鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１４ -6	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東11m区道、北15m、角地		商業地区計画等 (100,500)
b	ＴＫ１－公３取７ -5	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西31m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
c	ＴＫ１－公３取７ -2	中央区		建付地	（　）	不整形	南東36.3m都道、南西10.9m、北東2.7m、三方路		商業地区計画等 (100,600)
d	ＴＫ１－公３取４ -5	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東18m区道、北東3m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
e	ＴＫ１－公３取２ -5	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10.9m区道、南西1.5m、二方路		２住居特別用途地区地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,070,951	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	2,020,143	100 [ 89.3]	2,262,198	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +1.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	2,280,000
b	(　 ) 2,046,693	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,034,413	100 [ 95.0]	2,141,487		2,160,000
c	(　 ) 3,107,011	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 97.0]	100 [ 98.8]	3,199,862	100 [ 124.7]	2,566,048		2,590,000
d	(　 ) 2,209,556	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,076,554	100 [ 106.7]	1,946,161		1,970,000
e	(　 ) 1,542,123	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,489,207	100 [ 72.7]	2,048,428		2,070,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,100,000 円／㎡]

中央 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	137,534,992	36,340,295	101,194,697	62,832,000	38,362,697	（　0.9162） 35,147,903	（ 4.0 - 0.2 ） 3.8％
	⑧収益価格	924,944,816 円　　　　（　 1,960,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	321.82	ＲＣ12	3,393.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	631 ％	471 ㎡	18.2 m x 25.2 m	前面道路：区道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は各住戸５０㎡前後の共同住宅、駐車場は障害者用１台を敷地内に想定し、隔地に別途５台確保と想定。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

高層の店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	309.04	47.8	147.72	5,800	856,776	12.0	10,281,312
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	280.38	89.8	251.78	3,500	881,230	2.0	1,762,460
							1.0	881,230
3～12	共同住宅	280.38	89.8	251.78	3,700	931,586	2.0	1,863,172
							1.0	931,586
～

～

計		3,393.22	86.0	2,917.30		11,053,866		30,675,492
								10,197,090

⑨年額支払賃料	11,053,866 円　×　12ヶ月　＝　 132,646,392 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 2,917.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,751,900 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	141,398,292 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 80.0 ％　＝　　 8,797,915 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	134,760,377 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,675,492 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 291,417 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,197,090 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,482,838 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	180,000 円　×　　 20.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 360 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	137,534,992 円　　　　（　 292,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃７　　　　-13	4,021 ( 3,907)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [107.0]	3,409	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,581 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公３賃７　　　　-14	3,951 ( 3,788)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,159
c	ＴＫ１－公３賃７　　　　-15	3,131 ( 2,988)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	3,521

中央 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,100,000 円	1,020,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	17,226,995 円	143,558,292　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,503,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,670,000 円	1,020,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,020,000 円	1,020,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,020,000 円	1,020,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	1,800,000 円	隔地駐車場使用料として査定

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 36,340,295 円　（　　　　　　 77,156 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9162

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,020,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 3,393.22 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	62,832,000 円（　　　　　 133,401 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	137,534,992 円
②総費用	36,340,295 円
③純収益　①－②	101,194,697 円
④建物等に帰属する純収益	62,832,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	38,362,697 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	35,147,903 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,624 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 924,944,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,960,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月11日　提出
中央 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-13

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　山下　哲之

印

TEL.

鑑定評価額

956,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,030,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,660,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区勝どき４丁目２０１番｢勝どき４－２－１４｣				②地積　(㎡)	471 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等 (100,720)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ12	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北西36m区道	水道、ガス、下水	勝どき 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 45 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

店舗付の中高層共同住宅が多
い路線商業地域

街

路

３６ｍ区道

交通

施設

勝どき駅南西方

120m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

マンション分譲の過剰感はあるものの良質の居住環境、利便性による人口集積とオリンピック関連インフラ整備
が期待され地価は上昇してきたが、コロナ禍による取引低迷により暫くは弱含みで推移すると予測される。。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,940,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、湾岸地域の中小店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。都心へのアクセスに優れ従来より居住選
好性は高い反面供給が限定的であることから地価は上昇基調で推移してきた。コロナ禍により取引は一時停滞したが、
マンション需要は賃貸・売買とも依然堅調であることから地価の下落は限定的となっている。需要者は不動産業者、マ
ンション業者及び投資ファンド等で、中心価格帯は、総額１０億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

高層の店舗兼共同住宅の適地であり、需要者はマンション開発業者及び投資ファンド等であり、投資採算に依拠して意
思決定を行うが、地域柄供給が限定的であることから周辺の取引価格水準を重視して意思決定を行う傾向も強い。よっ
て、市場性を反映する実証的な比準価格と投資採算性を反映する収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,300,000 円／㎡

[ 97.0]
100

100
[105.0]

100
[105.9]

[101.0]
100

2,030,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,070,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

回復傾向が見られるも新型コロナウイルス感
染症に起因する景気低迷が長期化しており、
商業地を中心に依然不動産市場のリスク要因
となっている。

オリンピック関連施設の整備が進行しており
、利便性向上の期待により、地価は上昇基調
で推移したが、コロナ禍により不透明感が醸
成されている。

個別的要因に変化はない。ほぼ標準的な画地
であり、市場競争力は地域内中位である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公３取１１ -115	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西10.9m区道、南東10.9m、北東10.9m、三方路		２住居地区計画等特別用途地区 (100,421)
b	ＴＫ１－公３取２ -5	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10.9m区道、南西1.5m、二方路		２住居特別用途地区地区計画等 (100,400)
c	ＴＫ１－公３取９ -102	中央区		更地	（　）	長方形	北東10.9m区道、中間画地		２住居地区計画等駐車場整備地区 (100,400)
d	ＴＫ１－公３取１４ -110	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10.9m区道、中間画地		２住居地区計画等 (90,400)
e	ＴＫ１－公３取２ -114	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東50m都道、南西15m、北西8m、北東10m、四方路		商業地区計画等 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,274,001	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,310,401	100 [ 64.8]	2,022,224	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +1.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	2,040,000
b	(　 ) 1,542,123	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,489,207	100 [ 71.0]	2,097,475		2,120,000
c	(　 ) 1,078,664	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,078,664	100 [ 57.3]	1,882,485		1,900,000
d	(　 ) 1,641,074	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,645,997	100 [ 68.2]	2,413,485		2,440,000
e	(　 ) 2,662,192	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	2,563,592	100 [ 95.7]	2,678,780		2,710,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +5.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,120,000 円／㎡]

中央 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	131,074,770	33,773,122	97,301,648	59,262,000	38,039,648	（　0.9385） 35,700,210	（ 4.1 - 0.2 ） 3.9％
	⑧収益価格	915,390,000 円　　　　（　 1,940,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	321.82	ＲＣ12	3,393.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	631 ％	471 ㎡	18.2 m x 26.0 m	前面道路：区道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に店舗、上階が共同住宅（ファミリータイプ）のマンションを想定

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

高層の店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	309.04	47.8	147.72	5,400	797,688	8.0	6,381,504
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	280.38	89.8	251.78	3,400	856,052	1.0	856,052
							1.0	856,052
5～ 7	共同住宅	280.38	89.8	251.78	3,500	881,230	1.0	881,230
							1.0	881,230
8～10	共同住宅	280.38	89.8	251.78	3,600	906,408	1.0	906,408
							1.0	906,408
11～12	共同住宅	280.38	89.8	251.78	3,700	931,586	1.0	931,586
							1.0	931,586

計		3,393.22	86.0	2,917.30		10,591,930		16,175,746
								9,794,242

⑨年額支払賃料	10,591,930 円　×　12ヶ月　＝　 127,103,160 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 2,917.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,751,900 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	135,855,060 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 50.0 ％　＝　　 8,687,883 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	129,327,177 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,175,746 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 152,699 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,794,242 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.1725　＝　 1,594,894 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	131,074,770 円　　　　（　 278,290 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公３賃１３　　　　-5	3,424 ( 3,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	3,463	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,452 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公３賃１３　　　　-6	3,099 ( 3,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,132
c	ＴＫ１－公３賃１３　　　　-7	3,740 ( 3,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [108.0]	3,720

中央 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,060,000 円	1,020,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	16,699,822 円	138,015,060　×　　　　 12.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,503,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,670,000 円	1,020,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,020,000 円	1,020,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,020,000 円	1,020,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	1,800,000 円	隔地駐車場利用料

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 33,773,122 円　（　　　　　　 71,705 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,020,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 3,393.22 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	59,262,000 円（　　　　　 125,822 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	131,074,770 円
②総費用	33,773,122 円
③純収益　①－②	97,301,648 円
④建物等に帰属する純収益	59,262,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	38,039,648 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	35,700,210 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,797 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 915,390,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,940,000 円／㎡）