台形	北東4.1m区道、中間画地		商業 (100,328)
c	ＨＴＲ（公）０３ -3	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.7m区道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,268)
d	ＨＴＲ（公）０３ -407	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東12.4m区道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,300)
e	ＯＳＹ（公）０３ -132	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北12.5m区道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 2,536,679) 2,396,316	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,307,908	100 [ 91.9]	2,511,325	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	2,540,000
b	(　 ) 2,149,105	100 [ 100.0]	[ 109.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	2,609,969	100 [ 89.8]	2,906,424		2,940,000
c	(　 ) 2,258,412	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,377,276	100 [ 90.7]	2,621,032		2,650,000
d	(　 ) 3,149,979	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,115,329	100 [ 96.8]	3,218,315		3,250,000
e	(　 ) 3,041,825	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,330,798	100 [ 101.0]	3,297,820		3,330,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,850,000 円／㎡]

港 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,710,040	7,666,636	18,043,404	9,088,200	8,955,204	（　0.9521） 8,526,250	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	250,772,059 円　　　　（　 2,370,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	74.81	Ｓ6F1B	455.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	106 ㎡	7.8 m x 13.7 m	前面道路：区道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階店舗、１～６階事務所（フロア貸）と想定

⑦有効率　 83.4 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	72.65	45.5	33.05	6,200	204,910	6.0	1,229,460
							0.0	0
1～ 6	事務所	63.79	90.5	57.79	4,900	283,171	6.0	1,699,026
							0.0	0
～

～

～

計		455.39	83.4	379.79		1,903,936		11,423,616
								0

⑨年額支払賃料	1,903,936 円　×　12ヶ月　＝　 22,847,232 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 379.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,101,732 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,948,964 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,347,448 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,601,516 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,423,616 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 108,524 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,710,040 円　　　　（　 242,548 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＭＲ（公）０３賃貸　　　　-6	4,929 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	4,785	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,941 円/㎡　月額支払賃料（　 4,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＦＪＮ（公）０３賃貸　　　　-9	5,023 ( 4,990)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,287
c	ＳＳＫ（公）０３賃貸　　　　-29	5,016 ( 4,991)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,875

港 5-29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	459,000 円	153,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,257,936 円	26,948,964　×　　　　 15.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,343,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,300,500 円	153,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	153,000 円	153,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	153,000 円	153,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,666,636 円　（　　　　　　 72,327 円／㎡）　　（経費率　　 29.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9521

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	153,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 455.39 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0538 × 35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,088,200 円（　　　　　 85,738 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,710,040 円
②総費用	7,666,636 円
③純収益　①－②	18,043,404 円
④建物等に帰属する純収益	9,088,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,955,204 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,526,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,436 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250,772,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,370,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
港 5-29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-29

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　安本　光夫

印

TEL.

鑑定評価額

264,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,490,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,940,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区六本木４丁目２０番７				②地積　(㎡)	106 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2	建築中	中層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域	北東10m区道、北西側道	水道、ガス、下水	六本木 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 80 ｍ、南 20 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項は無い

街

路

１０ｍ区道

交通

施設

六本木駅北方

210m

法令

規制

近商
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

北東方は高級マンションが建ち並ぶ地域となっているが、近隣地域より南西は小規模な店舗や事務所等が建ち並
ぶ地域で特に変動は無く、当面は現況のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,640,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,140,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区内の中小規模の店舗兼事務所ビル、共同住宅、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。需要者の
中心は開発・投資目的の個人・法人である。コロナ禍により六本木の客足は大幅に減少、店舗や事務所の空室率が上昇
し、賃貸店舗・事務所の収益力は低下しているが、不動産取引は比較的順調である。街路条件、基準容積率、繁華性等
の地域要因や敷地規模により幅が見られるが、単価で２～３百万円／㎡、総額１～５億円程度の取引が多く見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

六本木駅周辺の飲食店が多い商業地域の端に所在するため、多様な用途の利用が考えられ、投資目的の需要者のほか自
己使用目的の需要者などが考えられる。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、比準価格は市場性を反映し
た実証的な価格であるため、収益価格と比準価格を関連づけ、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因
を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,400,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[ 96.6]

[101.0]
100

2,490,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により下落した株価は回復したが、
ＲＥＩＴ価格の戻りは鈍い。金融機関の融資
姿勢はやや慎重になっている。

コロナ禍により店舗や事務所の空室率は上昇
している。地域要因に影響を与える開発事業
等は見られない。

画地条件が良いため代替・競争関係にある他
の不動産と比較し、競争力は高い。個別的要
因に変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴＲ（公）０３ -11	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m区道、南西4m、北西4m、三方路		商業 (100,583)
b	ＨＴＲ（公）０３ -3	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.7m区道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,268)
c	ＨＴＲ（公）０３ -407	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東12.4m区道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,300)
d	ＨＴＲ（公）０３ -414	港区		貸家建付地	（　）	台形	北東8.8m区道、北15m、角地		近商高度地区3種 (88,373)
e	ＡＢＲ（公）０３ -403	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南東8.5m区道、中間画地		１中専高度地区2種22m (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 2,536,679) 2,396,316	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,319,541	100 [ 95.9]	2,418,708	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	2,440,000
b	(　 ) 2,258,412	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,365,389	100 [ 86.6]	2,731,396		2,760,000
c	(　 ) 3,149,979	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,124,779	100 [ 116.2]	2,689,139		2,720,000
d	(　 4,059,251) 3,103,683	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	3,232,747	100 [ 133.1]	2,428,811		2,450,000
e	(　 ) 2,216,720	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	2,246,125	100 [ 82.9]	2,709,439		2,740,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,640,000 円／㎡]

港 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,771,343	6,996,134	17,775,209	9,682,200	8,093,009	（　0.9521） 7,705,354	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	226,628,059 円　　　　（　 2,140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	74.81	Ｓ6F1B	455.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	106 ㎡	7.8 m x 13.7 m	前面道路：区道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１階店舗、１～６階事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 83.4 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	72.65	45.5	33.05	5,800	191,690	10.0	1,916,900
							0.0	0
1～ 1	事務所	63.79	90.6	57.79	4,700	271,613	6.0	1,629,678
							0.0	0
2～ 6	事務所	63.79	90.6	57.79	4,700	271,613	6.0	1,629,678
							0.0	0
～

～

計		455.39	83.4	379.79		1,821,368		11,694,968
								0

⑨年額支払賃料	1,821,368 円　×　12ヶ月　＝　 21,856,416 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 379.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,101,732 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,958,148 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,297,907 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,660,241 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,694,968 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 111,102 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,771,343 円　　　　（　 233,692 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-43	4,428 ( 4,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,823	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,739 円/㎡　月額支払賃料（　 4,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-44	4,734 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 89.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	5,539
c	ＦＪＮ（公）０３賃貸　　　　-8	4,255 ( 4,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,391

港 5-29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	489,000 円	163,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,452,434 円	25,958,148　×　　　　 13.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,343,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,385,500 円	163,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,996,134 円　（　　　　　　 66,001 円／㎡）　　（経費率　　 28.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9521

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	163,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 455.39 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0538 × 35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,682,200 円（　　　　　 91,342 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,771,343 円
②総費用	6,996,134 円
③純収益　①－②	17,775,209 円
④建物等に帰属する純収益	9,682,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,093,009 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,705,354 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,692 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 226,628,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,140,000 円／㎡）