鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取４ -112	中央区		底地	（　）	長方形	北東36m都道、南東27m、北西8m、南西4.5m、四方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
b	ＴＫ１－公３取４ -114	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西27m国道、南東8m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,900)
c	ＴＫ１－公３取４ -119	中央区		貸家建付地	（　）	台形	北西27m国道、北東14.6m、南東20.8m、南西14.6m、四方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (100,1360)
d	ＴＫ１－公３取４ -103	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西14.5m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
e	ＴＫ１－公３取４ -2	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m国道、北西8m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 33,184,666) 41,480,833	100 [ 100.0]	[ 94.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.9]	36,669,212	100 [ 85.0]	43,140,249	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 +8.0 その他　 0.0 　　　[ 115.6] 　　　　 100	49,900,000
b	(　 ) 43,654,258	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	39,251,802	100 [ 90.0]	43,613,113		50,400,000
c	(　 ) 69,062,948	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 125.4]	55,074,121	100 [ 117.6]	46,831,736		54,100,000
d	(　 ) 29,529,635	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	26,662,680	100 [ 76.0]	35,082,474		40,600,000
e	(　 ) 27,520,616	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.7]	25,515,803	100 [ 90.0]	28,350,892		32,800,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 +14.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,500,000 円／㎡]

中央 5-41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	824,225,507	197,410,171	626,815,336	92,364,000	534,451,336	（　0.9505） 507,995,995	（ 3.2 - 0.4 ） 2.8％
	⑧収益価格	18,142,714,107 円　　　　（　 41,700,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-41　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	387.00	Ｓ12F1B	5,021.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等高度利用地区	100 ％	800 ％	1,084 ％	435 ㎡	18.4 m x 23.7 m	前面道路：都道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

高度利用地区による容積率割増を前提に、地下１階から３階は店舗、４階以上は店舗・事務所（いずれもフロア貸）を想定

⑦有効率　 74.3 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	337.86	57.3	193.74	20,000	3,874,800	12.0	46,497,600
							0.0	0
1～ 1	店舗	387.00	34.3	132.66	59,000	7,826,940	12.0	93,923,280
							0.0	0
2～ 3	店舗	387.00	78.9	305.34	38,000	11,602,920	12.0	139,235,040
							0.0	0
4～12	店舗事務所	387.00	80.1	310.14	10,500	3,256,470	12.0	39,077,640
							0.0	0
塔屋～		39.42

計		5,021.28	74.3	3,728.34		64,215,810		770,589,720
								0

⑨年額支払賃料	64,215,810 円　×　12ヶ月　＝　 770,589,720 円
⑩a共益費（管理費）	1,500 円／㎡　×　 3,728.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 67,110,120 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	65,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 14,040,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	837,699,840 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 14,040,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 34,911,994 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	816,827,846 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	770,589,720 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,397,661 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	824,225,507 円　　　　（　 1,894,771 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃１０　　　　-16	11,572 ( 10,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	12,181	対象基準階の　月額実質賃料　　 10,605 円/㎡　月額支払賃料（　 10,500 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＴＫ１－公３賃１０　　　　-17	7,930 ( 7,864)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	9,781
c	ＴＫ１－公３賃１０　　　　-18	9,846 ( 9,379)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	10,427

中央 5-41　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,600,000 円	1,720,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	48,549,171 円	851,739,840　×　　　　 5.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,161,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,620,000 円	1,720,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,720,000 円	1,720,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,720,000 円	1,720,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	14,040,000 円	外部駐車場（６５，０００円×１８台）

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 197,410,171 円　（　　　　　　 453,816 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,720,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 5,021.28 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0537	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0347 ×　 40 ％　＋　0.0498 × 30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	92,364,000 円（　　　　　 212,331 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	824,225,507 円
②総費用	197,410,171 円
③純収益　①－②	626,815,336 円
④建物等に帰属する純収益	92,364,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	534,451,336 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	507,995,995 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,167,807 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,142,714,107 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,700,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
中央 5-41　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-41

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　高井　猛史

印

TEL.

鑑定評価額

19,900,000,000 円

１㎡当たりの価格

45,700,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	34,390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区銀座５丁目１０３番１６｢銀座５－４－３｣				②地積　(㎡)	435 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等高度利用地区 (100,1084)
	1:1.2	店舗兼事務所ＳＲＣ8F2B	高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ中心商業地域	北東36m都道、南東側道	水道、ガス、下水	銀座近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 50 ｍ、南 25 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

内外のブランド店舗が建ち並
ぶ銀座地区の中心的な地域

街

路

３６ｍ都道

交通

施設

銀座駅近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

銀座地区の代表的な地域であり、周辺地域では建替え事業等により機能更新が行われている。地域的選好性は極
めて高く、ブランド価値を維持しつつ、発展していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高度利用地区による容積割増前提の高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,400,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、銀座地区の中央通りや晴海通り等の主要幹線道路沿いで繁華性の極めて高い高度商業地域である。中心
となる需要者は、大手不動産会社や不動産投資ファンドのほか資本力を有する国内外の一般事業法人等である。銀座地
区の強いブランド力から国内外の需要は強いものの、コロナ禍の影響等から地価は下落基調である。土地総額水準は、
規模により様々であるが、概ね数百億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性を有する取引事例を適切に要因比較等を行い求められており市場の実態を反映している。収益価格も
建物想定や各種諸元について規範性は高い。銀座地区は格別のブランド力を有し、所有によるステータスの向上等を企
図して、より市場動向を重視して取引が行われるという地域特性を有している。以上より、本件では比準価格と収益価
格を相互に関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、本件鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 43,300,000 円／㎡

[ 92.1]
100

100
[108.0]

100
[ 93.2]

[115.6]
100

45,800,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 49,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

堅調な不動産需要及び良好な資金調達環境等
にあるが、コロナ禍の影響から店舗性の強い
商業地価は下落傾向にある。

銀座地区は、コロナ禍の影響により店舗系商
業地については特に市況の悪化が認められる
。

個別的要因による特段の変動はない。

行政　　　　　　 +8.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-8.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取４ -2	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m国道、北西8m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
b	ＴＫ１－公３取４ -112	中央区		底地	（　）	長方形	北東36m都道、南東27m、北西8m、南西4.5m、四方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
c	ＴＫ１－公３取４ -103	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西14.5m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
d	ＴＫ１－公３取４ -6	中央区		建付地	（　）	長方形	南東8m区道、北西4m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,520,616	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.7]	25,515,803	100 [ 72.8]	35,049,180	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 +8.0 その他　 0.0 　　　[ 115.6] 　　　　 100	40,500,000
b	(　 33,184,666) 41,480,833	100 [ 100.0]	[ 94.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.9]	36,669,212	100 [ 85.0]	43,140,249		49,900,000
c	(　 ) 29,529,635	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	26,662,680	100 [ 62.5]	42,660,288		49,300,000
d	(　 ) 19,772,319	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.6]	21,537,705	100 [ 48.6]	44,316,265		51,200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 -10.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,000,000 円／㎡]

中央 5-41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	854,047,657	213,132,621	640,915,036	100,956,000	539,959,036	（　0.9346） 504,645,715	（ 3.3 - 0.5 ） 2.8％
	⑧収益価格	18,023,061,250 円　　　　（　 41,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-41　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	387.00	Ｓ12F1B	5,021.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等高度利用地区	100 ％	800 ％	1,084 ％	435 ㎡	18.4 m x 23.7 m	前面道路：都道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

容積率３００％割増を前提に、Ｂ１階から地上７階までを店舗、他の階を店舗・事務所（いずれもフロア貸し）、隔地駐車場を想定

⑦有効率　 74.3 ％
の理由

高層店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	337.86	57.3	193.74	14,500	2,809,230	12.0	33,710,760
							0.0	0
1～ 3	店舗	387.00	64.0	247.78	47,000	11,645,660	12.0	139,747,920
							0.0	0
4～ 7	店舗	387.00	80.1	310.14	11,000	3,411,540	12.0	40,938,480
							0.0	0
8～12	事務所・店舗	387.00	80.1	310.14	10,000	3,101,400	12.0	37,216,800
							0.0	0
塔屋～		39.42

計		5,021.28	74.3	3,728.34		66,899,370		802,792,440
								0

⑨年額支払賃料	66,899,370 円　×　12ヶ月　＝　 802,792,440 円
⑩a共益費（管理費）	1,363 円／㎡　×　 3,728.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 60,980,729 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の共益費水準より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	60,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	863,773,169 円　　×　　 3.3 ％＋　　　 12,960,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 30,448,515 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	846,284,654 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	802,792,440 円　×　　 96.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,763,003 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	854,047,657 円　　　　（　 1,963,328 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃８　　　　-30	11,218 ( 10,890)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	11,808	対象基準階の　月額実質賃料　　 11,110 円/㎡　月額支払賃料（　 11,000 円/㎡）　基準階 6 F B
b	ＴＫ１－公３賃８　　　　-31	8,216 ( 7,881)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	10,955
c	ＴＫ１－公３賃８　　　　-32	9,932 ( 9,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	10,566

中央 5-41　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,640,000 円	1,880,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	66,631,721 円	876,733,169　×　　　　 7.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,160,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 15,980,000 円	1,880,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,880,000 円	1,880,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,880,000 円	1,880,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	12,960,000 円	隔地駐車場使用料（月額６万円×１８台）

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 213,132,621 円　（　　　　　　 489,960 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9346

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,880,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 5,021.28 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0537	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0347 ×　 40 ％　＋　0.0499 × 30 ％　＋ 0.0829 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	100,956,000 円（　　　　　 232,083 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	854,047,657 円
②総費用	213,132,621 円
③純収益　①－②	640,915,036 円
④建物等に帰属する純収益	100,956,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	539,959,036 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	504,645,715 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,160,105 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,023,061,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,400,000 円／㎡）