鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＭＲ（公）０３ -18	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東30m都道、中間画地		商業高度地区40m (100,500)
b	ＴＭＲ（公）０３ -301	港区		更地	（　）	ほぼ台形	南9.8m区道、中間画地		２住居 (70,300)
c	ＯＳＹ（公）０３ -12	港区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西5.4m区道、北西5.5m、角地		２中専高度2種最高17m (80,200)
d	ＨＴＲ（公）０３ -203	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.1m区道、西7.9m、角地		商業高度地区最高40m (100,500)
e	ＮＫＭ（公）０３ -111	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南4m私道、中間画地		１中専 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,658,578	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,658,578	100 [ 105.1]	3,481,045	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	3,590,000
b	(　 ) 2,480,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,480,400	100 [ 99.0]	2,505,455		2,580,000
c	(　 ) 3,054,073	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,908,641	100 [ 93.1]	3,124,212		3,220,000
d	(　 ) 2,360,969	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,292,203	100 [ 108.1]	2,120,447		2,180,000
e	(　 ) 1,479,796	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,585,718	100 [ 93.0]	1,705,073		1,760,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,670,000 円／㎡]

港 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	77,270,360	13,263,402	64,006,958	20,748,000	43,258,958	（　0.9575） 41,420,452	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	1,183,441,486 円　　　　（　 1,870,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	442.63	ＲＣ4	1,283.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種24m	80 ％	300 ％	300 ％	633 ㎡	29.6 m x 23.0 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造４階建共同住宅　賃貸タイプ　３ＬＤＫ　７０㎡程度　平面駐車場

⑦有効率　 86.9 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	387.96	71.9	279.06	5,600	1,562,736	2.0	3,125,472
							1.0	1,562,736
2～ 2	住宅	378.96	92.1	348.84	5,700	1,988,388	2.0	3,976,776
							1.0	1,988,388
3～ 3	住宅	294.18	94.9	279.06	5,806	1,620,222	2.0	3,240,444
							1.0	1,620,222
4～ 4	住宅	222.64	93.4	208.02	6,100	1,268,922	2.0	2,537,844
							1.0	1,268,922
～

計		1,283.74	86.9	1,114.98		6,440,268		12,880,536
								6,440,268

⑨年額支払賃料	6,440,268 円　×　12ヶ月　＝　 77,283,216 円
⑩a共益費（管理費）	170 円／㎡　×　 1,114.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,274,559 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	79,557,775 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,977,889 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	75,579,886 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,880,536 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,365 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,440,268 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,568,109 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	77,270,360 円　　　　（　 122,070 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＭＲ（公）０３賃貸　　　　-1	5,145 ( 4,912)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,940 円/㎡　月額支払賃料（　 5,806 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＭＲ（公）０３賃貸　　　　-2	6,391 ( 6,368)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	6,748
c	ＴＭＲ（公）０３賃貸　　　　-3	4,016 ( 3,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,922

港 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,092,000 円	364,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	5,648,602 円	79,557,775　×　　　　 7.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,700,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,094,000 円	364,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	364,000 円	364,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	364,000 円	364,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,263,402 円　（　　　　　　 20,953 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9575

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	364,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,283.74 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,748,000 円（　　　　　 32,777 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	77,270,360 円
②総費用	13,263,402 円
③純収益　①－②	64,006,958 円
④建物等に帰属する純収益	20,748,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	43,258,958 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	41,420,452 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,435 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,183,441,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,870,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
港 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 -13

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　仲丸　智行

印

TEL.

鑑定評価額

1,610,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,550,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	2,060,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区元麻布２丁目１３８番９外｢元麻布２－３－２４｣				②地積　(㎡)	633 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種24m (80,300)
	1.5:1	共同住宅ＲＣ6	マンションのほか学校、病院が混在する住宅地域	南西15m区道、南東側道	水道、ガス、下水	広尾 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺には緑地や大使館が多い
高台に所在し、中層共同住宅
主体の環境に優れた住宅地域

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

広尾駅東方

700m

法令

規制

１住居
(70,300)
準防
高度地区3種24m

⑤地域要因の将
　来予測

大使館や著名な学校・病院があり、緑地も多い住環境と利便性に富んだ高台の住宅地域である。主に高価格帯の
中層マンションが建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後暫くは現状のまま推移してゆくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,670,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,520,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区の名声を有するエリアで中層共同住宅が多い住宅地域。需要者の中心は不動産会社、外国人を含む富
裕層等である。住環境と利便性に優れ、ブランド力も高いことから富裕層に人気がある。もともと需給がタイトであっ
た上に、コロナ禍にあっても富裕層の購買力や開発業者の資金力が低下しておらず、待機需要の顕在化もあって、地価
は安定している。取引の中心は標準地規模の土地で１６～１８億円程度、土地建物の総額で２０億円台と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は高価格帯の共同住宅が多い周辺類似地域の取引から求められ、中心的需要者の投資、実需の取引動機が反映
された実証的な価格である。収益価格は標準地の収益力に見合った適正な価格であるが、容積率の消化が日影規制によ
り制約を受けた結果、やや低位に試算された。ここでは高いブランド力に加え、コロナ禍にあっても需要が見込まれる
現状を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,280,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 89.9]

[103.0]
100

2,540,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港区の人口は７月から減少に転じる。コロナ
禍で春先から夏に土地取引、建築着工が落込
み、その後建築着工は回復するが、土地取引
は低迷している。

地域要因に特段の変動はみられない。中心的
需要者の所得が高いためコロナ禍による影響
は軽微で、利便性と住環境の良さから選好性
が衰えていない。

個別的要因に特段の変動はない。角地以外は
近隣地域では規模や日影規制からの制約を含
め平均的な画地で、近隣地域内での競争力は
普通程度である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＭＲ（公）０３ -301	港区		更地	（　）	ほぼ台形	南9.8m区道、中間画地		２住居 (70,300)
b	ＭＳＫ（公）０３ -201	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北6.1m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,244)
c	ＵＨＥ（公）０３ -6	港区		更地	（　）	台形	西9m区道、東2.7m、南2.6m、三方路		２中専高度地区3種 (70,300)
d	ＨＴＲ（公）０３ -122	港区		更地	（　）	不整形	南東4.5m私道、中間画地		２中専高度2種最高17m (70,180)
e	ＡＢＲ（公）０３ -403	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南東8.5m区道、中間画地		１中専高度地区2種22m (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,480,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,480,400	100 [ 97.0]	2,557,113	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	2,630,000
b	(　 ) 1,815,426	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,815,426	100 [ 63.3]	2,867,972		2,950,000
c	(　 ) 1,883,722	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,828,856	100 [ 70.0]	2,612,651		2,690,000
d	(　 ) 1,801,835	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,841,475	100 [ 71.9]	2,561,161		2,640,000
e	(　 ) 2,216,720	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	2,261,959	100 [ 79.5]	2,845,231		2,930,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -36.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,670,000 円／㎡]

港 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	69,182,165	13,362,352	55,819,813	20,349,000	35,470,813	（　0.9493） 33,672,443	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	962,069,800 円　　　　（　 1,520,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	442.63	ＲＣ4	1,283.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種24m	80 ％	300 ％	300 ％	633 ㎡	29.6 m x 21.5 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー向けの２ＬＤＫタイプ、平均専有面積が７０㎡程度の共同住宅を想定。想定建物の使用容積率が低いのは日影規制のため。

⑦有効率　 86.9 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	387.96	71.9	279.06	5,000	1,395,300	2.0	2,790,600
							1.0	1,395,300
2～ 2	住宅	378.96	92.1	348.84	5,100	1,779,084	2.0	3,558,168
							1.0	1,779,084
3～ 3	住宅	294.18	94.9	279.06	5,150	1,437,159	2.0	2,874,318
							1.0	1,437,159
4～ 4	住宅	222.64	93.4	208.02	5,300	1,102,506	2.0	2,205,012
							1.0	1,102,506
～

計		1,283.74	86.9	1,114.98		5,714,049		11,428,098
								5,714,049

⑨年額支払賃料	5,714,049 円　×　12ヶ月　＝　 68,568,588 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 1,114.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,675,952 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等の預り金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	71,244,540 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,562,227 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	67,682,313 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,428,098 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 108,567 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,714,049 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,391,285 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	69,182,165 円　　　　（　 109,293 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫＭ（公）０３賃貸　　　　-5	4,976 ( 4,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,238	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,217 円/㎡　月額支払賃料（　 5,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＫＭ（公）０３賃貸　　　　-6	6,845 ( 6,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	6,847
c	ＮＫＭ（公）０３賃貸　　　　-7	5,029 ( 4,920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,887

港 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,071,000 円	357,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	5,842,052 円	71,244,540　×　　　　 8.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,700,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,034,500 円	357,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	357,000 円	357,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	357,000 円	357,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,362,352 円　（　　　　　　 21,110 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9493

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	357,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 1,283.74 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,349,000 円（　　　　　 32,147 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	69,182,165 円
②総費用	13,362,352 円
③純収益　①－②	55,819,813 円
④建物等に帰属する純収益	20,349,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,470,813 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	33,672,443 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,195 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 962,069,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,520,000 円／㎡）