別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 中央 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中央 5-5 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　彦坂　正博 印  TEL.

鑑定評価額 43,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 17,450,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中央区京橋１丁目１番１外 ｢京橋１－１－１｣ ②地積 　(㎡) 1,948   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,800) 防火 （その他） 高度利用地区 地区計画等 (100,1100) 2:1 店舗、事務所兼駐車 場 ＳＲＣ9F5B 中高層事務所ビル等 が建ち並ぶ中心的商 業地域 北東44m都道、三方路 水道、ガス、下水 東京 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    35 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所ビルの敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東京駅に近く、中高層の事務 所ビル、店舗兼事務所ビルが 建ち並ぶ高度商業地域 街 路 ４４ｍ都道 交通 施設 東京駅南東方 300m 法令 規制 商業 (100,1100) 防火  高度利用地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 東京駅に近く、再開発事業の進捗で業務系高度商業地域としてより熟成度が増していくことが予測されるが、店 舗の収益力の低下、オフィス市況の先行き不透明感の高まりで、地価はやや弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所ビルの敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 23,700,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　 21,300,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東京駅を中心とした丸の内、大手町、有楽町地区及び八重洲、京橋、日本橋地区周辺のオフィスを中心 とする高度商業地域と把握する。主な需要者は、資金力のある国内外の大手投資法人、大手不動産会社、大手事業法人 である。再開発事業によりオフィスエリアとしての熟成度は高まっているが、店舗の収益力の低下、オフィス市況の不 透明感の高まりにより、地価はやや弱含み傾向にある。数十億円～数百億円規模の価格帯が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の主たる需要者は、資金力のある国内外の大手投資法人、不動産会社、事業法人であり、投資用不動産とし ての取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の有する収益性に着目して取引意思を決定するが、代替・ 競争関係にある不動産の取引価格も参考にする。採用した取引事例は、投資用不動産としての取引事例が多いことから 、比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中央 5-33                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　 17,500,000 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [110.2] 100 [ 74.8] [108.0] 100 22,300,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　 22,900,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は依然として厳しい状況で、投資家の物 件取得意欲は依然として高いが、先行き不透 明感も強く、都心の地価は全体的にやや弱含 み傾向にある。 成熟したオフィスエリアであり、周辺の再開 発により一層の発展が期待されるが、オフィ ス市況の不透明感の高まり等で地価はやや弱 含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.1 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％