鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＦＪＮ（公）０３ -201	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西22m都道、南西15m、北東8m、南東4m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,700)
b	ＨＴＲ（公）０３ -201	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m区道、北東10.9m、南東4m、南西6.1m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,700)
c	ＳＳＫ（公）０３ -122	港区		建付地	（　）	長方形	北東40m都道、北西4m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
d	ＴＭＲ（公）０３ -108	港区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東17.5m区道、南西4m、角地		商業駐車付置義務 (100,700)
e	ＹＡＳ（公）０３ -201	港区		更地	（　）	長方形	南40m都道、北10.9m、二方路		商業駐車付置義務 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,593,636	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.8]	9,181,696	100 [ 84.8]	10,827,472	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	11,200,000
b	(　 9,366,500) 8,410,832	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	8,075,707	100 [ 74.7]	10,810,853		11,100,000
c	(　 ) 7,938,551	100 [ 100.0]	[ 114.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	8,855,723	100 [ 67.0]	13,217,497		13,600,000
d	(　 ) 8,639,131	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	8,762,547	100 [ 78.0]	11,234,035		11,600,000
e	(　 ) 9,081,900	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	9,036,491	100 [ 86.3]	10,471,021		10,800,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -24.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,200,000 円／㎡]

港 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,897,880,814	1,083,739,648	2,814,141,166	1,093,950,000	1,720,191,166	（　0.8948） 1,539,227,055	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	53,076,795,000 円　　　　（　 9,620,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	3,475.00	Ｓ15F3B	53,110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	100 ％	700 ％	840 ％	5,518 ㎡	68.0 m x 80.9 m	前面道路：区道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２・３階駐車場（１２５台）、地下１～３階店舗、４～１３階事務所、１４・１５階住宅（５０～９０㎡程度）

⑦有効率　 65.7 ％
の理由

同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
14～15	居宅	1,920.00	70.3	1,350.00	4,538	6,126,300	2.0	12,252,600
							1.0	6,126,300
4～13	事務所	3,405.00	80.6	2,745.00	8,470	23,250,150	12.0	279,001,800
							0.0	0
1～ 3	店舗	2,360.00	50.8	1,200.00	7,563	9,075,600	12.0	108,907,200
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	3,460.00	32.9	1,140.00	7,563	8,621,820	12.0	103,461,840
							0.0	0
地下 2～ 3	駐車場	2,340.00

計		53,110.00	65.7	34,890.00		280,602,720		3,244,706,640
								12,252,600

⑨年額支払賃料	280,602,720 円　×　12ヶ月　＝　 3,367,232,640 円
⑩a共益費（管理費）	1,513 円／㎡　×　 34,890.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 633,462,840 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種・同品等の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 125 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 75,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保するため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,000,695,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 75,000,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 211,284,774 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,864,410,706 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,244,706,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,824,713 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 12,252,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 2,007,895 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	75,000,000 円　×　　 85.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 637,500 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,897,880,814 円　　　　（　 706,394 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＵＥＨ（公）０３　　　　-2	8,554 ( 8,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	8,554	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,555 円/㎡　月額支払賃料（　 8,470 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＡＢＲ（公）０３賃貸　　　　-25	7,619 ( 7,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.5]	100 [100.0]	8,149
c	ＦＪＮ（公）０３賃貸　　　　-6	8,527 ( 8,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.1]	100 [100.0]	8,966

港 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,500,000 円	19,500,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	407,569,548 円	4,075,695,480　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 373,920,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 165,750,000 円	19,500,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,500,000 円	19,500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,500,000 円	19,500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,083,739,648 円　（　　　　　　 196,401 円／㎡）　　（経費率　　 27.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8948

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,500,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 53,110.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 × 35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,093,950,000 円（　　　　　 198,251 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,897,880,814 円
②総費用	1,083,739,648 円
③純収益　①－②	2,814,141,166 円
④建物等に帰属する純収益	1,093,950,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,720,191,166 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,539,227,055 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 278,947 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,076,795,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,620,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
港 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-17

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　服部　毅

印

TEL.

鑑定評価額

59,600,000,000 円

１㎡当たりの価格

10,800,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	8,300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区東新橋１丁目１２番２外｢東新橋１－９－３｣				②地積　(㎡)	5,518 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等駐車付置義務 (100,840)
	1:1.2	事務所兼駐車場Ｓ27F4B	高層の事務所等の建ち並ぶ再開発された商業地域	南西16m区道、南東側道	水道、ガス、下水	汐留 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

地区計画による高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 80.0 ｍ、規模　　 5,600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ区道

交通

施設

汐留駅南東方

240m

法令

規制

商業
(100,840)
防火
地区計画等
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

汐留地区の区画整理事業はほぼ完了し、既に高層ビルが建ち並ぶ業務系商業地域として成熟しており、今後も現
状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

地区計画による高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,860,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区及び千代田区・中央区等都心区における幹線道路沿いの高度商業地域である。主たる需要者は、豊富
な資金力を有するＲＥＩＴ等の不動産投資ファンドや大手不動産会社等である。大規模ビルが建ち並ぶこの地域では新
型コロナウイルス感染拡大によるオフィス賃貸需要の先行きに不透明感があるものの、投資需要は堅調である。不動産
取引の頻度が少なく取引市場での中心価格帯の把握は困難だが、土地のみでも数百億円規模になると思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例を基礎として求めた実証的な価格であり、収益価格は不動産賃貸事業
の収益性を直接的に反映した理論的な価格である。いずれの試算価格も主たる需要者である不動産投資ファンド等が取
引にあたり重視する価格である。両価格を再吟味した結果、いずれも説得力を有するものと判断し、比準価格と収益価
格を関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-26 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 11,200,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[ 97.0]

100
[109.7]

[103.0]
100

10,700,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 11,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響で先行き不
透明感はあるものの、金融緩和策等により不
動産投資需要は安定的に推移している。

大規模オフィスビルへの投資需要は依然堅調
であるが、在宅勤務の広がりによるオフィス
集約等が見られ、空室率がやや上昇。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＦＪＮ（公）０３ -201	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西22m都道、南西15m、北東8m、南東4m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,700)
b	ＦＪＮ（公）０３ -401	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西32.9m都道、北東11m、南東8.1m、南西3m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,700)
c	ＨＴＲ（公）０３ -120	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東32.9m都道、北西8m、南西6m、南東42.9m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
d	ＦＪＮ（公）０３ -402	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15.6m区道、東4.2m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,593,636	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.8]	9,181,696	100 [ 76.6]	11,986,548	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	12,300,000
b	(　 6,511,254) 6,201,577	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	6,069,506	100 [ 76.6]	7,923,637		8,160,000
c	(　 11,281,211) 10,729,137	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	10,007,176	100 [ 103.3]	9,687,489		9,980,000
d	(　 7,554,016) 6,867,039	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	7,120,386	100 [ 57.4]	12,404,854		12,800,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,500,000 円／㎡]

港 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,882,208,115	1,041,848,021	2,840,360,094	1,077,120,000	1,763,240,094	（　0.8948） 1,577,747,236	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	54,405,077,103 円　　　　（　 9,860,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	3,475.00	Ｓ15F3B	53,110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	100 ％	700 ％	840 ％	5,518 ㎡	70.0 m x 80.0 m	前面道路：区道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２・３階駐車場１２５台、地下１～地上３階店舗、４～１３階フロア貸し事務所、１４・１５階住宅（５０～９０㎡程度）

⑦有効率　 65.7 ％
の理由

同種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
14～15	居宅	1,920.00	70.3	1,350.00	5,500	7,425,000	3.0	22,275,000
							1.0	7,425,000
4～13	事務所	3,405.00	80.6	2,745.00	7,801	21,413,745	10.0	214,137,450
							1.0	21,413,745
1～ 3	店舗	2,360.00	50.8	1,200.00	9,000	10,800,000	15.0	162,000,000
							1.0	10,800,000
地下 1～ 1	店舗	3,460.00	32.9	1,140.00	9,000	10,260,000	15.0	153,900,000
							1.0	10,260,000
地下 2～ 3	駐車場	2,340.00

計		53,110.00	65.7	34,890.00		271,647,450		2,825,824,500
								271,647,450

⑨年額支払賃料	271,647,450 円　×　12ヶ月　＝　 3,259,769,400 円
⑩a共益費（管理費）	1,513 円／㎡　×　 34,890.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 633,462,840 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 125 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 75,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保するため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,893,232,240 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 75,000,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 166,979,290 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,801,252,950 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,825,824,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,127,915 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 271,647,450 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 53,721,000 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,500,000 円　×　　 85.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 106,250 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,882,208,115 円　　　　（　 703,553 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＢＲ（公）０３賃貸　　　　-25	7,619 ( 7,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	7,855	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,000 円/㎡　月額支払賃料（　 7,801 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＭＳＫ（公）０３賃貸　　　　-33	7,452 ( 7,413)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	8,004
c	ＨＴＲ（公）０３賃貸　　　　-13	10,846 ( 10,739)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	8,424

港 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	57,600,000 円	19,200,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	408,727,921 円	3,968,232,240　×　　　　 10.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 373,920,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 163,200,000 円	19,200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,200,000 円	19,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,200,000 円	19,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,041,848,021 円　（　　　　　　 188,809 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8948

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,200,000,000 円	設計監理料率　 345,000 円／㎡　×　 53,110.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 × 35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,077,120,000 円（　　　　　 195,201 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,882,208,115 円
②総費用	1,041,848,021 円
③純収益　①－②	2,840,360,094 円
④建物等に帰属する純収益	1,077,120,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,763,240,094 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,577,747,236 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 285,927 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,405,077,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,860,000 円／㎡）