鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取６ -101	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m区道、南東6m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
b	ＴＫ１－公３取４ -102	中央区		建付地	（　）	不整形	北東11m区道、北西6m、角地		商業地区計画等 (100,500)
c	ＴＫ１－公３取８ -107	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,667)
d	ＴＫ１－公３取１３ -105	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,795,784	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,748,249	100 [ 93.1]	1,877,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,880,000
b	(　 ) 2,558,021	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	2,517,458	100 [ 98.0]	2,568,835		2,570,000
c	(　 ) 2,038,265	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.0]	1,873,000	100 [ 96.0]	1,951,042		1,950,000
d	(　 ) 1,923,301	100 [ 100.0]	[ 95.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,829,059	100 [ 97.6]	1,874,036		1,870,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,900,000 円／㎡]

中央 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,745,876	9,384,729	25,361,147	15,028,800	10,332,347	（　0.9396） 9,708,273	（ 4.0 - 0.2 ） 3.8％
	⑧収益価格	255,480,868 円　　　　（　 1,740,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	109.01	Ｓ8	773.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	147 ㎡	9.5 m x 16.5 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、上層階が事務所で、いずれもフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	96.65	61.6	59.57	6,000	357,420	12.0	4,289,040
							0.0	0
2～ 8	事務所	96.65	93.4	90.25	3,532	318,763	6.0	1,912,578
							0.0	0
～

～

～

計		773.20	89.4	691.32		2,588,761		17,677,086
								0

⑨年額支払賃料	2,588,761 円　×　12ヶ月　＝　 31,065,132 円
⑩a共益費（管理費）	606 円／㎡　×　 691.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,027,279 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の共益費水準より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,092,411 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,515,881 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,576,530 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,677,086 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 169,346 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,745,876 円　　　　（　 236,367 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃８　　　　-1	4,326 ( 4,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	3,618	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,550 円/㎡　月額支払賃料（　 3,532 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＴＫ１－公３賃８　　　　-2	3,589 ( 3,568)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,699
c	ＴＫ１－公３賃８　　　　-3	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,334

中央 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	744,000 円	248,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,619,829 円	36,092,411　×　　　　 12.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,416,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,108,000 円	248,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	248,000 円	248,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	248,000 円	248,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,384,729 円　（　　　　　　 63,842 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9396

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	248,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 773.20 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,028,800 円（　　　　　 102,237 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,745,876 円
②総費用	9,384,729 円
③純収益　①－②	25,361,147 円
④建物等に帰属する純収益	15,028,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,332,347 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,708,273 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,043 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 255,480,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,740,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
中央 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-20

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　米山　王伯

印

TEL.

鑑定評価額

268,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,820,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区日本橋人形町２丁目２１番１０｢日本橋人形町２－２１－１０｣				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
	1:2	店舗、事務所兼住宅Ｓ7	中高層の店舗、事務所ビル等が多い商業地域	南東15m区道	水道、ガス、下水	人形町 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中高層の店舗兼事務所、店舗
兼共同住宅等が建ち並ぶ甘酒
横丁沿いの商業地域

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

人形町駅東方

160m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

古くから成熟している商業地域であるが、将来的には、徐々に住宅転用が進むものと予測される。コロナ禍によ
り先行きの不透明感が高まっており、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,950,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,710,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、人形町地区を中心とする、中央区の中部から北部にかけてのエリアのうち、繁華性の比較的高い圏域。
典型的な需要者としては、収益目的の投資家が想定される。大規模画地については、マンションデベロッパーやＪ－Ｒ
ＥＩＴ等の証券化目的の需要もある。近年不動産投資市場は堅調であったが、令和２年４月頃からコロナ禍により需要
の減退がみられる。需要の中心となる価格帯は、１００㎡～２００㎡の土地で１．５億円～４億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益目的の取引が典型的な地域であり、類似性の高い多数の賃貸事例が得られたこと等から、収益価格に相対的信頼性
を認める。一方で、取引事例については、相対的類似性を認めて採用したものの、比準の結果、やや安価な価格が得ら
れた事例もあることから、相対的信頼性は劣るものと判断した。以上より、収益価格をやや重視して比準価格を関連づ
けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,890,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央 5-20                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,830,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により景気は低迷しているが、その
影響は世界的には小さい。投資先として我が
国の株式が選好される等の影響もあり、株価
は上昇している。

繁華性の高い甘酒横丁沿いの商業地域である
。近年は共同住宅への建替需要も認められる
が、コロナ禍により需要は減退している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.7 ％

-0.5 ％

３　試算価格算定内訳

中央 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取５ -5	中央区		建付地	（　）	長方形	南東11m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
b	ＴＫ１－公３取１６ -105	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西11m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
c	ＴＫ１－公３取７ -4	中央区		建付地	（　）	長方形	南東11m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
d	ＴＫ１－公３取４ -5	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東18m区道、北東3m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,635,001	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,599,031	100 [ 78.2]	2,044,797	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,040,000
b	(　 ) 1,571,911	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,532,613	100 [ 79.0]	1,940,016		1,940,000
c	(　 ) 1,734,104	100 [ 100.0]	[ 95.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,659,538	100 [ 82.9]	2,001,855		2,000,000
d	(　 ) 2,209,556	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,076,554	100 [ 121.9]	1,703,490		1,700,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,950,000 円／㎡]

中央 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,460,399	9,238,163	25,222,236	15,028,800	10,193,436	（　0.9396） 9,577,752	（ 4.0 - 0.2 ） 3.8％
	⑧収益価格	252,046,105 円　　　　（　 1,710,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	109.01	Ｓ8	773.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	147 ㎡	9.5 m x 16.5 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に店舗、２階以上に事務所、いずれもフロア貸しを想定。

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

高層の小規模ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	96.65	61.6	59.57	4,840	288,319	10.0	2,883,190
							0.0	0
2～ 8	事務所	96.65	93.4	90.25	3,480	314,070	6.0	1,884,420
							0.0	0
～

～

～

計		773.20	89.4	691.32		2,486,809		16,074,130
								0

⑨年額支払賃料	2,486,809 円　×　12ヶ月　＝　 29,841,708 円
⑩a共益費（管理費）	756 円／㎡　×　 691.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,271,655 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,113,363 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,805,668 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,307,695 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,074,130 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 152,704 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,460,399 円　　　　（　 234,424 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃１６　　　　-30	3,804 ( 3,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	3,497	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,497 円/㎡　月額支払賃料（　 3,480 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公３賃１６　　　　-31	3,752 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	3,445
c	ＴＫ１－公３賃１６　　　　-32	3,454 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,788

中央 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	992,000 円	248,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,225,263 円	36,113,363　×　　　　 11.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,416,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,108,000 円	248,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	248,000 円	248,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	248,000 円	248,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,238,163 円　（　　　　　　 62,845 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9396

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	248,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 773.20 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,028,800 円（　　　　　 102,237 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,460,399 円
②総費用	9,238,163 円
③純収益　①－②	25,222,236 円
④建物等に帰属する純収益	15,028,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,193,436 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,577,752 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,155 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 252,046,105 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,710,000 円／㎡）