鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１１ -110	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東27m都道、北東15m、北西8m、三方路		商業駐車場整備地区高度利用地区 (100,1100)
b	ＴＫ１－公３取１ -2	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西21m区道、北西7.2m、角地		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
c	ＴＫ１－公３取１２ -1	中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	南22m区道、南西8m、北東4m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,685)
d	ＴＫ１－公３取２ -108	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南西14m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
e	ＴＫ１－公３取１６ -110	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北東33m区道、南東9m、南西8m、三方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,513,225	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.4]	11,902,380	100 [ 101.1]	11,772,878	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 +8.0 その他　 0.0 　　　[ 115.6] 　　　　 100	13,600,000
b	(　 ) 10,234,531	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	9,513,240	100 [ 77.9]	12,212,118		14,100,000
c	(　 ) 7,250,616	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.3]	8,174,796	100 [ 68.3]	11,968,955		13,800,000
d	(　 ) 8,847,440	100 [ 100.0]	[ 92.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	8,341,872	100 [ 71.5]	11,666,954		13,500,000
e	(　 ) 11,936,799	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	10,991,310	100 [ 91.2]	12,051,875		13,900,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.44	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -17.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.6	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.69	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 13,800,000 円／㎡]

中央 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,499,770,929	424,085,372	1,075,685,557	425,700,000	649,985,557	（　0.9318） 605,656,542	（ 3.4 - 0.4 ） 3.0％
	⑧収益価格	20,188,551,400 円　　　　（　 11,700,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、ホテル兼事務所	1,512.28	Ｓ14F1B	20,296.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等高度利用地区	100 ％	800 ％	1,100 ％	1,724 ㎡	41.0 m x 49.0 m	前面道路：都道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～６階事務所、７階以上ホテル、地下駐車場の高層賃貸建物を想定した。

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

同一規模・用途建物の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	1,135.00

1～ 1	店舗	1,507.40	27.6	416.00	11,000	4,576,000	12.0	54,912,000
							0.0	0
2～ 6	事務所	1,490.90	84.0	1,251.90	9,000	11,267,100	10.0	112,671,000
							0.0	0
7～ 7	ホテル	1,445.80	100.0	1,445.80	5,400	7,807,320	10.0	78,073,200
							0.0	0
8～14	ホテル	1,250.56	100.0	1,250.56	5,400	6,753,024	10.0	67,530,240
							0.0	0

計		20,296.62	83.1	16,875.22		115,989,988		1,169,051,880
								0

⑨年額支払賃料	115,989,988 円　×　12ヶ月　＝　 1,391,879,856 円
⑩a共益費（管理費）	598 円／㎡　×　 16,875.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 121,096,579 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	店舗、事務所につき１５１２円／㎡と査定し、全体に振り分け
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	60,000 円／台　×　 58 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 41,760,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,512,976,435 円　　×　　 4.1 ％＋　　　 41,760,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 66,208,034 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,488,528,401 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,169,051,880 円　×　　 95.9 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,211,208 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,480,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 31,320 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,499,770,929 円　　　　（　 869,937 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃６　　　　-24	9,608 ( 9,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	9,150	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,075 円/㎡　月額支払賃料（　 9,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公３賃１１　　　　-22	13,152 ( 13,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	9,565
c	ＴＫ１－公３賃１５　　　　-40	9,716 ( 9,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	8,833

中央 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	23,220,000 円	7,740,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	186,568,372 円	1,554,736,435　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 133,027,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 65,790,000 円	7,740,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,740,000 円	7,740,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,740,000 円	7,740,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 424,085,372 円　（　　　　　　 245,989 円／㎡）　　（経費率　　 28.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9318

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,740,000,000 円	設計監理料率　 370,000 円／㎡　×　 20,296.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0550	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	425,700,000 円（　　　　　 246,926 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,499,770,929 円
②総費用	424,085,372 円
③純収益　①－②	1,075,685,557 円
④建物等に帰属する純収益	425,700,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	649,985,557 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	605,656,542 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 351,309 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,188,551,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,700,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
中央 5-28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-28

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　砂野　明俊

印

TEL.

鑑定評価額

22,400,000,000 円

１㎡当たりの価格

13,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	9,270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区八重洲２丁目１０番１外｢八重洲２－１０－１７｣				②地積　(㎡)	1,724 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）高度利用地区地区計画等 (100,1100)
	不整形 1:1.2	事務所ＳＲＣ12F4B	高層事務所ビルの中、駐車場も見られる商業地域	北西36m都道、三方路	水道、ガス、下水	有楽町 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層の店舗等兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣地域を含んだ大規模な建
替え事業が予定されている。

街

路

３６ｍ都道

交通

施設

有楽町駅北東方

320m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
高度利用地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

東京駅勢圏で拠点性が高く、周辺で再開発事業や建替え事業が進捗しているが、新型コロナウイルス感染症の影
響で、働き方の多様化によるオフィス需要の不透明感、観光需要の低迷が地価を弱含ませる可能性がある。

(3)最有効使用の判定

高度利用地区を活用した高層店舗等兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 13,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,500,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として八重洲地区など大手企業本社、店舗、ホテル等が集積する高度商業地域であり、そのほか都心５
区などの主要駅付近で大規模事務所が高度に集積する地域にも一定の価格牽連性が認められる。主たる需要者は高い資
金調達力を有する国内外の機関投資家、大手不動産業者や事業会社等であり、一棟全体の取引から区分建物や共有持分
等取引対象がまちまちであって、再開発目的など取引目的も多様であるため、価格帯は大きく分散し、一様ではない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は大規模の店舗付事務所等が集積する高度商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性の
みならず、業務利便性、周辺の企業業種や集積度のほか、地域の名声をも重視している。したがって、各試算価格の再
吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と投
資採算性を反映した収益価格を相互に関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,500,000 円／㎡

[ 97.1]
100

100
[110.2]

100
[138.6]

[115.6]
100

12,900,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 13,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

投資資金は堅調で、都心の優良不動産には根
強い需要がみられるが、新型コロナウイルス
感染症による実体経済及び不動産市場への影
響が懸念される。

周辺の再開発事業は進捗しているが、新型コ
ロナウイルス感染症による実体経済への影響
やオフィス需要の不透明状況等から、地価下
落に転じた。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 +2.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１６ -6	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西44m都道、北東6m、南東3m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
b	ＴＫ１－公３取４ -1	中央区		貸家建付地	（　）	台形	北西16m区道、東44m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
c	ＴＫ１－公３取１６ -7	中央区		建付地	（　）	不整形	南西9.4m区道、南東4m、角地		商業地区計画等高度利用地区 (100,700)
d	ＴＫ１－公３取１１ -110	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東27m都道、北東15m、北西8m、三方路		商業駐車場整備地区高度利用地区 (100,1100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 8,229,210	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	7,644,705	100 [ 63.1]	12,115,222	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 +8.0 その他　 0.0 　　　[ 115.6] 　　　　 100	14,000,000
b	(　 ) 7,671,075	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,261,951	100 [ 67.2]	10,806,475		12,500,000
c	(　 ) 7,430,546	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	7,051,144	100 [ 57.8]	12,199,211		14,100,000
d	(　 ) 14,513,225	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.4]	11,902,380	100 [ 104.0]	11,444,596		13,200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.44	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 13,500,000 円／㎡]

中央 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,493,857,934	373,204,609	1,120,653,325	414,150,000	706,503,325	（　0.9156） 646,874,444	（ 3.4 - 0.4 ） 3.0％
	⑧収益価格	21,562,481,467 円　　　　（　 12,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、ホテル兼事務所	1,512.28	Ｓ14F1B	20,296.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区地区計画等	100 ％	800 ％	1,100 ％	1,724 ㎡	44.0 m x 49.0 m	前面道路：都道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～６階事務所、７階以上はホテル、地下駐車場は荷捌・身障者用のほか機械式駐車場と想定

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

類似建物のほか、建築士の意見を参考

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,507.40	27.6	416.00	11,000	4,576,000	12.0	54,912,000
							0.0	0
2～ 6	事務所	1,490.90	84.0	1,251.90	9,000	11,267,100	10.0	112,671,000
							0.0	0
7～ 7	ホテル	1,445.80	100.0	1,445.80	5,300	7,662,740	10.0	76,627,400
							0.0	0
8～14	ホテル	1,250.56	100.0	1,250.56	5,300	6,627,968	10.0	66,279,680
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	1,135.00

計		20,296.62	83.1	16,875.22		114,970,016		1,158,852,160
								0

⑨年額支払賃料	114,970,016 円　×　12ヶ月　＝　 1,379,640,192 円
⑩a共益費（管理費）	598 円／㎡　×　 16,875.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 121,096,579 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	店舗、事務所について、周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 64 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 38,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,500,736,771 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 38,400,000 円　　×　　 30.0 ％　＝　　 56,542,103 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,482,594,668 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,158,852,160 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,240,866 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,200,000 円　×　　 70.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 22,400 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,493,857,934 円　　　　（　 866,507 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃６　　　　-23	11,896 ( 11,798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	9,632	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,075 円/㎡　月額支払賃料（　 9,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公３賃６　　　　-25	9,341 ( 9,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	9,025
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

中央 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	22,590,000 円	7,530,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	138,522,309 円	1,539,136,771　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 133,027,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 64,005,000 円	7,530,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,530,000 円	7,530,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,530,000 円	7,530,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 373,204,609 円　（　　　　　　 216,476 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9156

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,530,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 20,296.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0550	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	414,150,000 円（　　　　　 240,226 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,493,857,934 円
②総費用	373,204,609 円
③純収益　①－②	1,120,653,325 円
④建物等に帰属する純収益	414,150,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	706,503,325 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	646,874,444 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 375,217 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,562,481,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,500,000 円／㎡）