鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取４ -105	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西27m国道、中間画地		商業高度利用地区地区計画等 (100,850)
b	ＴＫ１－公３取４ -2	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m国道、北西8m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
c	ＴＫ１－公３取４ -6	中央区		建付地	（　）	長方形	南東8m区道、北西4m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,700)
d	ＴＫ１－公３取１ -2	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西21m区道、北西7.2m、角地		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
e	ＴＫ１－公３取１１ -1	中央区		更地	（　）	長方形	北西8m区道、中間画地		商業地区計画等高度利用地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,063,048	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	20,753,297	100 [ 121.2]	17,123,182	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 +2.0 その他　 0.0 　　　[ 110.2] 　　　　 100	18,900,000
b	(　 ) 27,520,616	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.7]	25,515,803	100 [ 141.8]	17,994,219		19,800,000
c	(　 ) 19,772,319	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.7]	19,752,081	100 [ 98.7]	20,012,240		22,100,000
d	(　 ) 10,234,531	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	9,513,240	100 [ 60.7]	15,672,554		17,300,000
e	(　 ) 13,606,746	100 [ 100.0]	[ 92.4] 100	100 [ / ]	100 [ 109.0]	11,534,526	100 [ 78.1]	14,768,919		16,300,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.3	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 -10.4	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.3	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.63	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,700,000 円／㎡]

中央 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,015,790,117	543,846,066	1,471,944,051	358,496,000	1,113,448,051	（　0.9018） 1,004,107,452	（ 3.4 - 0.5 ） 2.9％
	⑧収益価格	34,624,394,897 円　　　　（　 15,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,344.00	Ｓ15F2B	22,073.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区地区計画等	100 ％	800 ％	898 ％	2,237 ㎡	30.8 m x 65.3 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階から２階は店舗、３階以上は事務所（いずれもフロア貸し）。地下２階に機械式駐車場２５台を想定した。

⑦有効率　 70.1 ％
の理由

高層の店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場ほか	842.40

地下 1～ 1	店舗	1,302.00	62.8	817.60	10,400	8,503,040	12.0	102,036,480
							0.0	0
1～ 1	店舗	1,344.00	5.5	73.50	16,000	1,176,000	12.0	14,112,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	1,113.00	57.4	639.10	10,200	6,518,820	12.0	78,225,840
							0.0	0
3～15	事務所	1,344.00	79.9	1,073.36	10,200	10,948,272	10.0	109,482,720
							0.0	0

計		22,073.40	70.1	15,483.88		158,525,396		1,617,649,680
								0

⑨年額支払賃料	158,525,396 円　×　12ヶ月　＝　 1,902,304,752 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 15,483.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 167,225,904 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 15,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,069,530,656 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 15,000,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 84,281,226 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,000,249,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,617,649,680 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,529,437 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,250,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 11,250 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,015,790,117 円　　　　（　 901,113 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃１５　　　　-40	9,716 ( 9,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	9,716	対象基準階の　月額実質賃料　　 10,285 円/㎡　月額支払賃料（　 10,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公３賃１５　　　　-41	9,756 ( 9,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	10,269
c	ＴＫ１－公３賃１５　　　　-42	11,572 ( 10,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	10,715

中央 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	19,770,000 円	6,590,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	208,453,066 円	2,084,530,656　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 246,428,000 円
	建物　　　　　　　　　 56,015,000 円	6,590,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	6,590,000 円	6,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,590,000 円	6,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 543,846,066 円　（　　　　　　 243,114 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9018

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,590,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 22,073.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0544	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 × 30 ％　＋ 0.0835 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	358,496,000 円（　　　　　 160,257 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,015,790,117 円
②総費用	543,846,066 円
③純収益　①－②	1,471,944,051 円
④建物等に帰属する純収益	358,496,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,113,448,051 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,004,107,452 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 448,863 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,624,394,897 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,500,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
中央 5-33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-33

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　松岡　貴史

印

TEL.

鑑定評価額

38,000,000,000 円

１㎡当たりの価格

17,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	14,000,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月31日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区京橋１丁目６番１外｢京橋１－６－１｣				②地積　(㎡)	2,237 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）高度利用地区地区計画等 (100,1030)
	1:2	店舗、事務所兼駐車場等ＳＲＣ11F6B	中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西27m国道、三方路	水道、ガス、下水	京橋 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中央通りに面する高層の店舗
兼事務所ビルが建ち並ぶ高度
商業地域

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

京橋駅北東方

100m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
高度利用地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ中央通りに面した古くからの業務高度商業地域である。近年では同一沿線上
での再開発事業等も進展しており地域の機能更新が進んでいる。地価水準は若干下落している。

(3)最有効使用の判定

総合設計制度を活用した高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +8.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 18,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,400,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

中央通りに面する京橋地区の業務系高度商業地においては中心的な立地である。フロアあたりの規模が数百坪単位の比
較的規模の大きい事務所であれば家賃負担力が比較的高いテナントの募集が可能な地域といえる。近年、古いビルの建
替事業や再開発事業が伸展している地域であり新築物件の供給が続くものの、家賃水準は安定して推移している。需要
の多い大規模物件の中心価格帯は土地価格の総額として数百億円台となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

大手町エリアには及ばないものの、安定的に収益をあげうる地域であるため、機関投資家、投資ファンドの他、自社ビ
ル利用を目的とした土地需要も見込める地域である。規模がやや大きな画地が多く高度利用が可能な地域であるが、土
地の供給が少ない地域であり、希少性による買い進みも考えられる。以上より比準価格と収益価格を関連付け鑑定評価
額を表記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 17,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種経済指標は上下に振れ続けており方向性
の見えづらい傾向にある。コロナ禍の収束が
期待されるもの、その時期は予測困難である
。

周辺において再開発事業や古いビルの建替が
伸展している。新型コロナウイルス感染症の
影響により地価は下落傾向にある。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１６ -110	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北東33m区道、南東9m、南西8m、三方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
b	ＴＫ１－公３取８ -110	中央区		建付地	（　）	長方形	南西15m区道、南東2m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
c	ＴＫ１－公３取４ -105	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西27m国道、中間画地		商業高度利用地区地区計画等 (100,850)
d	ＴＫ１－公３取４ -113	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東44m都道、北西11m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,936,799	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	10,991,310	100 [ 65.7]	16,729,543	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 +2.0 その他　 0.0 　　　[ 110.2] 　　　　 100	18,400,000
b	(　 ) 10,595,358	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	12,157,270	100 [ 69.1]	17,593,734		19,400,000
c	(　 ) 21,063,048	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	20,753,297	100 [ 126.3]	16,431,747		18,100,000
d	(　 ) 12,668,973	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.2]	10,868,885	100 [ 65.7]	16,543,204		18,200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,500,000 円／㎡]

中央 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,067,422,474	577,669,661	1,489,752,813	362,450,000	1,127,302,813	（　0.9156） 1,032,158,456	（ 3.4 - 0.4 ） 3.0％
	⑧収益価格	34,405,281,867 円　　　　（　 15,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,344.00	Ｓ15F2B	22,073.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区地区計画等	100 ％	800 ％	898 ％	2,237 ㎡	30.8 m x 65.3 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１Ｆから２Ｆが店舗等、３Ｆ以上が事務所（分割もしくはフロア貸し）。Ｂ２Ｆは駐車場５７台。総合設計制度適用。

⑦有効率　 70.1 ％
の理由

同種の店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,344.00	5.5	73.50	15,300	1,124,550	12.0	13,494,600
							0.0	0
2～ 2	事務所	1,113.00	57.4	639.10	11,000	7,030,100	12.0	84,361,200
							0.0	0
3～15	事務所	1,344.00	79.9	1,073.30	10,082	10,821,011	10.0	108,210,110
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	1,302.00	62.8	817.60	10,100	8,257,760	12.0	99,093,120
							0.0	0
地下 2～ 2	駐車場	842.40

計		22,073.40	70.1	15,483.10		157,085,553		1,603,680,350
								0

⑨年額支払賃料	157,085,553 円　×　12ヶ月　＝　 1,885,026,636 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 15,483.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 224,814,612 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の事務所共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 57 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 34,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,109,841,248 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 34,200,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 92,033,332 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,052,007,916 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,603,680,350 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,363,258 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,700,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 51,300 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,067,422,474 円　　　　（　 924,194 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃１１　　　　-22	13,152 ( 13,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	10,869	対象基準階の　月額実質賃料　　 10,166 円/㎡　月額支払賃料（　 10,082 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公３賃４　　　　-31	7,015 ( 6,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	10,021
c	ＴＫ１－公３賃６　　　　-24	9,608 ( 9,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	9,608

中央 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	19,770,000 円	6,590,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	242,276,661 円	2,144,041,248　×　　　　 11.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 246,428,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 56,015,000 円	6,590,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	6,590,000 円	6,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,590,000 円	6,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 577,669,661 円　（　　　　　　 258,234 円／㎡）　　（経費率　　 27.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9156

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,590,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 22,073.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0550	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	362,450,000 円（　　　　　 162,025 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,067,422,474 円
②総費用	577,669,661 円
③純収益　①－②	1,489,752,813 円
④建物等に帰属する純収益	362,450,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,127,302,813 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,032,158,456 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 461,403 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,405,281,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,400,000 円／㎡）