鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＳＫ（公）０３ -114	港区		建付地	（　）	ほぼ整形	東2m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
b	ＮＫＭ（公）０３ -415	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西2.1m道路、北1.7m、準角地		１住居高度地区3種 (80,160)
c	ＮＳＫ（公）０３ -401	港区		更地	（　）	ほぼ整形	南2.1m私道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,160)
d	ＳＴＳ（公）０３ -124	港区		更地	（　）	長方形	南4m道路、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,160)
e	ＯＳＹ（公）０３ -134	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.9m区道、東6.1m、角地		１住居高度地区3種 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,632,990	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,600,971	100 [ 115.6]	1,384,923	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,450,000
b	(　 ) 1,492,240	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 98.0]	100 [ 89.5]	1,713,243	100 [ 98.0]	1,748,207		1,840,000
c	(　 ) 1,332,699	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,274,314	100 [ 95.1]	1,339,973		1,410,000
d	(　 ) 1,507,219	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,478,510	100 [ 109.8]	1,346,548		1,410,000
e	(　 2,233,999) 1,686,450	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,732,295	100 [ 129.5]	1,337,680		1,400,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,420,000 円／㎡]

港 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,162,528	1,324,175	5,838,353	2,571,250	3,267,103	（　0.9676） 3,161,249	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	79,031,225 円　　　　（　 823,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	ＲＣ3	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	160 ％	96 ㎡	9.0 m x 10.2 m	前面道路：区道　 2.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅（平均専有床面積４０㎡程度）と想定

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住居	45.00	75.0	33.75	4,800	162,000	1.0	162,000
							1.0	162,000
2～ 2	住居	55.00	85.0	46.75	4,900	229,075	1.0	229,075
							1.0	229,075
3～ 3	住居	50.00	80.0	40.00	5,000	200,000	1.0	200,000
							1.0	200,000
～

～

計		150.00	80.3	120.50		591,075		591,075
								591,075

⑨年額支払賃料	591,075 円　×　12ヶ月　＝　 7,092,900 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 120.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 289,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,382,100 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 369,105 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,012,995 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	591,075 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,615 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 591,075 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 143,918 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,162,528 円　　　　（　 74,610 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＳＫ（公）０３賃貸　　　　-1	6,158 ( 6,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	5,979	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,009 円/㎡　月額支払賃料（　 4,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＳＫ（公）０３賃貸　　　　-2	5,034 ( 4,925)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	4,358
c	ＳＳＫ（公）０３賃貸　　　　-3	4,992 ( 4,884)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	4,754

港 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,500 円	42,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	546,275 円	7,382,100　×　　　　 7.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 204,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 361,200 円	42,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,500 円	42,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,500 円	42,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,324,175 円　（　　　　　　 13,793 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9676

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,500,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,571,250 円（　　　　　 26,784 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,162,528 円
②総費用	1,324,175 円
③純収益　①－②	5,838,353 円
④建物等に帰属する純収益	2,571,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,267,103 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,161,249 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,930 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,031,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 823,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
港 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 -25

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　安本　光夫

印

TEL.

鑑定評価額

132,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,380,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区六本木３丁目２８番１｢六本木３－５－１６｣				②地積　(㎡)	96 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,160)
	1:1.2	住宅ＲＣ3	一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域	南2.7m区道	水道、ガス、下水	六本木 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

再開発エリアの背後に位置す
る住宅地域

街

路

基準方位北　２．７
ｍ区道

交通

施設

六本木駅東方

350m

法令

規制

２住居
(70,160)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

周辺は空地が見られ、将来的に共同住宅が多くなると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,460,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 836,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区内の商業地域背後の住宅地域である。需要者の中心は自用目的の個人・法人、不動産開発業者等の法
人である。コロナ禍により不動産取引は大幅に減少し、強気の販売価格設定もほとんど見られなくなっているが、都心
部の賃貸住宅の需要は依然として高く、土地需要も安定的である。街路条件等の地域要因や敷地規模により幅が見られ
、単価で１．２～１．６百万円／㎡、総額１～２．５億円程度の取引が多く見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は商業地域背後の戸建住宅を中心とする住宅地域にある。利便性や六本木アドレスに着目した取引が多く、
比準価格が説得力を有するが、周辺では共同住宅も見られることから、収益性についても考慮すべきである。従って比
準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,320,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[100.9]

[105.0]
100

1,370,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

株高や低金利が続いており、都心部の土地は
実需・投資需要共に安定的に推移している。
区内の人口は６～１１月は減少した。

周辺は空地が見られるが、現時点では特に地
域に影響を与える開発事業は見られない。

画地条件が良いため代替・競争関係にある他
の不動産と比較し、競争力は高い。個別的要
因に変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＡＳ（公）０３ -8	港区		貸家建付地	（　）	長方形	南3.8m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
b	ＨＴＲ（公）０３ -107	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.2m区道、中間画地		２住居高度3種最高24m (70,252)
c	ＨＴＲ（公）０３ -108	港区		更地	（　）	不整形	西4.2m区道、中間画地		１中専第三種高度地区 (70,168)
d	ＨＴＲ（公）０３ -117	港区		更地	（　）	長方形	北東2.3m道路、中間画地		２中専高度地区3種 (70,160)
e	ＮＳＫ（公）０３ -114	港区		建付地	（　）	ほぼ整形	東2m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,456,964	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,387,585	100 [ 96.8]	1,433,456	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,510,000
b	(　 ) 1,312,267	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,363,445	100 [ 108.2]	1,260,116		1,320,000
c	(　 ) 1,272,459	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	1,516,472	100 [ 99.8]	1,519,511		1,600,000
d	(　 ) 1,396,878	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	1,502,019	100 [ 102.9]	1,459,688		1,530,000
e	(　 ) 1,632,990	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,600,971	100 [ 115.1]	1,390,939		1,460,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,460,000 円／㎡]

港 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,308,676	1,402,616	5,906,060	2,571,250	3,334,810	（　0.9630） 3,211,422	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	80,285,550 円　　　　（　 836,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	ＲＣ3	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	160 ％	96 ㎡	9.0 m x 10.2 m	前面道路：区道　 2.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均４０㎡程度の１ＤＫタイプ

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	45.00	75.0	33.75	4,900	165,375	2.0	330,750
							1.0	165,375
2～ 2	住宅	55.00	85.0	46.75	5,000	233,750	2.0	467,500
							1.0	233,750
3～ 3	住宅	50.00	80.0	40.00	5,100	204,000	2.0	408,000
							1.0	204,000
～

～

計		150.00	80.3	120.50		603,125		1,206,250
								603,125

⑨年額支払賃料	603,125 円　×　12ヶ月　＝　 7,237,500 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 120.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 289,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,526,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 376,335 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,150,365 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,206,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,459 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 603,125 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 146,852 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,308,676 円　　　　（　 76,132 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-9	4,992 ( 4,879)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	5,044	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,115 円/㎡　月額支払賃料（　 5,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-10	4,962 ( 4,854)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,167
c	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-8	5,051 ( 4,942)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	5,169

港 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,500 円	42,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	624,716 円	7,526,700　×　　　　 8.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 204,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 361,200 円	42,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,500 円	42,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,500 円	42,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,402,616 円　（　　　　　　 14,611 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9630

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,500,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,571,250 円（　　　　　 26,784 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,308,676 円
②総費用	1,402,616 円
③純収益　①－②	5,906,060 円
④建物等に帰属する純収益	2,571,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,334,810 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,211,422 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,452 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,285,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 836,000 円／㎡）