鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＧＣ（公）０３ -409	品川区		建付地	（　）	不整形	南22m都道、北西12m、北東8m、三方路		準工高度利用地区地区計画等 (60,660)
b	ＥＧＣ（公）０３ -410	品川区		建付地	（　）	長方形	東16m区道、南8m、北6m、三方路		準工地区計画等都市再生特別地区 (50,710)
c	ＳＴＳ（公）０３ -123	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東40m都道、南6m、西3.8m、三方路		商業 (90,400)
d	ＦＪＮ（公）０３ -111	港区		更地	（　）	不整形	南東33m国道、東6m、南西4m、三方路		商業 (100,700)
e	ＡＲＧ（公）０３ -401	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m区道、北3m、南8m、三方路		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,472,016	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	4,610,787	100 [ 88.3]	5,221,729	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,220,000
b	(　 ) 5,944,922	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	5,706,014	100 [ 88.7]	6,432,936		6,430,000
c	(　 ) 4,739,004	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	4,666,791	100 [ 76.8]	6,076,551		6,080,000
d	(　 ) 5,965,038	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	6,150,325	100 [ 116.2]	5,292,879		5,290,000
e	(　 ) 6,282,991	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	5,811,767	100 [ 94.1]	6,176,160		6,180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,560,000 円／㎡]

港 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	194,648,872	53,660,310	140,988,562	58,968,000	82,020,562	（　0.9446） 77,476,623	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	2,582,554,100 円　　　　（　 4,810,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	395.90	Ｓ9F1B	3,607.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等住宅附置義務	100 ％	600 ％	600 ％	537 ㎡	20.6 m x 26.3 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階が機械式駐車場、１階が店舗、２～８階が事務所、９階が共同住宅５戸（２ＬＤＫ、平均専有面積約５５．８㎡）

⑦有効率　 73.1 ％
の理由

同規模、同用途の標準的建物を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	234.90

1～ 1	店舗	344.50	22.2	76.50	7,700	589,050	12.0	7,068,600
							1.0	589,050
2～ 8	事務所	384.90	84.6	325.80	5,750	1,873,350	8.0	14,986,800
							0.0	0
9～ 9	共同住宅	333.80	83.6	279.00	4,500	1,255,500	2.0	2,511,000
							1.0	1,255,500
～

計		3,607.50	73.1	2,636.10		14,958,000		114,487,200
								1,844,550

⑨年額支払賃料	14,958,000 円　×　12ヶ月　＝　 179,496,000 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 2,636.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 18,979,920 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	198,475,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,163,796 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	193,112,124 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	114,487,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,087,628 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,844,550 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 449,120 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	194,648,872 円　　　　（　 362,475 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０３賃貸　　　　-8	6,575 ( 6,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	6,038	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,788 円/㎡　月額支払賃料（　 5,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＳＨ（公）０３賃貸　　　　-7	5,016 ( 4,991)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	5,806
c	ＭＳＫ（公）０３賃貸　　　　-17	4,856 ( 4,831)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	5,450

港 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,120,000 円	1,040,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	24,393,110 円	203,275,920　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,227,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,840,000 円	1,040,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,040,000 円	1,040,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,040,000 円	1,040,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 53,660,310 円　（　　　　　　 99,926 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,040,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 3,607.50 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 35 ％　＋　0.0511 × 35 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	58,968,000 円（　　　　　 109,810 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	194,648,872 円
②総費用	53,660,310 円
③純収益　①－②	140,988,562 円
④建物等に帰属する純収益	58,968,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	82,020,562 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	77,476,623 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,277 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,582,554,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,810,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
港 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-4

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　野坂　啓介

印

TEL.

鑑定評価額

2,790,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	4,150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区高輪３丁目４６６番１５｢高輪３－２５－２２｣				②地積　(㎡)	537 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等住宅付置義務 (100,600)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ9F1B	高層の店舗兼事務所ビル等が多い商業地域	西33m国道	水道、ガス、下水	品川 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 25 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

３３ｍ国道

交通

施設

品川駅北方

200m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等
住宅付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

高輪ゲートウェイ駅が開業した。品川駅周辺と一体としての開発となることが期待されている。地価水準は、経
済の不透明感が払拭されるまで、横ばい傾向を継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,590,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,750,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区とその周辺区に所在する、幹線道路沿いとその周辺の高度商業地域である。需要者の中心は大手不動
産事業者、機関投資家、ホテル業者等である。高輪ゲートウェイ駅への期待もあり投資需要は多いが、供給は極めて少
ない。一方賃貸市場では、店舗・事務所ともに需要は底堅い。取引される価格帯（総額）は、取引される画地規模が様
々であるため、かなりの幅があるが、複合不動産で１０億円から５０億円程度の取引が中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は幹線道路沿いとその周辺の高度商業地から選択しており、類似性が高く説得力がある。投資物件として取得
する需要者層を考慮すると、収益性に着目した収益価格は重視すべき価格である。従って比準価格と収益価格を関連づ
け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,950,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 76.2]

[100.0]
100

5,180,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融等の不動産の投資環境は変わっていない
が、経済状況の不透明感により、高値の取引
は少なくなっている。全体的に取引が様子見
となっている。

新駅、さらにはリニア開業への期待感もあり
、需要は強いが、経済状況の影響は大きく、
地価は横ばい傾向となっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＭＲ（公）０３ -401	港区		建付地	（　）	不整形	北西36m国道、南東12m、北東8m、三方路		商業駐車付置義務駐車場整備地区 (100,700)
b	ＵＨＥ（公）０３ -12	港区		建付地	（　）	不整形	西30m都道、東5m、北2.6m、三方路		商業特別用途地区 (100,600)
c	ＵＨＥ（公）０３ -13	港区		建付地	（　）	長方形	西30m都道、北7.5m、角地		商業特別用途地区 (100,700)
d	ＵＨＥ（公）０３ -4	港区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西16.8m区道、南東3.5m、二方路		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,299,577	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	5,249,057	100 [ 93.6]	5,607,967	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,610,000
b	(　 ) 6,855,184	100 [ 120.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	5,638,240	100 [ 85.5]	6,594,433		6,590,000
c	(　 ) 4,590,200	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,411,940	100 [ 79.2]	5,570,631		5,570,000
d	(　 ) 5,645,050	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	5,379,401	100 [ 94.1]	5,716,685		5,720,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	買進み	％／月 -0.25	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,590,000 円／㎡]

港 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	191,600,732	52,829,282	138,771,450	57,834,000	80,937,450	（　0.9446） 76,453,515	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	2,548,450,500 円　　　　（　 4,750,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	395.90	Ｓ9F1B	3,607.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等住宅付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	537 ㎡	20.6 m x 26.3 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１駐車場、１Ｆ店舗、２～８Ｆ事務所（フロア貸し）、９Ｆ共同住宅（専有面積５５㎡程度の２ＬＤＫ）

⑦有効率　 73.1 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	234.90

1～ 1	店舗	344.50	22.2	76.50	8,000	612,000	12.0	7,344,000
							0.0	0
2～ 8	事務所	384.90	84.6	325.80	5,800	1,889,640	8.0	15,117,120
							0.0	0
9～ 9	共同住宅	333.80	83.6	279.00	4,500	1,255,500	2.0	2,511,000
							1.0	1,255,500
～

計		3,607.50	73.1	2,636.10		15,094,980		115,674,840
								1,255,500

⑨年額支払賃料	15,094,980 円　×　12ヶ月　＝　 181,139,760 円
⑩a共益費（管理費）	453 円／㎡　×　 2,636.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 14,329,840 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	195,469,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,013,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	190,256,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	115,674,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,098,911 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,255,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 245,701 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	191,600,732 円　　　　（　 356,798 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０３賃貸　　　　-7	5,016 ( 4,991)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	5,679	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,839 円/㎡　月額支払賃料（　 5,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＦＪＮ（公）０３賃貸　　　　-2	5,743 ( 5,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.5]	100 [100.0]	6,337
c	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-55	5,490 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	6,089

港 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,060,000 円	1,020,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	23,832,082 円	200,269,600　×　　　　 11.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,227,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,670,000 円	1,020,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,020,000 円	1,020,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,020,000 円	1,020,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 52,829,282 円　（　　　　　　 98,379 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,020,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 3,607.50 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 35 ％　＋　0.0511 × 35 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	57,834,000 円（　　　　　 107,698 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	191,600,732 円
②総費用	52,829,282 円
③純収益　①－②	138,771,450 円
④建物等に帰属する純収益	57,834,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	80,937,450 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	76,453,515 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,372 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,548,450,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,750,000 円／㎡）