別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 中央 5-53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中央 5-53 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　彦坂　正博 印  TEL.

鑑定評価額 2,590,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 12,740,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中央区銀座８丁目１０９番７ ｢銀座８－６－２０｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,700) 防火 （その他） 地区計画等 高度利用地区 (100,800) 1:2 店舗 Ｓ8F1B 中高層の店舗、店舗 兼事務所が建ち並ぶ 商業地域 北西14.5m区道 水道、ガス、下水 新橋 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗ビルの敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 並木通り沿いに、中高層の店 舗ビル、店舗兼事務所ビル等 が建ち並ぶ商業地域 街 路 １４．５ｍ区道 交通 施設 新橋駅北東方 200m 法令 規制 商業 (100,700) 防火  地区計画等 高度利用地区 ⑤地域要因の将 　来予測 並木通り沿いの商業地域で、築年の経過したソシアル系の店舗ビルが多いが、今後も一定の繁華性を有する商業 地域として推移していくと予測する。会食・接待需要の減少で店舗の収益力が低下し、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 地区計画・高度利用地区を活用した高層店舗ビルの敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 15,100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　 13,600,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、銀座地区及び有楽町地区の幹線道路背後の店舗を中心とした高度商業地域並びに準高度商業地域と把握 する。主な需要者は国内外の投資家、不動産会社及び事業法人になるものと想定される。銀座ブランドの投資適格物件 に対する需要は底堅いものの、訪日外国人の減少及び会食・接待需要の減少により、飲食店を中心とした店舗の収益力 が低下し、同一需給圏の地価は下落傾向にある。取引総額としては、十数億円規模が取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主たる需要者は、国内外の投資家、不動産会社及び事業法人が中心であり、当該需要者は主に投資物件としての利用を 目的とする取引が多い。それゆえ当該需要者は主に不動産の収益性に着目して取引意思を決定するが、銀座地区におい ては代替・競争関係にある不動産の取引価格にも着目して取引意思が決定されることも多い。以上より、比準価格と収 益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中央 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　 32,200,000 円／㎡ [ 91.0] 100 100 [108.2] 100 [195.0] [103.0] 100 14,300,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　 16,400,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は依然として厳しい状況で、投資家の物 件取得意欲は依然として高いが、先行き不透 明感も強く、都心の地価は全体的にやや弱含 み傾向にある。 銀座地区における並木通り沿いの商業地域で ある。会食・接待需要の減少で飲食店を中心 とした店舗の収益力が低下し、地価は下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +99.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -12.8 ％  ％