鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＡＳ（公）０３ -8	港区		貸家建付地	（　）	長方形	南3.8m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
b	ＨＴＲ（公）０３ -116	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.8m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
c	ＨＴＲ（公）０３ -107	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.2m区道、中間画地		２住居高度3種最高24m (70,252)
d	ＨＴＲ（公）０３ -108	港区		更地	（　）	不整形	西4.2m区道、中間画地		１中専第三種高度地区 (70,168)
e	ＨＴＲ（公）０３ -117	港区		更地	（　）	長方形	北東2.3m道路、中間画地		２中専高度地区3種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,456,964	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,387,585	100 [ 100.0]	1,387,585	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,390,000
b	(　 ) 1,554,380	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	1,570,081	100 [ 103.0]	1,524,350		1,520,000
c	(　 ) 1,312,267	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,363,445	100 [ 111.4]	1,223,918		1,220,000
d	(　 ) 1,272,459	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	1,516,472	100 [ 103.0]	1,472,303		1,470,000
e	(　 ) 1,396,878	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	1,502,019	100 [ 105.5]	1,423,715		1,420,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,390,000 円／㎡]

港 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,597,672	1,428,366	6,169,306	2,486,550	3,682,756	（　0.9630） 3,546,494	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	88,662,350 円　　　　（　 943,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＲＣ3	145.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	160 ％	94 ㎡	8.6 m x 10.5 m	前面道路：区道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均２２㎡程度の１Ｋタイプ

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	90.0	45.00	4,700	211,500	2.0	423,000
							1.0	211,500
2～ 2	住宅	50.00	90.0	45.00	4,800	216,000	2.0	432,000
							1.0	216,000
3～ 3	住宅	45.00	90.0	40.50	4,900	198,450	2.0	396,900
							1.0	198,450
～

～

計		145.00	90.0	130.50		625,950		1,251,900
								625,950

⑨年額支払賃料	625,950 円　×　12ヶ月　＝　 7,511,400 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 130.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 313,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,824,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 391,230 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,433,370 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,251,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,893 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 625,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 152,409 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,597,672 円　　　　（　 80,826 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-5	5,004 ( 4,895)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,955	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,911 円/㎡　月額支払賃料（　 4,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-6	4,750 ( 4,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 94.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	4,460
c	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-7	4,997 ( 4,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	5,157

港 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,300 円	41,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	657,266 円	7,824,600　×　　　　 8.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 216,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 349,300 円	41,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,428,366 円　（　　　　　　 15,195 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9630

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,100,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 145.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,486,550 円（　　　　　 26,453 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,597,672 円
②総費用	1,428,366 円
③純収益　①－②	6,169,306 円
④建物等に帰属する純収益	2,486,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,682,756 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,546,494 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,729 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,662,350 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 943,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
港 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 -15

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　渡邉　佳則

印

TEL.

鑑定評価額

124,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,320,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,060,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区赤坂４丁目１１２２番｢赤坂４－１１－１８｣				②地積　(㎡)	94 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,160)
	1:1.2	住宅Ｓ3	中低層一般住宅、アパートが見られる住宅地域	北3.6m区道	水道、ガス、下水	赤坂 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 150 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　３
．６ｍ区道

交通

施設

赤坂駅北西方

550m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅や共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、当分の間現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 934,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港区内の赤坂、青山、麻布及び六本木地区等を中心とした普通住宅地域である。需要者の中心は、自用
目的の個人及び法人、または不動産業者等が予想される。利便性の高い住宅地域であり、従来より都心立地の住宅地と
して根強い人気がある。但し、昨今のコロナ禍の影響を受け地価は概ね横這い傾向にある。市場の中心価格帯は、土地
で７千万円～１億５千万円程度、土地建物で１億円～２億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅等が多い閑静な住宅地域で、自用目的での取引が中心である。比準価格は、市場の実勢を反映した
実証的で規範性の高い価格である。一方収益価格は、共同住宅として賃貸する場合の収益性を反映した理論的な価格で
ある。共同住宅としての賃貸需要も存在するが、居住の快適性や利便性、資産価値等を重視した自用目的の取引が中心
であることから比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はコロナ禍の影響により、依然として厳
しい状況にあるが、持ち直しの動きがみられ
る。但し、内外経済を下振れさせるリスクも
存在する。

旧来から交通利便性が高く、都心部の閑静な
優良住宅地域として熟成しており、地域要因
に特段の変動はない。

標準的画地で競争力は普通程度。個別的要因
に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＡＳ（公）０３ -8	港区		貸家建付地	（　）	長方形	南3.8m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
b	ＨＴＲ（公）０３ -116	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.8m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
c	ＷＴＮ（公）０３ -107	港区		更地	（　）	不整形	南東4.1m区道、北西2m、二方路		２住居 (70,218)
d	ＨＴＲ（公）０３ -107	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.2m区道、中間画地		２住居高度3種最高24m (70,252)
e	ＨＴＲ（公）０３ -108	港区		更地	（　）	不整形	西4.2m区道、中間画地		１中専第三種高度地区 (70,168)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,456,964	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,387,585	100 [ 100.0]	1,387,585	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,390,000
b	(　 ) 1,554,380	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	1,570,081	100 [ 111.1]	1,413,214		1,410,000
c	(　 ) 1,617,771	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	1,766,709	100 [ 122.8]	1,438,688		1,440,000
d	(　 ) 1,312,267	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,362,133	100 [ 95.5]	1,426,317		1,430,000
e	(　 ) 1,272,459	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	1,517,969	100 [ 108.2]	1,402,929		1,400,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,400,000 円／㎡]

港 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,342,338	1,191,297	6,151,041	2,504,700	3,646,341	（　0.9630） 3,511,426	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	87,785,650 円　　　　（　 934,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＲＣ3	145.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	160 ％	94 ㎡	8.6 m x 10.5 m	前面道路：区道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

コンパクトタイプの共同住宅（平均専有床面積２２㎡程度）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	50.00	90.0	45.00	4,450	200,250	2.0	400,500
							1.0	200,250
2～ 2	共同住宅	50.00	90.0	45.00	4,550	204,750	2.0	409,500
							1.0	204,750
3～ 3	共同住宅	45.00	90.0	40.50	4,600	186,300	2.0	372,600
							1.0	186,300
～

～

計		145.00	90.0	130.50		591,300		1,182,600
								591,300

⑨年額支払賃料	591,300 円　×　12ヶ月　＝　 7,095,600 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 130.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 469,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,565,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 378,270 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,187,130 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,182,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,235 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 591,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 143,973 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,342,338 円　　　　（　 78,110 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-5	5,004 ( 4,895)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	4,677	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,655 円/㎡　月額支払賃料（　 4,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-6	4,750 ( 4,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	4,612
c	ＹＡＳ（公）０３賃貸　　　　-7	4,997 ( 4,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	4,627

港 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,200 円	41,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	416,097 円	7,565,400　×　　　　 5.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 216,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 351,900 円	41,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,400 円	41,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,400 円	41,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,191,297 円　（　　　　　　 12,673 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9630

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,400,000 円	設計監理料率　 272,000 円／㎡　×　 145.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,504,700 円（　　　　　 26,646 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,342,338 円
②総費用	1,191,297 円
③純収益　①－②	6,151,041 円
④建物等に帰属する純収益	2,504,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,646,341 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,511,426 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,356 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,785,650 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 934,000 円／㎡）